Hvað kostar að selja fasteign? G.Andri Bergmann skrifar 24. maí 2022 10:00 Það er fagnaðarefni þegar bent er á hluti sem eru óhagstæðir neytendum og á það ekki síst við um samsetningu og fjárhæð þóknunar fasteignasala nú þegar hækkanir á fasteignaverði slá met í hverjum mánuði. Haukur Viðar Alfreðsson skrifaði áhugaverðar greinar nýverið, um þóknanir fasteignasala og hvers vegna ekki ríkti harðari samkeppni á markaði þar sem fjöldi fasteignasala er töluvert umfram fjölda íbúða á söluskrá. Margt af því sem Haukur Viðar bendir á er rétt. Verðskrár fasteignasala gefa oft ranga mynd af því verði sem greitt er fyrir þjónustuna. Hvort það er eingöngu vegna þess að uppgefin söluþóknun gefin upp án virðisaukaskatts eða vegna þess að kaupandi er rukkaður fyrir þjónustu sem seljandi er búinn að greiða fyrir skiptir svo sem ekki máli. Aðalatriðið er að benda á misræmið, bæta upplýsingar og leiðrétta verðskrár. Eitt var þó í grein Hauks Viðars sem ekki kom fram og varðar fyrirtæki sem undirritaður kemur að með virkum hætti og hvar söluþóknun er föst fjárhæð óháð söluverði eignar. En af hverju fast gjald? Svarið liggur í augum uppi því almennt er vinna við söluferlið sú sama óháð verði eignar. Því er eðlilegt að Haukur Viðar velti fyrir sér hve margir tímar fari í söluferlið, en eins og er með margt þá er það auðvitað misjafnt. En að meðaltali má segja að tímafjöldi fari sjaldan undir 10 klst. og enn sjaldnar yfir 30 klst. Því er einfalt reikningsdæmi að setja upp verðskrá sem er sanngjörn gagnvart viðskiptavininum og ætti að greiða fasteignasalanum góð og samkeppnishæf laun. Ef við gerum ráð fyrir að meðaltali 20 klst. vinnu við söluferli hverrar eignar og að útseld tímavinna sé 29.750 kr. með vsk., þá ættu sölulaun að vera samtals kr. 595.000 að meðtöldum virðisaukaskatti. Það er álit undirritaðs að það sé eðlilegt gjald fyrir jafn vandasamt verk og mikilvægt sem fasteignasala er. Auðvitað er þetta ekki tímakaupið sem fasteignasalinn fær í vasann, því af þessu gjaldi er tekið til útlagðs kostnaðar, reksturs skrifstofu og svo koma auðvitað skattar og launatengd gjöld sem við þurfum öll að greiða. Allt að einu þá sýna útreikningar að dæmið gengur vel upp miðað við þessar forsendur. Í dag er hins vegar framboðsskortur og fasteignamarkaðurinn óvenjulegur fyrir margra hluta sakir. Fjöldi starfandi fasteignasala er um og yfir fjölda virkra eigna í sölumeðferð og sölutími eigna er að meðaltali um 30 dagar. Það er því seld innan við ein eign á mánuði fyrir hvern starfandi fasteignasala á landinu og þarf varla hagfræðing til að sjá að dæmið gengur ekki upp. Það er með öðrum orðum útilokað að meðallaun fasteignasala séu mikið umfram lágmarkslaun þegar tekið hefur verið tillit til launatengdra gjalda, skatta og annarra rekstrarútgjalda. Samt er þjónustuframboð fasteignasala ótrúlega einsleitt og verðskrár svipaðar. Það er helst að þeim detti í hug að rukka viðskiptavininn um 100.000 aukalega svo sami viðskiptavinur geti „valið“ að styrkja íþróttafélag að eigin vali um sama 100 þúsund kallinn. Eðlilegra væri auðvitað að lækka verð og gefa viðskiptavininum frjálst val um í hvað sparnaðinum er eytt, eða hvort honum er yfir höfuð eytt. Samkeppnis virðist þannig frekar snúast um í hvað fasteignasalinn eyðir þóknuninni en það að lækka þóknunina og gefa viðskiptavininum val. Það að fasteignasali hafi eingöngu laun samkvæmt árangurstengdum þóknunum, eykur líkur á áhættuhegðun og býr til freistnivanda þar sem fasteignasali gæti freistast til að huga betur að eigin hag en viðskiptavina sinna. Sérstaklega á þetta við þegar markaðsaðstæður eru sem nú og umrædd eign jafnvel einu laun viðkomandi í fleiri mánuði. Flestir fasteignasalar eru sem betur fer vandað og heiðarlegt fagfólk, en vandinn er til staðar. Vandinn verður svo að áhættu þegar hver fasteignasali er að velta að meðaltali innan við 1 eign mánaðarlega. Sumir auðvitað töluvert meira en margir minna. Umræðan um þóknanir fasteignasala og öryggi þjónustunnar er því gríðarlega mikilvæg og hafi Haukur Viðar þakkir fyrir vandaða samantekt og skýra. Það er augljós skekkja á markaði sem þarf að bregðast við. Samkvæmt hagfræðinni er svarið augljóst, en einhver þarf að bjóða betur en hinir, lækka verð, bæta ferla og auka framlegð. Það er svo viðskiptavina að skoða markaðinn vel, kynna sér verðskrár og skilgreiningu þjónustunnar og velja svo það sem hentar best. Höfundur er framkvæmdastjóri Procura Home. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Fasteignamarkaður Athugið. Vísir hvetur lesendur til að skiptast á skoðunum. Allar athugasemdir eru á ábyrgð þeirra er þær rita. Lesendur skulu halda sig við málefnalega og hófstillta umræðu og áskilur Vísir sér rétt til að fjarlægja ummæli og/eða umræðu sem fer út fyrir þau mörk. Vísir mun loka á aðgang þeirra sem tjá sig ekki undir eigin nafni eða gerast ítrekað brotlegir við ofangreindar umgengnisreglur. Mest lesið Er þetta í alvöru verðlaunaefni? Snorri Másson Skoðun Það vantar vanan og áreiðanlegan mann í verkið Haraldur Ólafsson Skoðun Dýravelferðarmartröð af áður óþekktri stærð Benedikta Guðrún Svavarsdóttir Skoðun Guðrún biskup – til heilla fyrir okkur öll! Arndís Steinþórsdóttir,Glóey Helgudótir Finnsdóttir Skoðun Saman gegn ríkisofbeldi Vilhjálmur Yngvi Hjálmarsson,Örlygur Steinar Arnaldsson,Sigurhjörtur Pálmason,Simon Valentin Hirt,Kristbjörg Arna E. Þorvaldsdóttir,Ari Logn,Margrét Rut Eddudóttir Skoðun Árangur gegn verðbólgu Þórdís Kolbrún R. Gylfadóttir Skoðun Biskup í tengslum Guðrún Karls Helgudóttir Skoðun Áhugaverðir tímar kalla á áhugaverðan forseta Cody Alexander Skahan Skoðun Er menning stórmál? Ingibjörg Ösp Stefánsdóttir Skoðun Himinhátt innanlandsflug Ingibjörg Isaksen Skoðun Skoðun Skoðun Er stóraukin lýðræðisþátttaka ekki verðlaunaefni? Einar Freyr Elínarson skrifar Skoðun Árangur gegn verðbólgu Þórdís Kolbrún R. Gylfadóttir skrifar Skoðun Saman gegn ríkisofbeldi Vilhjálmur Yngvi Hjálmarsson,Örlygur Steinar Arnaldsson,Sigurhjörtur Pálmason,Simon Valentin Hirt,Kristbjörg Arna E. Þorvaldsdóttir,Ari Logn,Margrét Rut Eddudóttir skrifar Skoðun Hvar er híbýlaauður? Anna María Bogadóttir skrifar Skoðun Áhugaverðir tímar kalla á áhugaverðan forseta Cody Alexander Skahan skrifar Skoðun Biskup í tengslum Guðrún Karls Helgudóttir skrifar Skoðun Guðrún biskup – til heilla fyrir okkur öll! Arndís Steinþórsdóttir,Glóey Helgudótir Finnsdóttir skrifar Skoðun Dýravelferðarmartröð af áður óþekktri stærð Benedikta Guðrún Svavarsdóttir skrifar Skoðun Uppskera að vori Lilja Dögg Alfreðsdóttir skrifar Skoðun Er menning stórmál? Ingibjörg Ösp Stefánsdóttir skrifar Skoðun Það vantar vanan og áreiðanlegan mann í verkið Haraldur Ólafsson skrifar Skoðun Leikskólamál eru forgangsmál Hólmfríður Jennýjar Árnadóttir,Álfhildur Leifsdóttir skrifar Skoðun Himinhátt innanlandsflug Ingibjörg Isaksen skrifar Skoðun Hefur allt sem þarf Vilborg Gunnarsdóttir skrifar Skoðun Af hverju að gera rekstraráætlun? Karl Sólnes Jónsson skrifar Skoðun Norskur skammtímagróði Gunnlaugur Stefánsson skrifar Skoðun Æpandi vanþekking Hjálmar Jónsson skrifar Skoðun Mannréttindi sama hvað Arndís Anna Kristínardóttir Gunnarsdóttir skrifar Skoðun Helga Þórisdóttir og fjöregg íslenskrar þjóðar Páll Torfi Önundarson skrifar Skoðun Er þetta í alvöru verðlaunaefni? Snorri Másson skrifar Skoðun Ótímabundin ráðgjöf til ríkisstjórnar Snæbjörn Brynjarsson skrifar Skoðun Lykillinn að orkuskiptunum er úr áli Guðríður Eldey Arnardóttir skrifar Skoðun Valdarán í Kirkju sjöunda dags aðventista og tengslin við fyrirhugaðar framkvæmdir í Ölfusi Jón Hjörleifur Stefánsson,Ómar Torfason skrifar Skoðun „Vitum ekkert hvað við erum að gera“ Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Nýtt örorkukerfi – verra þeirra réttlæti Marinó G. Njálsson skrifar Skoðun Dánaraðstoð: Rangfærslur varðandi skrif Læknafélags Íslands Ingrid Kuhlman,Bjarni Jónsson,Sylviane Lecoulte,Steinar Harðarson,Veturliði Þór Stefánsson,Íris Davíðsdóttir skrifar Skoðun Þurfum við að koma Íslandi aftur á rétta braut? Diljá Mist Einarsdóttir skrifar Skoðun Þurfum við koma Íslandi aftur á rétta braut? Diljá Mist Einarsdóttir skrifar Skoðun Bergmál frá geymslustað líkamans Matthildur Björnsdóttir skrifar Skoðun Gummi Kalli Kristinn Sigurðsson skrifar Sjá meira
Það er fagnaðarefni þegar bent er á hluti sem eru óhagstæðir neytendum og á það ekki síst við um samsetningu og fjárhæð þóknunar fasteignasala nú þegar hækkanir á fasteignaverði slá met í hverjum mánuði. Haukur Viðar Alfreðsson skrifaði áhugaverðar greinar nýverið, um þóknanir fasteignasala og hvers vegna ekki ríkti harðari samkeppni á markaði þar sem fjöldi fasteignasala er töluvert umfram fjölda íbúða á söluskrá. Margt af því sem Haukur Viðar bendir á er rétt. Verðskrár fasteignasala gefa oft ranga mynd af því verði sem greitt er fyrir þjónustuna. Hvort það er eingöngu vegna þess að uppgefin söluþóknun gefin upp án virðisaukaskatts eða vegna þess að kaupandi er rukkaður fyrir þjónustu sem seljandi er búinn að greiða fyrir skiptir svo sem ekki máli. Aðalatriðið er að benda á misræmið, bæta upplýsingar og leiðrétta verðskrár. Eitt var þó í grein Hauks Viðars sem ekki kom fram og varðar fyrirtæki sem undirritaður kemur að með virkum hætti og hvar söluþóknun er föst fjárhæð óháð söluverði eignar. En af hverju fast gjald? Svarið liggur í augum uppi því almennt er vinna við söluferlið sú sama óháð verði eignar. Því er eðlilegt að Haukur Viðar velti fyrir sér hve margir tímar fari í söluferlið, en eins og er með margt þá er það auðvitað misjafnt. En að meðaltali má segja að tímafjöldi fari sjaldan undir 10 klst. og enn sjaldnar yfir 30 klst. Því er einfalt reikningsdæmi að setja upp verðskrá sem er sanngjörn gagnvart viðskiptavininum og ætti að greiða fasteignasalanum góð og samkeppnishæf laun. Ef við gerum ráð fyrir að meðaltali 20 klst. vinnu við söluferli hverrar eignar og að útseld tímavinna sé 29.750 kr. með vsk., þá ættu sölulaun að vera samtals kr. 595.000 að meðtöldum virðisaukaskatti. Það er álit undirritaðs að það sé eðlilegt gjald fyrir jafn vandasamt verk og mikilvægt sem fasteignasala er. Auðvitað er þetta ekki tímakaupið sem fasteignasalinn fær í vasann, því af þessu gjaldi er tekið til útlagðs kostnaðar, reksturs skrifstofu og svo koma auðvitað skattar og launatengd gjöld sem við þurfum öll að greiða. Allt að einu þá sýna útreikningar að dæmið gengur vel upp miðað við þessar forsendur. Í dag er hins vegar framboðsskortur og fasteignamarkaðurinn óvenjulegur fyrir margra hluta sakir. Fjöldi starfandi fasteignasala er um og yfir fjölda virkra eigna í sölumeðferð og sölutími eigna er að meðaltali um 30 dagar. Það er því seld innan við ein eign á mánuði fyrir hvern starfandi fasteignasala á landinu og þarf varla hagfræðing til að sjá að dæmið gengur ekki upp. Það er með öðrum orðum útilokað að meðallaun fasteignasala séu mikið umfram lágmarkslaun þegar tekið hefur verið tillit til launatengdra gjalda, skatta og annarra rekstrarútgjalda. Samt er þjónustuframboð fasteignasala ótrúlega einsleitt og verðskrár svipaðar. Það er helst að þeim detti í hug að rukka viðskiptavininn um 100.000 aukalega svo sami viðskiptavinur geti „valið“ að styrkja íþróttafélag að eigin vali um sama 100 þúsund kallinn. Eðlilegra væri auðvitað að lækka verð og gefa viðskiptavininum frjálst val um í hvað sparnaðinum er eytt, eða hvort honum er yfir höfuð eytt. Samkeppnis virðist þannig frekar snúast um í hvað fasteignasalinn eyðir þóknuninni en það að lækka þóknunina og gefa viðskiptavininum val. Það að fasteignasali hafi eingöngu laun samkvæmt árangurstengdum þóknunum, eykur líkur á áhættuhegðun og býr til freistnivanda þar sem fasteignasali gæti freistast til að huga betur að eigin hag en viðskiptavina sinna. Sérstaklega á þetta við þegar markaðsaðstæður eru sem nú og umrædd eign jafnvel einu laun viðkomandi í fleiri mánuði. Flestir fasteignasalar eru sem betur fer vandað og heiðarlegt fagfólk, en vandinn er til staðar. Vandinn verður svo að áhættu þegar hver fasteignasali er að velta að meðaltali innan við 1 eign mánaðarlega. Sumir auðvitað töluvert meira en margir minna. Umræðan um þóknanir fasteignasala og öryggi þjónustunnar er því gríðarlega mikilvæg og hafi Haukur Viðar þakkir fyrir vandaða samantekt og skýra. Það er augljós skekkja á markaði sem þarf að bregðast við. Samkvæmt hagfræðinni er svarið augljóst, en einhver þarf að bjóða betur en hinir, lækka verð, bæta ferla og auka framlegð. Það er svo viðskiptavina að skoða markaðinn vel, kynna sér verðskrár og skilgreiningu þjónustunnar og velja svo það sem hentar best. Höfundur er framkvæmdastjóri Procura Home.
Guðrún biskup – til heilla fyrir okkur öll! Arndís Steinþórsdóttir,Glóey Helgudótir Finnsdóttir Skoðun
Saman gegn ríkisofbeldi Vilhjálmur Yngvi Hjálmarsson,Örlygur Steinar Arnaldsson,Sigurhjörtur Pálmason,Simon Valentin Hirt,Kristbjörg Arna E. Þorvaldsdóttir,Ari Logn,Margrét Rut Eddudóttir Skoðun
Skoðun Saman gegn ríkisofbeldi Vilhjálmur Yngvi Hjálmarsson,Örlygur Steinar Arnaldsson,Sigurhjörtur Pálmason,Simon Valentin Hirt,Kristbjörg Arna E. Þorvaldsdóttir,Ari Logn,Margrét Rut Eddudóttir skrifar
Skoðun Guðrún biskup – til heilla fyrir okkur öll! Arndís Steinþórsdóttir,Glóey Helgudótir Finnsdóttir skrifar
Skoðun Valdarán í Kirkju sjöunda dags aðventista og tengslin við fyrirhugaðar framkvæmdir í Ölfusi Jón Hjörleifur Stefánsson,Ómar Torfason skrifar
Skoðun Dánaraðstoð: Rangfærslur varðandi skrif Læknafélags Íslands Ingrid Kuhlman,Bjarni Jónsson,Sylviane Lecoulte,Steinar Harðarson,Veturliði Þór Stefánsson,Íris Davíðsdóttir skrifar
Guðrún biskup – til heilla fyrir okkur öll! Arndís Steinþórsdóttir,Glóey Helgudótir Finnsdóttir Skoðun
Saman gegn ríkisofbeldi Vilhjálmur Yngvi Hjálmarsson,Örlygur Steinar Arnaldsson,Sigurhjörtur Pálmason,Simon Valentin Hirt,Kristbjörg Arna E. Þorvaldsdóttir,Ari Logn,Margrét Rut Eddudóttir Skoðun