Fyrirvarar í kaupsamningum um fasteignir Hildur Ýr Viðarsdóttir skrifar 6. júní 2014 07:00 Það er orðið mjög algengt að gera fyrirvara af ýmsu tagi við tilboð í kaup á fasteignum. Þegar seljandi hefur samþykkt kauptilboð í fasteign eða kaupandi samþykkt gagntilboð seljanda þá er kominn á kaupsamningur um viðkomandi fasteign sem aðilar eru bundnir af nema annað komi til. Yfirleitt er þó slíkum samþykktum tilboðum fylgt eftir með undirritun skjals sem kallast kaupsamningur. En hvaða þýðingu hafa þá fyrirvararnir? Algengt er að settir séu fyrirvarar í kauptilboð um til dæmis fjármögnun, frekari skoðun kaupanda og sölu á fasteign kaupanda. Ef þau atvik, sem fyrirvari varðar, ganga ekki eftir þá fellur samningurinn í heild sinni niður að liðnum tveimur mánuðum frá því hann komst á nema um annað sé samið. Þetta þýðir að ef gerður er fyrirvari í kauptilboði um fjármögnun og fjármögnun tekst ekki þá fellur samningurinn niður að liðnum tveimur mánuðum nema samið sé um annað tímamark. Af dómum Hæstaréttar Íslands má ráða að það er á ábyrgð þess sem gerir fyrirvarann að tilkynna gagnaðilanum um það þegar þau atvik sem fyrirvarinn varðar hafa gengið eftir. Geri hann það ekki getur samningurinn fallið niður þrátt fyrir að fyrirvarinn hafi gengið eftir.Þurfa að gæta sín Kaupendur og seljendur fasteigna þurfa því að gæta sín þegar settir eru inn fyrirvarar í tilboð í kaup á fasteignum. Sem dæmi þarf kaupandi sem gert hefur fyrirvara um fjármögnun að gera ráðstafanir til að tryggja sér slíka fjármögnun í tæka tíð, en annars getur samningurinn fallið niður. Þá þarf sá sem gerir fyrirvarann að passa að tilkynna gagnaðilum um það þegar fyrirvarinn hefur gengið eftir. Það þarf hann að gera innan tveggja mánaða hafi ekki verið samið um lengri frest. Munnlegar tilkynningar eru nægjanlegar en réttast er þó að senda slíkar tilkynningar skriflega, enda er erfitt eftir á að sanna að slík tilkynning hafi verið send og hvers efnis munnleg tilkynning hefur verið. Aðilar að fasteignakaupum ættu ekki að gera fyrirvara í kauptilboði nema þörf krefji. Áform raskast og keðjuverkun getur átt sér stað fyrir ýmsa ef þeir ganga ekki eftir eða ef láist að tilkynna gagnaðilanum um að þeir hafi gengið eftir. Þá geta fyrirvarar verið bagalegir fyrir seljanda eignar þar sem hann getur ekki verið viss um að eignin sé seld fyrr en fyrirvarinn hefur gengið eftir. Eitthvað hefur borið á því að hugsanlegir kaupendur fasteignar hafi nýtt sér þessa reglu til að gera tilboð í fasteign með fyrirvara og tryggt sér þar með eign en haft í hendi sér hvort þeir kjósa að láta fyrirvarann ganga eftir. Með því tryggja aðilar að eignin sé ekki seld öðrum og fá ákveðinn umþóttunartíma þar sem þeir hafa í hendi sér hvort fyrirvari verði uppfylltur eða ekki. Varast ber að samþykkja slíka fyrirvara. Að lokum má nefna að hægt er að bregðast við slíkum fyrirvörum með því að setja inn ákvæði í tilboðið um skyldu viðkomandi til að leitast við að láta fyrirvarann ganga eftir eða með því að inntak fyrirvarans sé skýrt nánar. Með því móti verður ekki lengur unnt að bera fyrir sig fyrirvara eftir geðþótta. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Mest lesið Kveðjur úr Grafarvogi til þeirra sem kasta steinum úr glerhúsi Davíð Már Sigurðsson Skoðun Jafnaðarmennskan og verkalýðsbaráttan Sigfús Ómar Höskuldsson Skoðun Leiðsöguhundurinn Gaur gerir mig að betri manneskju Þorkell J. Steindal Skoðun Opið bréf til fjármálaráðherra, Daða Más Kristóferssonar Íris Róbertsdóttir Skoðun Það sem er ósagt varðandi vinnubrögð hjá Háskólanum á Akureyri Þóra Sigurðardóttir Skoðun Hvað er „furry“ annars? Jóhanna Jódís Antonsdóttir Skoðun Að undirbúa börnin okkar fyrir heim sem er að hverfa Halldóra Mogensen Skoðun Sjúklingur settur í fangaklefa Arnar Þór Jónsson Skoðun Ég kalla hann Isildur; mentorinn minn er gervigreind Björgmundur Guðmundsson Skoðun Hollar skólamáltíðir fyrir loftslagið og líðan barna Laufey Steingrímsdóttir,Anna Sigríður Ólafsdóttir Skoðun Skoðun Skoðun Tikkað í skipulagsboxin Samúel Torfi Pétursson skrifar Skoðun Það sem er ósagt varðandi vinnubrögð hjá Háskólanum á Akureyri Þóra Sigurðardóttir skrifar Skoðun Sjúklingur settur í fangaklefa Arnar Þór Jónsson skrifar Skoðun Opið bréf til fjármálaráðherra, Daða Más Kristóferssonar Íris Róbertsdóttir skrifar Skoðun Ég kalla hann Isildur; mentorinn minn er gervigreind Björgmundur Guðmundsson skrifar Skoðun Hvað er „furry“ annars? Jóhanna Jódís Antonsdóttir skrifar Skoðun Jafnaðarmennskan og verkalýðsbaráttan Sigfús Ómar Höskuldsson skrifar Skoðun Hljóð og mynd íslenskra varna Arnór Sigurjónsson skrifar Skoðun Kveðjur úr Grafarvogi til þeirra sem kasta steinum úr glerhúsi Davíð Már Sigurðsson skrifar Skoðun Leiðsöguhundurinn Gaur gerir mig að betri manneskju Þorkell J. Steindal skrifar Skoðun Fimmtíu ár frá lokum Víetnamstríðsins Finnur Th. Eiríksson skrifar Skoðun Að undirbúa börnin okkar fyrir heim sem er að hverfa Halldóra Mogensen skrifar Skoðun Hollar skólamáltíðir fyrir loftslagið og líðan barna Laufey Steingrímsdóttir,Anna Sigríður Ólafsdóttir skrifar Skoðun Bókin er minn óvinur, en mig langar samt í verknám! Davíð Bergmann skrifar Skoðun Ilmurinn af jarðolíu er svo lokkandi Sævar Helgi Lárusson skrifar Skoðun Hvað er að frétta af humrinum? Jónas Páll Jónasson skrifar Skoðun Þeir greiða sem njóta, eða hvað? Jóhannes Þór Skúlason,Pálmi Viðar Snorrason skrifar Skoðun Samskiptasáttmáli; skúffuskjal eða stórgott verkfæri Helena Katrín Hjaltadóttir,Íris Helga G. Baldursdóttir skrifar Skoðun Sigrar og raunir íslenska hestsins Elín Íris Fanndal skrifar Skoðun Reykjavíkurborg á flestar félagslegar íbúðir en Garðabær rekur lestina Heimir Már Pétursson skrifar Skoðun Góðir grannar Landsvirkjunar og við hin Kjartan Ágústsson skrifar Skoðun Hittumst á rauðum sokkum 1. maí Finnbjörn A. Hermannsson,Kolbrún Halldórsdóttir,Magnús Þór Jónsson,Sonja Ýr Þorbergsdóttir skrifar Skoðun Mikilvægi orkuspáa Ingvar Júlíus Baldursson skrifar Skoðun Þegar innflutningurinn ræður ríkjum Anton Guðmundsson skrifar Skoðun Vladímír Pútín: Hvað er að marka hann? Steinar Björgvinsson skrifar Skoðun Örlög Úkraínu varða frið og öryggi á Íslandi Þorgerður Katrín Gunnarsdóttir skrifar Skoðun Vegamál á tímum skattahækkana og vantrausts Benedikt S. Benediktsson skrifar Skoðun Konur og menntun Sigríður Ingibjörg Ingadóttir,Steinunn Bragadóttir skrifar Skoðun Aðför ríkisstjórnar Kristrúnar Frostadóttur að flóttafólki Hópur stjórnarkvenna í Solaris skrifar Skoðun Hanna Katrín og Co, koma til bjargar Björn Ólafsson skrifar Sjá meira
Það er orðið mjög algengt að gera fyrirvara af ýmsu tagi við tilboð í kaup á fasteignum. Þegar seljandi hefur samþykkt kauptilboð í fasteign eða kaupandi samþykkt gagntilboð seljanda þá er kominn á kaupsamningur um viðkomandi fasteign sem aðilar eru bundnir af nema annað komi til. Yfirleitt er þó slíkum samþykktum tilboðum fylgt eftir með undirritun skjals sem kallast kaupsamningur. En hvaða þýðingu hafa þá fyrirvararnir? Algengt er að settir séu fyrirvarar í kauptilboð um til dæmis fjármögnun, frekari skoðun kaupanda og sölu á fasteign kaupanda. Ef þau atvik, sem fyrirvari varðar, ganga ekki eftir þá fellur samningurinn í heild sinni niður að liðnum tveimur mánuðum frá því hann komst á nema um annað sé samið. Þetta þýðir að ef gerður er fyrirvari í kauptilboði um fjármögnun og fjármögnun tekst ekki þá fellur samningurinn niður að liðnum tveimur mánuðum nema samið sé um annað tímamark. Af dómum Hæstaréttar Íslands má ráða að það er á ábyrgð þess sem gerir fyrirvarann að tilkynna gagnaðilanum um það þegar þau atvik sem fyrirvarinn varðar hafa gengið eftir. Geri hann það ekki getur samningurinn fallið niður þrátt fyrir að fyrirvarinn hafi gengið eftir.Þurfa að gæta sín Kaupendur og seljendur fasteigna þurfa því að gæta sín þegar settir eru inn fyrirvarar í tilboð í kaup á fasteignum. Sem dæmi þarf kaupandi sem gert hefur fyrirvara um fjármögnun að gera ráðstafanir til að tryggja sér slíka fjármögnun í tæka tíð, en annars getur samningurinn fallið niður. Þá þarf sá sem gerir fyrirvarann að passa að tilkynna gagnaðilum um það þegar fyrirvarinn hefur gengið eftir. Það þarf hann að gera innan tveggja mánaða hafi ekki verið samið um lengri frest. Munnlegar tilkynningar eru nægjanlegar en réttast er þó að senda slíkar tilkynningar skriflega, enda er erfitt eftir á að sanna að slík tilkynning hafi verið send og hvers efnis munnleg tilkynning hefur verið. Aðilar að fasteignakaupum ættu ekki að gera fyrirvara í kauptilboði nema þörf krefji. Áform raskast og keðjuverkun getur átt sér stað fyrir ýmsa ef þeir ganga ekki eftir eða ef láist að tilkynna gagnaðilanum um að þeir hafi gengið eftir. Þá geta fyrirvarar verið bagalegir fyrir seljanda eignar þar sem hann getur ekki verið viss um að eignin sé seld fyrr en fyrirvarinn hefur gengið eftir. Eitthvað hefur borið á því að hugsanlegir kaupendur fasteignar hafi nýtt sér þessa reglu til að gera tilboð í fasteign með fyrirvara og tryggt sér þar með eign en haft í hendi sér hvort þeir kjósa að láta fyrirvarann ganga eftir. Með því tryggja aðilar að eignin sé ekki seld öðrum og fá ákveðinn umþóttunartíma þar sem þeir hafa í hendi sér hvort fyrirvari verði uppfylltur eða ekki. Varast ber að samþykkja slíka fyrirvara. Að lokum má nefna að hægt er að bregðast við slíkum fyrirvörum með því að setja inn ákvæði í tilboðið um skyldu viðkomandi til að leitast við að láta fyrirvarann ganga eftir eða með því að inntak fyrirvarans sé skýrt nánar. Með því móti verður ekki lengur unnt að bera fyrir sig fyrirvara eftir geðþótta.
Hollar skólamáltíðir fyrir loftslagið og líðan barna Laufey Steingrímsdóttir,Anna Sigríður Ólafsdóttir Skoðun
Skoðun Það sem er ósagt varðandi vinnubrögð hjá Háskólanum á Akureyri Þóra Sigurðardóttir skrifar
Skoðun Hollar skólamáltíðir fyrir loftslagið og líðan barna Laufey Steingrímsdóttir,Anna Sigríður Ólafsdóttir skrifar
Skoðun Samskiptasáttmáli; skúffuskjal eða stórgott verkfæri Helena Katrín Hjaltadóttir,Íris Helga G. Baldursdóttir skrifar
Skoðun Reykjavíkurborg á flestar félagslegar íbúðir en Garðabær rekur lestina Heimir Már Pétursson skrifar
Skoðun Hittumst á rauðum sokkum 1. maí Finnbjörn A. Hermannsson,Kolbrún Halldórsdóttir,Magnús Þór Jónsson,Sonja Ýr Þorbergsdóttir skrifar
Skoðun Aðför ríkisstjórnar Kristrúnar Frostadóttur að flóttafólki Hópur stjórnarkvenna í Solaris skrifar
Hollar skólamáltíðir fyrir loftslagið og líðan barna Laufey Steingrímsdóttir,Anna Sigríður Ólafsdóttir Skoðun