Niðurstöður kjaraviðræðna gætu haft áhrif á íbúðaverð

Það er afar ólíklegt að íbúðaverð hækki jafn hratt næstu misseri og það hefur gert síðustu misseri. En það er einnig afar ólíklegt að það verð muni lækka, sagði Ólafur Heiðar Helgason, hagfræðingur hjá Íbúðalánasjóði, á fundi um kólnun fasteignamarkaðarins sem fram fór í gær.

Ólafur vakti athygli á því að tólf mánaða hækkun vísitölu íbúðaverðs nam 23,5 prósentum í maí, sem jafngilti 21,5 prósenta hækkun að teknu tilliti til verðbólgu. Til samanburðar hefur meðalhækkun raunverðs íbúða á höfuðborgarsvæðinu verið 3,8 prósent undanfarna tvo áratugi. „Hækkunin hefur verið umfram það síðan í janúar 2014. En síðan í maí hefur hægt verulega á þessum verðhækkunum,“ sagði Ólafur Heiðar.

Tólf mánaða hækkun vísitölu á höfuðborgarsvæðinu í ágúst nam 19,1 prósenti og var hækkun sérbýlis talsvert meiri en hækkun fjöleignarhúsa. Ólafur Heiðar segir að einnig hafi dregið nokkuð úr fjölda undirritaðra kaupsamninga.

Markaðurinn heldur hins vegar áfram að vera mjög kröftugur á landsbyggðinni, að sögn Ólafs Heiðars. Þetta eigi sérstaklega við um svæði í jaðri höfuðborgarsvæðisins þar sem tólf mánaða hækkunartakturinn í júlí var á bilinu 25 til 40 prósent.

Ólafur segir nokkrar ástæður hafa verið fyrir þeirri hækkun sem varð á fyrri hluta ársins. Ein skýringin er sú að landsmönnum fjölgaði verulega á fyrri helmingi árs, enda eftirspurn eftir erlendu vinnuafli mikil.

„Þegar landsmönnum fjölgar um 5.500 á sex mánuðum, þá hefur það sín áhrif á fasteignamarkaðinn, bæði kaupmarkaðinn og leigumarkaðinn, þrátt fyrir að nýjum íbúðum sé að fjölga töluvert á þessum tíma,“ segir Ólafur Heiðar. Þetta jafngildi þriggja prósenta fólksfjölgun á ársgrundvelli en meðalfjölgun síðustu ára sé 1 prósent á ári.

Ólafur leggur þó áherslu á að fleiri þættir hafi áhrif. Vextir á íbúða­lánum hafi lækkað til langs tíma og kaupmáttur heimila vaxið mjög hratt. „Að auki getur verið að það hafi bara verið almenn stemning sem hafi átt einhvern þátt í þessum verðhækkunum. En það er mjög erfitt að greina á milli þessara þátta.“ 

Ólafur segir að á næstu árum muni eitthvað draga úr þeim mikla framboðsskorti sem hefur verið undanfarið. „Þegar nýjar íbúðir koma inn á markaðinn er líklegt að það muni eitthvað dempa þær miklu verðhækkanir sem hafa verið að undanförnu,“ segir hann. 

Niðurstöður kjaraviðræðna muni einnig hafa áhrif á verðþrýsting á markaði. Þegar framboð á húsnæði er lítið geti auknar ráðstöfunartekjur ýtt undir hærra verð. Þá myndu lægri vextir að óbreyttu leiða til verðhækkana.