Vantaði 1.200 íbúðir um áramótin

Um 1.200 íbúðir vantaði á húsnæðismarkaðinn á höfuðborgarsvæðinu í árslok 2014. Íbúðaskortur er farinn að hamla vexti höfuðborgarsvæðisins, að því er segir í Þróunaráætlun höfuðborgarsvæðisins 2015-2018, en hún er hluti af vinnu að Svæðisskipulagi höfuðborgarsvæðisins. Það nær til ársins 2040.

Íbúðamarkaðurinn á Íslandi hefur verið mjög sveiflukenndur og í takt við stöðu efnahagsmála hverju sinni. Í þróunaráætluninni segir að drifkrafturinn hafi verið fjölgun íbúa, sem hefur verið viðvarandi á höfuðborgarsvæðinu. Aðrir þættir hafa einnig áhrif á þörf fyrir nýjar íbúðir, svo sem fækkun í heimili sem hefur verið viðvarandi, en nú er heldur farið að draga úr.

„Framboð á nýjum íbúðum hefur einnig áhrif á fjölgun íbúa og ekki síst fjölda í heimili. Þannig hægir mjög á fækkun í heimili þegar skortur er á íbúðum,“ segir í áætluninni. Þá fjölgar jafnvel í heimili eins og gerst hefur síðustu árin. „Þegar framboð íbúða eykst, fækkar mjög hratt í heimili.“

Íbúðamarkaðurinn á höfuðborgarsvæðinu hefur einkennst af djúpum sveiflum á milli skorts á íbúðum og offramboðs.

„Þegar skortur er mikill myndast þrýstingur á alla aðila sem koma að húsnæðismarkaðnum og í kjölfarið hefst uppbyggingarskeið sem endar með offramboði. Í kjölfar offramboðs hægir mjög á byggingu nýrra íbúða.“

Fullmikil bjartsýni

Þróunaráætlunin var kynnt svæðisskipulagsnefnd Samtaka sveitarfélaga á höfuðborgarsvæðinu á föstudag og í framhaldinu send sveitarstjórnarmönnum. Þó nokkur áform hafa verið uppi um uppbyggingu á svæðinu, en í áætluninni er þó slegið á of miklar væntingar.

„Þegar litið er til uppbyggingaráforma bendir margt til að fullmikil bjartsýni birtist í tölum um þann fjölda íbúða sem koma nýjar á markað 2017 og 2018. Þetta eru íbúðir sem þurfa að fara í byggingu í ár og á því næsta. Sum þessara uppbyggingaráforma eru á svæðum sem eru enn á skipulagsstigi og óvíst hvort þeim ljúki í tíma. Eins er óvíst hvort markaðslegar forsendur séu fyrir að lóðir sem eru tilbúnar til byggingar seljist eins hratt og sveitarfélögin vonast til. Það á sérstaklega við svæði sem ekki uppfylla kröfur markaðarins m.t.t. staðsetningar, tegundar húsnæðis og verðs.“

En eru sveitarfélögin of bjartsýn?

„Við byggjum okkar tölur auðvitað alltaf á upplýsingum frá uppbyggingaraðilunum,“ segir Dagur B. Eggertsson borgarstjóri. „Kannski eru þeir eitthvað bjartsýnir, en þó sjáum við það í Reykjavík að það er mjög mikið, sem við höfum verið að kortleggja, að ganga eftir. Svo getur verið að það taki einhverjum mánuðum, jafnvel ári, lengri tíma að fullklára það og koma því í sölu eða leigu.“

Bryndís Haraldsdóttir, formaður bæjarráðs Mosfellsbæjar, segir uppbyggingu hafa farið hægar af stað eftir hrun en búist var við.

„Þetta er að fara aðeins hægar af stað. Ég veit ekki hvað veldur. Það gæti verið að það sé ekki næg hreyfing á markaðnum, ungt fólk er ekki að fá lánsfjármagn. Ég held að það skýrist eitthvað af því. Svo veit maður ekki hvort það verði eins og þegar losað er um tappa. Ég ímynda mér að það sé einhver smá flöskuháls í fjármögnunarmálum. Það fari því allt af stað ef það verður leyst með einhverjum hætti að ungt fólk geti tekið lán fyrir fyrstu íbúðinni sinni.“

Vantar ódýrari íbúðir

Bryndís segir að í Mosfellsbæ sé lóðaskortur ekki vandamál.

„Það er ekki vandamálið, frekar það að einhver komi með fjármagn til að fara að byggja og selja. Svo er auðvitað þessi kenning um að framboðið sé ekki samræmi við eftirspurnina, það er að segja að það sé meira framboð af stærra húsnæði og öðruvísi húsnæði en vöntun er á. Það getur skýrt þetta eitthvað. Við erum að taka tillit til þess í okkar skipulagsvinnu, þegar fólk er að óska eftir breytingum á skipulagi erum við að reyna að koma með einhverjum hætti til móts við það, án þess að það þó umturni alveg fyrirliggjandi skipulagi.“

Í Þróunaráætluninni er einmitt minnst á það að talsvert ákall hafi verið eftir litlum, ódýrum íbúðum og leiguhúsnæði. Flestar íbúðir sem áform séu uppi um að byggja núna séu í fjölbýli.

„Ljóst er að stórt hlutfall þeirra íbúða eru samt dýrar íbúðir sem höfða fyrst og fremst til efnameira fólks í efri aldursþrepum. Hætta er á að ef íbúðaframboð er ekki í takt við eftirspurn og þarfir markaðarins þá hægi á árlegri fjölgun íbúa á höfuðborgarsvæðinu,“ segir í skýrslunni.

Skýr skilaboð um uppbyggingu

Dagur segir hins vegar ýmislegt jákvætt hafa lærst á síðustu árum, sérstaklega þegar kemur að skipulagsmálum.

„Mér finnst aðalatriðið vera það að sveitarfélögin eru að draga lærdóm af því sem gerðist fyrir hrun, þegar allir voru í myrkrinu og vissu ekki hvað hinir voru að gera, og eru núna á kerfisbundinn hátt að safna þessum upplýsingum og birta þær reglulega til þess að við getum öll tekið betri ákvarðanir.“

Bryndís segir margt benda til þess að staðan sé að batna á húsnæðismarkaði höfuðborgarsvæðisins.

„Maður sér að byggingarkranarnir eru komnir upp og í Mosó sjáum við að það hrynja inn umsóknir,“ segir hún. Það eigi þó fyrst og fremst við um byggingarleyfi og leyfi til að breyta skipulagi.

Borgarstjóri brýnir hins vegar markaðinn. Fyrir nokkrum árum hafi verið fólksfækkun, en nú sé skortur á íbúðum sem verði að bregðast við.

„Nú þurfa bara allir að átta sig á því að svona er staðan og það þarf að byggja þessar íbúðir og það er ekki eftir neinu að bíða með það. Það eru þau skilaboð sem við erum að gefa út á húsnæðismarkaðinn.“