Er ómögulegt að breyta vondu skipulagi?

Fátt hefur jafnmikil áhrif á daglegt líf, og þar með lífsgæði manna, og skipulag byggðar og landnýtingar. Sveitarfélögum er falin mikil ábyrgð með því að ákvörðunarvald um þessi atriði er að mestu leyti í þeirra höndum. Skipulagsáætlunum sveitarfélaga er þannig ætlað að tryggja faglegan undirbúning og samráð við íbúa við þróun byggðar. Skipulagsáætlunum, ekki síst deiliskipulagi, er þó ekki síður ætlað að tryggja fyrirsjáanleika um nýtingu fasteigna og þar með réttaröryggi þeirra einstaklinga og lögaðila sem þar eiga hagsmuni. Það liggur því í eðli deiliskipulags að því er ætlað að vera endanlegu og kveða með nokkurri nákvæmni á um byggingarreiti, útlit, nýtingarhlutfall o.s.frv. Deiliskipulag skapar m.ö.o. lögmætar væntingar lóðarhafa um ákveðna nýtingu lóðar og verðmæti fasteignar hans.

En lóðarhafi er vitanlega ekki sá eini sem hefur hagsmuni af deiliskipulagi. Og flestir munu vera sammála um að byggð geti þurft að fá að taka breytingum í takt við nýja tíma, nýjar þarfir og nýtt gildismat. Um það getur þannig ríkt breið samstaða að samþykkt deiliskipulag, sem e.t.v. er komið til ára sinna, sé slæmt og gangi gegn almannahagsmunum með einum eða öðrum hætti, t.d. með vísan til varðveislu- og menningartengdra sjónarmiða eða vegna þess að freklega er gengið á almannarými og/eða fyrirliggjandi byggð. Við þessar aðstæður er hins vegar iðulega vísað til af sveitarstjórnum að ómögulegt sé að breyta samþykktu deiliskipulagi, a.m.k. ekki án greiðslu himinhárra bóta til lóðarhafa, og því talið illskást að semja við lóðarhafa um einhverjar breytingar.

Taka óhrædd slaginn

Eins og sagan sýnir taka sveitarfélög óhrædd slaginn við nágranna og íbúa þegar keyra á óvinsælt deiliskipulag í gegn. Þegar litið er yfir framkvæmd síðustu áratuga eru þau mál hins vegar teljandi á fingrum annarrar handar þar sem sveitarstjórn lætur reyna á raunverulegan rétt lóðarhafa til skaðabóta vegna skerðingar á byggingarmagni skv. áður samþykktu deiliskipulagi. Það er því ekki við mörg fordæmi að styðjast þegar leggja á mat á umfang bótaskyldu sveitarfélags. Skv. almennum reglum er þó ljóst að lóðarhafa ber að sýna fram á tjón sitt og ber einnig skylda til þess að takmarka það eftir föngum. Mat á bótum getur heldur ekki eingöngu miðast við byggingarmagn heldur verður að taka tillit til allra þátta sem hafa áhrif á verðmæti viðkomandi fasteignar.

Á undanförnum misserum hafa orðið nokkrar umræður um hvort rétt sé að huga að endurskoðun lagareglna víðvíkjandi bótarétti lóðarhafa við þær aðstæður sem hér um ræðir. Slík endurskoðun má heita eðlileg í ljósi þess að sú stefna hefur í raun aldrei verið mörkuð af löggjafanum að réttur lóðarhafa eigi að vera ríkari en leiðir af eignarréttarvernd stjórnarskrár. Án tillits þessa getur það verið eðlileg krafa að eitthvert mat sé lagt á fyrirsjáanlega fjárhæð bóta andspænis vondu og úreltu skipulagi sem hrinda á í framkvæmd eða semja á um lítið breytt við lóðarhafa. Aðeins að fengnu slíku mati er hægt að taka upplýsta afstöðu til þess hvort almannahagsmunir helgi í raun og veru þá niðurstöðu að una við gerðan eða lítt breyttan hlut. Það kostar nefnilega einnig að búa til frambúðar við vont skipulag þótt sá kostnaður verði ekki alltaf metinn til peninga.