Engin bóla sjáanleg á húsnæðismarkaði

Hækkun á húsnæðisverði á höfuðborgarsvæðinu er langt frá því að hafa haldið í við verðbólgu síðustu fimm ár. Þannig er einbýli sem var 25 milljón króna virði haustið 2008 á svipuðu verðlagi í dag, og hefur því lækkað um 8,4 milljónir króna að raunvirði.

„Hækkunin á húsnæðisverði er búin að vera tiltölulega hæg, og mun halda áfram að vera það. Við sjáum ekki verðbólueinkenni á húsnæðismarkaði,“ segir Ingólfur Bender, forstöðumaður Greiningar Íslandsbanka.

Húsnæðisverð á höfuðborgarsvæðinu hefur farið heldur hækkandi undanfarið, en á enn langt í land með að ná þeim hæðum sem það komst í á árunum fyrir hrun.

Eins og sjá má á dæmunum í myndinni hér að ofan hefur íbúð í fjölbýlishúsi hækkað aðeins umfram verðlag á síðustu 12 mánuðum. Á sama tímabili hefur lítilleg hækkun á sérbýli ekki haldið í við verðbólguna.

Sé farið lengra aftur í tímann, til dæmis 10 ár, hefur sérbýlið hins vegar hækkað meira umfram verðlag en íbúð í fjölbýli, eins og sjá má á myndinni.

Búast má við 1,5 til 2 prósenta raunhækkun íbúðaverðs á næstu tveimur árum samkvæmt þjóðhagsspá Greiningar Íslandsbanka, sem kynnt var í síðustu viku.

„Við gerum ráð fyrir 5,4 prósenta hækkun íbúðaverðs á næsta ári og 5,3 prósent á árinu 2015. Svo kemur tæplega 4 prósent verðbólga þar á móti,“ segir Ingólfur.

„Undirliggjandi er fyrst og fremst það að kaupmáttur launa mun vaxa áfram, laun munu hækka umfram verðbólgu, svo hagur heimilanna batnar hvað það varðar. Atvinnuástandið er að batna og störfum að fjölga, svo kaupmáttur ráðstöfunartekna er að vaxa. Svo koma inn hugsanlegar og væntanlegar aðgerðir stjórnvalda, sem er ekki hægt að ráða í á þessari stundu,“ segir Ingólfur.

Þá bendir hann á að gjaldeyrishöftin haldi eignaverði uppi í landinu með því að halda vöxtum lægri en þeir væru ella.

Húsnæðisverð hagstætt en mikil óvissa

„Útfrá þróun húsnæðisverðs má segja að það sé rétti tíminn til að kaupa húsnæði í dag. Hins vegar er áhættan í þessum fjárfestingum tiltölulega mikil á þessum tímapunkti,“ segir Ingólfur.

Hann segir ákveðin kerfisleg vandamál innan hagkerfisins skapa óvissu. Búast megi við hreyfingum á gengi krónunnar og verðbólguskoti þegar gjaldeyrishöftin verði afnumin.

Ingólfur segir að í ljósi óvissunnar sé ekki rétt að mæla með því að fólk skuldsetji sig mikið við íbúðarkaup. „Menn verða að fara inn í slíka fjárfestingu með tiltölulega gott eigið fé og gæta þess að greiðslubyrðin sé ekki svo þung að það sé ekki rými fyrir högg.“