Hagsjá: Engin þörf á nýbyggingum íbúða næsta ár í borginni

Niðurstöður nýrrar skýrslu sem hagfræðideild Landsbankans hefur gert um fasteignamarkaðinn á höfuðborgarsvæðinu sýnir að engin þörf er á nýbyggingu íbúða á svæðinu á næsta ári. Raunar er ekki mikil þörf fyrir slíkt heldur árið 2011.

Fjallað er um niðurstöðru skýrslunnar í Hagsjá deildarinnar og þar má einnig nálgast hana í heild sinni. Fram kemur að á höfuðborgarsvæðinu er mikill fjöldi íbúða sem er ekki í notkun. Þær eru ýmist fullbúnar, fokheldar eða skemur á veg komnar. Áætla má vegna þessa að ekki þurfi að hefja framkvæmdir á nýjum íbúðum fyrr en árið 2011 sé gefið að gögn Landsbankans um magn ónotaðra íbúða og spá um framboð og eftirspurn eftir íbúðum gangi eftir.

Landsbankinn og VSÓ Ráðgjöf áætla að um 2.300 íbúðir á höfuðborgarsvæðinu standi ýmist nýjar og ónotaðar eða fokheldar. Búið er að koma upp grunni og botnplötu fyrir um 900 íbúðir til viðbótar. Samtals má því áætla að framkvæmdir séu vel á veg komnar á um 3.200 íbúðum sem að á tiltölulega skömmum tíma mætti taka í notkun.

Á síðustu 20 árum síðustu aldar voru að meðaltali fullbúnar 1.100 nýjar íbúðir á ári á höfuðborgarsvæðinu og frá 1983 - 2008 voru fullbúnar 1.300 íbúðir á ári á höfuðborgarsvæðinu. Að því gefnu að framboð og eftirspurn hafi að meðaltali verið í jafnvægi á tímabilinu má varlega áætla að meðaleftirspurn eftir nýjum íbúðum á höfuðborgarsvæðinu verði um 1.100 íbúðir á ári. Þá hefur að einhverju leyti verið tekið tillit til minnkandi kaupgetu íslenskra heimila en ekki verið tekið tillit til fólksflutninga.

Kaupgeta hefur dregist saman á síðustu misserum en minnkandi kaupgeta hefur neikvæð áhrif á eftirspurn. Búferlaflutningar til og frá landinu skipta einnig miklu máli í þessu samhengi og má leiða líkum að því að útlendingar hafi að nokkru leyti fyllt í það aukna framboð sem varð á fasteignamarkaði skömmu eftir aldamótin. Eins var kaupgeta Íslendinga vaxandi á tímabilinu. Um þessar mundir eru skýr merki um búferlaflutninga frá landinu og þar af leiðandi dvínandi eftirspurn eftir íbúðum hvort sem er á höfuðborgarsvæðinu, eða á landsbyggðinni.

Í þremur spám sem settar voru fram um eftirspurn eftir íbúðum til næstu tveggja ára má sjá að gangi meðalspá eftir þarf ekki að hefja byggingu nýrra íbúða fyrr en árið 2011 og litlu fyrr eða seinna gangi fráviksspár eftir.

Gangi meðalspáin eftir, það er að árleg eftirspurn eftir nýjum íbúðum á höfuðborgarsvæðinu verði að meðaltali 850 íbúðir, munu 1.500 nýjar íbúðir enn standa ónotaðar um mitt ár 2011. Þá er gert ráð fyrir að ekki verði byrjað á neinum nýjum framkvæmdum, það er einungis að þær íbúðir sem byrjað er á verði kláraðar.

Miðað við að ekki komi til frekari brottflutninga af landinu árið 2011 og undirliggjandi árleg eftirspurn sé 1.100 íbúðir þyrfti að hefja framkvæmdir við nýjar íbúðir árið 2011 til að koma á móts við eftirspurn næsta árs. Gert er ráð fyrir að byggingartími íbúða sé að jafnaði 1,5 ár.

Vegna mikillar óvissu þá þurfa þessi atriði að vera í stöðugri endurskoðun. Niðurstöður skýrslunnar gefa þó sterklega til kynna að framkvæmdir aukist ekki árið 2010, að því er segir í Hagsjánni.