Fasteignamarkaðurinn nær áttum

Spá Íslandsbanka um frekari hækkun fasteignaverðs, allt að 15 prósent, fram á næsta ár hefur vakið mikla athygli á liðnum dögum. Enda er það ekki skrýtið í ljósi þess að vísitala fasteignaverðs á höfuðborgarsvæðinu hefur hækkað um 30 prósent síðan bankarnir stukku inn á íbúðalánamarkaðinn og hófu að lána hærri upphæðir til íbúðakaupa en áður hafði þekkst. Frá áramótum hefur vísitalan hækkað hvorki meira né minna en um 12 prósent, sérbýli um 14,6 prósent en fjölbýli um 10,7 prósent. Þess ber þó að geta að Íslandsbanki spáir því að draga muni verulega á verðhækkunum á næstunni "þegar áhrif aukins lánaframboðs og lækkunar langtímavaxta fjara út". Einnig er líklegt að hærri verðbólga og lækkun á gengi krónunnar komi til með að draga úr hækkunum fasteignaverðs. Mælir bankinn með því að almenningur kaupi sér íbúð nú, þrátt fyrir að raunverð fasteigna sé í sögulegu hámarki, í stað þess að leigja. Verðhækkanir húsnæðis og sparnaðurinn við leigu vegur þyngra en kostnaðurinn við eigið húsnæði. Það eru sem sagt kauptækifæri á fasteignamarkaði. Besta fjárfestingin Tímabilið frá október út mars einkenndist af miklum hækkunum og spenningi á fasteignamarkaði. Á þessum tíma stoppuðu eignir stutt við, allt var keypt sem var í boði og slegist um fasteignir á eftirsóttum svæðum. Algengt var að nokkur tilboð kæmu í einu og sömu eignina og hún færi á hærra verði en matsverði fasteignasala. Jafnframt hækkaði verð oft um nokkrar milljónir á ákveðnum eignum á fáum vikum. Margir sáu sér leik á borði og hófu að kaupa fasteignir með það í huga að selja aftur með hagnaði. Allt í einu kom fram á sjónarsviðið stétt manna sem kölluð var fasteignaheildsalar sem keyptu heilu og hálfu blokkirnar. Fjárfestar eru enn á ferðinni þótt minna beri á þeim þessa stundina. Það er víst að fjölmargir þátttakendur á markaðnum hafa haft mikið upp úr krafsinu og náð frábærri ávöxtun á sitt eigið fé. Fermetraverð á nýbyggingum, sem var um 150.000 krónur á hvern fermetra síðast liðið haust, er nú komið í flestum tilvikum yfir 200.000 krónur. Sá sem keypti í haust 120 fermetra íbúð á átján milljónir og tók til þess lán upp á 80 prósent getur nú selt sömu íbúð fyrir um 24 milljónir króna á flestum svæðum á höfuðborgarsvæðinu. Brúttóhagnaður er því sex milljónir króna og ef við gerum ráð fyrir að kostnaður vegna fasteignaviðskiptanna hafi verið um ein milljón er nettóhagnaður um fimm milljónir. Ávöxtun eigin fjár er enn meiri ef tekið var hærra lán fyrir kaupunum. En það eru ekki bara spekúlantar á fasteignamarkaði sem hafa hagnast vel, allir íbúðaeigendur njóta auðvitað góðs af hækkunum. Markaður leitar jafnvægis Fasteignasalar eru sammála um að mesta brjálæðið sé yfirstaðið. "Ég á ekki von á því að það verði neinar verulegar verðhækkanir út árið. Það verður væntanlega einhver stígandi í verði fram eftir árinu en ég á ekki von á því að það verði neinar teljandi verðhækkanir. Eftir það kemst markaðurinn væntanlega í gott jafnvægi á nýjan leik," segir Jón Guðmundsson, fasteignasali á Fasteignamarkaðinum. Jón sér fyrir sér mörg spennandi byggingarsvæði sem bæði eru komin vel í gang og eru í burðarliðnum. Hann bendir m.a. á Arnarneslandið þar sem byggðar verða yfir 400 íbúðir á næstunni, og þéttingu byggðar í Skuggahverfi. Hann segir einnig að Sjálandshverfið í Garðabæ og Vatnsendaland í Kópavogi séu eftirsótt byggingarsvæði. Ingólfur Gissurarson, fasteignasali á Valhöll, telur að ákveðið jafnvægi sé að nást á fasteignamarkaði og þau læti sem áttu sér stað á markaðnum í kringum áramótin séu yfirstaðin. Bendir það til þess að framboð og eftirspurn mætist fyrr en síðar. Hann sér fram á að verð á þeim fasteignum, sem hafa verið verðlagðar mun hærra en sambærilegar eignir, leiðréttist. "Ásett verð er í mörgum tilvikum hlaupið fram úr raunverði eigna," segir Helgi Bjarnason, viðskiptafræðingur á Draumahúsum og bendir á að dregið hafi úr fjölda kaupsamninga í síðustu viku. Þróunin sé einfaldlega sú að eignum hefur fjölgað mjög í sölu og eftirspurnin minnkað meðal annars vegna allt of hás ásetts verðs sem endurspeglar ekki raunsöluvirðið. Samkvæmt tölum frá Fasteignamati ríksins var aðeins 119 kaupsamningum þinglýst í síðustu viku og þarf að leita aftur til mánaðarmótanna júlí-ágúst til að finna jafn fáa samninga í einni viku. Veltan var einnig með lægra móti en undangengnar vikur en upphæð hvers kaupsamnings sló hins vegar öll met. Meðalupphæð hvers samnings var um 29 milljónir. Gamla metið var 25,5 milljónir á samning í vikunni fyrir jólin 2004. Fleiri nýbyggingar Ólafur Blöndal er sammála öðrum viðmælendum Markaðarins að hægt hafi á markaðnum og mesta spennan sé farin. "Við siglum inn í jafnvægisástand á næstunni. Það sem er gott fyrir fasteignamarkaðinn í dag eru jákvæðar efnahagshorfur og lækkun vísitölu neysluverðs. Almennt séð er staðan jákvæð, eftirspurnin er enn töluverð þótt framboðið sé eitthvað að aukast," segir hann. Ólafur metur það svo að eftirspurn eftir nýbyggingum sé um 1.600-1.800 eignir á ári en nú líti út fyrir að byggðar verði 2.800 íbúðir á næsta árinu. Þannig mun framboð og eftirspurn mætast á endanum. Eitt besta svæðið að hans mati er Vatnsendahverfið í Kópavogi þar sem boðið er upp á útsýni og nálægð við vatnið og spáir hann því að það verði mjög eftirsótt hverfi á næstu árum. Ólafur er sammála Jóni um að Garðabærinn verði eftirsóttur, það er Arnarneslandið og bryggjuhverfið við Sjáland. Hann sér fyrir sér mikla uppbyggingu í miðborginni í kringum höfnina og við Skúlagötuna. "Það er svolítið sérstakt að á sama tíma og borgin er að teygja úr sér þá er hún að þéttast," segir hann. Verður ekki litið fram hjá því að mikill skortur á lóðum og hátt lóðarverð á höfuðborgarsvæðinu eiga sinn þátt í hækkun fasteignaverðs undanfarna mánuði. Frá því að Kópavogsbær úthlutaði tæpum 200 lóðum í Kórahverfi á síðasta ári hefur nær ekkert framboð verið af nýbyggingarlóðum á höfuborgarsvæðinu. Hafnarfjarðarbær úthlutaði 60 lóðum í mars en alls bárust 1.309 umsóknir í lóðirnar. Enn meiri spurn var eftir lóðum í Lambaseli í Reykjavík þar sem 5.658 umsóknir bárust í 30 einbýlishúsalóðir. Vitlaust verð Eitt einkenni þeirrar sprengju sem hefur orðið á fasteignamarkaði er mikil fjölgun starfsmanna í greininni og mikil samkeppni meðal fasteignasala. Innan vébanda Félags fasteignasala eru 190 fasteignasalar en komið var á skylduaðild um síðustu áramót. Félagsmenn voru lengi vel um 160 talsins en búast má við mikilli fjölgun fasteignasala á næstu árum. Nú eru um 80 aðilar í námi til að verða fasteignasalar. Grétar Jónasson, framkvæmdastjóri Félags fasteignasala, reiknar með að um 500-600 manns starfi á fasteignasölunum til viðbótar við fasteignasala. Forsvarsmenn félagsins hafa haft nokkrar áhyggjur af þróun mála innan greinarinnar. Þeir telja að sökum mikillar fjölgunar sölumanna, sem hafa ekki starfsréttindi, sé oft reynslulaust fólk látið sinna störfum sem ættu að vera í verkahring löggilts fasteignasala. Björn Þorri Viktorsson, formaður félagsins, tók sem dæmi á fundi Íslandsbanka að löggiltur fasteignasali hefði haft um tuttugu sölumenn á sínum snærum sem sinntu störfum sem aðeins fasteignasalir eigi að sinna, til dæmis verðmati fasteigna. Jón Guðmundsson ráðleggur þeim sem eru í söluhugleiðingum að leita sér eins góðrar ráðgjafar og þeir eiga völ á því þó nokkuð hafi borið á því að eignir hafi verið undirverðlagðar í þeirri uppsveiflu sem ríkt hefur á fasteignamarkaði undanfarin misseri. Hörð samkeppni Fasteignasalar sem rætt var við sögðu það engum vafa undirorpið að samkeppnin væri hörð meðal fasteignasala og ætti eftir að harðna þegar og ef niðursveiflan hefst. Fasteignasölur, sem bjóða upp á lægri þóknanir en áður hefur þekkst, hafa rutt sér til rúms en þær gera út á það að selja hratt og mikið. Er ekki annað að sjá en að margar þeirra hafi náð ágætri fótfestu. Sumar bjóða fast verð óháð verðmæti eignarinnar sem sett er í sölu og dæmi eru um að fasteignasalar hafi boðið allt að 0,6 prósent söluþóknun án virðisauka en að jafnaði er þóknunin 1,5-2,0 prósent og svo bætist virðisaukinn ofan á. "Okkar viðskiptavinir eru ánægðir að vita hvað þeir eiga að borga þar sem öll verð eru gefin upp með virðisaukaskatti," segir Helgi Bjarnason á Draumahúsum sem býður upp á fasta söluþóknun að upphæð 199.000 krónur með virðisaukaskatti án þess að þjónustan sé minni en annars staðar. "Við teljum að birting söluprósentna án virðisauka stangist á við samkeppnislög því margir sem eiga viðskipti með fasteignir gera sér ekki grein fyrir því að virðisaukaskattur bætist við söluprósentuna. Samkeppnisstofnun er að skoða þessi mál að eigin frumkvæði en hefur ekki gefið út hvenær niðurstöðu sé að vænta."