Besta vörnin gegn verðbólgu? Ólafur Margeirsson skrifar 1. mars 2023 06:01 Fólksfjölgun á Íslandi hefur verið um 10-15% á áratug síðan 1960. Þörfin á því að byggja íbúðir hefur því alltaf verið mikil og hefur stundum þurft átak eða kerfisbreytingu til þess að halda í við fólksfjölgunina. Nú þarf aðra kerfisbreytingu, annað átak. Sagan Sem sjá má á mynd 1 hér að neðan hefur fólksfjölgun á Íslandi verið nokkuð stöðug sé horft á heilu áratugina. Samsetning hennar hefur vissulega breyst: áður var hún borin uppi af pörum sem eignuðust börn en í dag er stærri hluti af henni en áður borinn uppi af fólki sem vill flytja til landsins. Þetta fólk bætir íslenskt hagkerfi til mikilla muna, vinnur t.d. störf sem Íslendingar sjálfir hafa engan áhuga á að vinna og ber reynslu og þekkingu frá sínu heimalandi sem nýtist vel á Íslandi. Þörfin á því að byggja íbúðir á Íslandi hefur því alltaf verið mikil, einfaldlega vegna fólksfjölgunar – og sama hvað hefur drifið þessa fólksfjölgun. En það hefur ekki alltaf verið nægilega mikið byggt með tilheyrandi skorti á húsnæði til leigu og sölu. Mynd 2 sýnir hvernig fólksfjölgunin hefur þróast samhliða fjölda nýrra íbúða (fjölbýli og einbýli) yfir sama tímabil. Mynd 2 sýnir ágætlega að Íslendingar geta byggt nógu mikið af íbúðum sé vilji til þess. Á 8. áratugnum voru t.d. um 25.000 íbúðir byggðar á Íslandi, nærri því tvöfalt meira magn á hvern nýjan íbúa en á áratugnum á undan. Fróðlegt er líka að bera saman íbúafjölgun per nýja íbúð (1,0) á 8. áratugnum, þegar átak var gert í byggingu íbúða, saman við íbúafjölgun per íbúð (2,8) á árunum 2010-2020. Skiljanlega var meiri hætta á húsnæðiskorti upp úr 2020 þegar svona lítið var byggt á árunum upp úr Hruni sérstaklega. Framtíðin Það er vert að benda á að mikill kippur hefur átt sér stað í íbúðabyggingu síðustu ár. Ef fram heldur sem horfir verða tæplega 30.000 íbúðir byggðar á þessum áratug á landinu öllu (sjá brotalínu á mynd 2). En það er eftir sem áður varla nóg sé horft á íbúafjölgun per nýja íbúð frá árinu 2020. Þá þarf að vinna niður skortinn á húsnæði frá árunum 2010-2020. Það er líka mikil hætta á því að á árunum 2024-2026 dragi verulega úr íbúðafjárfestingu. Ástæðan er afskaplega einföld: vaxtahækkanir Seðlabankans. Fyrstu áhrifin sem vaxtahækkanir Seðlabankans hafa er að hækka fjármögnunarkostnað byggingarverktaka. Að byggja íbúðir er óhemju dýrt verk því mikil fjárútlát eru nauðsynleg áður en sala eða leiga getur átt sér stað. Þessi fjárútlát geta verið fjármögnuð af eigin fé en því miður eru þau oft að meirihluta fjármögnuð með lánsfé. Og þegar vextir á lánsfé hækka eykst fjármögnunarkostnaður íbúðabygginga og þar með byggingarkostnaður í heild (fyrir utan aðrar hækkanir á fjármögnunarkostnaði sem hafa átt sér stað). Hærri byggingarkostnaður leiðir til minni húsbygginga að gefnu leigu- og fasteignaverði. Önnur áhrif sem vaxtahækkun Seðlabankans hefur er að lækka fasteignaverð. Og það dregur beint úr vilja byggingarverktaka til þess að byggja íbúðir. Úr verður að minna verður byggt en ella. Og það er nákvæmlega það sem hagkerfið má ekki verða fyrir næstu ár. Afleiðingar húsnæðisskorts Það eru nokkrar grundvallaráhrif af húsnæðisskorti sem Íslendingar verða að átta sig á. Í fyrsta lagi munu raddir um að takmarka komu fólks sem vill flytja til Íslands verða háværari. Erlendum ríkisborgurum og ferðamönnum verður í auknum mæli kennt um húsnæðisskortinn, að þetta fólk sé „að taka pláss frá Íslendingum“ og viðlíka orðfar. Í öðru lagi eykst órói á vinnumarkaði með tilheyrandi pólitískum og efnahagslegum óstöðugleika. Hærri leiga, hærri afborganir lána og óstöðugt fasteignaverð ýtir undir kröfur verkalýðsfélaga um hærri laun. Hluti af þessum hærri launum leiðir til hærra verðlags sem aftur setur Seðlabankann í klemmu. Á hann kannski að hækka vexti enn meira? Í þriðja lagi verður hagkerfið af ótrúlegum verðmætum. Nægt húsnæði þar sem leiga og fasteignaverð eru viðráðanlegri en ella leiðir til minni fjárhagsáhyggna meðal fólks. Það hefur meira á milli handanna sem endar m.a. í aukinni eftirspurn eftir annars konar vöru og þjónustu sem fyrirtæki ýmis konar munu hagnast á að framleiða og selja. Auknir möguleikar á húsnæði geta skipt sköpum fyrir lítil sem stór bæjarfélög þar sem skortur er á híbýlum fyrir fólk: fyrirtæki finna fólk til að vinna störf, útsvarstekjur aukast, nýtni á innviðum batnar, o.s.frv. Það þarf kerfisbreytingu í átt að meira framboði af íbúðum Skortur á húsnæði er sóun: sóun á tíma, orku og peningum. Skortur á húsnæði leiðir til minna hagkerfis, minni velsældar, meiri verðbólgu og hærri vaxta en ella. Vaxtahækkanir Seðlabankans munu vafalítið koma verðbólgu niður á skikkanlegt stig að lokum. En þær ýta líka undir efnahagslegan og pólitískan óstöðugleika. Þær auka líka hættuna á frekari húsnæðisskorti á næstu árum, sem leiðir okkur einfaldlega aftur í átt að þeim stað sem við erum á í dag: skortur á húsnæði, óstöðugleiki, verðbólga og átök á vinnumarkaði. Það sem þarf er kerfisbreyting. Sú kerfisbreyting þarf að ýta fjármagni, sérstaklega en ekki eingöngu langtíma eiginfjár fjármagni, í átt að því að leysa skortinn á íbúðum. Sá skortur verður eingöngu leystur með því að byggja meira af íbúðum um allt land. Og það þurfa allir að leggjast á eitt. Ríkisstjórnin og Seðlabankinn þurfa að breyta laga- og regluverki til að ýta undir þetta, sveitarfélög þurfa að ýta undir þetta, aðilar vinnumarkaðarins þurfa að ýta undir þetta, lífeyrissjóðir og bankar þurfa að ýta undir þetta. Þetta má kalla Þjóðarsátt hina síðari. Sáttin þar sem við sættumst á að leysa undirliggjandi vandamálið frekar en að berjast um hver ber kostnaðinn af afleiðingum þess. Höfundur er hagfræðingur. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Húsnæðismál Ólafur Margeirsson Athugið. Vísir hvetur lesendur til að skiptast á skoðunum. Allar athugasemdir eru á ábyrgð þeirra er þær rita. Lesendur skulu halda sig við málefnalega og hófstillta umræðu og áskilur Vísir sér rétt til að fjarlægja ummæli og/eða umræðu sem fer út fyrir þau mörk. Vísir mun loka á aðgang þeirra sem tjá sig ekki undir eigin nafni eða gerast ítrekað brotlegir við ofangreindar umgengnisreglur. Mest lesið Kveikur brennur út Þorsteinn Sæmundsson Skoðun Má spyrja homma að öllu? Sólborg Guðbrandsdóttir Skoðun Bóndi hvað! Sigríður Ævarsdóttir Skoðun Ólafur og Katrín á RÚV Þorvaldur Logason Skoðun Enga saltdreifara á Bessastaði takk Skírnir Garðarsson Skoðun Gætir þú lifað af örorkubótum? Guðmunda G. Guðmundsdóttir Skoðun Að velja forseta Stefán Bogi Sveinsson Skoðun Spurðu fólkið Halla Tómasdóttir Skoðun Þessu skal troðið ofan í kokið á okkur sama hvað Guðrún Sigurjónsdóttir Skoðun Góð manneskja í djobbið Halldór Guðmundsson Skoðun Skoðun Skoðun Hippókratesareiðurinn þarf að verða að veruleika Matthildur Björnsdóttir skrifar Skoðun Ólafur og Katrín á RÚV Þorvaldur Logason skrifar Skoðun Úthvíld ríkisstjórn? Þorbjörg Sigríður Gunnlaugsdóttir skrifar Skoðun Raforkan er auðlind þjóðarinnar Guðríður Eldey Arnardóttir skrifar Skoðun Að velja forseta Stefán Bogi Sveinsson skrifar Skoðun Biskupskjör: Stuðningsyfirlýsing Hákon Leifsson,Sigrid Rolof skrifar Skoðun Kennslustund í „selfies“ Anna Gunndís Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Synjunarvald gegn virkjunum Jón Steinar Gunnlaugsson skrifar Skoðun Bóndi hvað! Sigríður Ævarsdóttir skrifar Skoðun Dagsbirtan lyftir andanum Hólmfríður Ósmann Jónsdóttir,Hrefna Björg Þorsteinsdóttir skrifar Skoðun Kveikur brennur út Þorsteinn Sæmundsson skrifar Skoðun Gætir þú lifað af örorkubótum? Guðmunda G. Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Spurt og svarað um útlendingamál Indriði Stefánsson skrifar Skoðun Jafnaðarmannastefnan – stefna velferðar Sigfús Ómar Höskuldsson skrifar Skoðun Bóndi hvað! Sigríður Ævarsdóttir skrifar Skoðun Guðrún - Réttlátur og víðsýnn biskup sem fylgir samtímanum Rannveig Iðunn Ásgeirsdóttir skrifar Skoðun Má spyrja homma að öllu? Sólborg Guðbrandsdóttir skrifar Skoðun Enn og aftur sumarlokun hjá SÁÁ Sigmar Guðmundsson skrifar Skoðun Fjárveitingar til vegamála standast engan samanburð Björn Bjarki Þorsteinsson skrifar Skoðun Aumingja Evrópa: Líkleg átakasvæði að Úkraínustríðinu loknu? Hilmar Þór Hilmarsson skrifar Skoðun Biskupsval Sigfinnur Þorleifsson,Vigfús Bjarni Albertsson skrifar Skoðun Afmennska að bjarga ekki dýrum í neyð! Anna Berg Samúelsdóttir skrifar Skoðun Þessu skal troðið ofan í kokið á okkur sama hvað Guðrún Sigurjónsdóttir skrifar Skoðun Hvað er ofurhagnaður? Gústaf Steingrímsson skrifar Skoðun Góð manneskja í djobbið Halldór Guðmundsson skrifar Skoðun Afkomuviðvörun Jón Ingi Hákonarson skrifar Skoðun Hver er þinn innri áttaviti? Signý Gyða Pétursdóttir skrifar Skoðun Eins og sandur úr greip Jón Steindór Valdimarsson skrifar Skoðun Enga saltdreifara á Bessastaði takk Skírnir Garðarsson skrifar Skoðun Hvernig forseta vilt þú? Valdís Arnarsdóttir skrifar Sjá meira
Fólksfjölgun á Íslandi hefur verið um 10-15% á áratug síðan 1960. Þörfin á því að byggja íbúðir hefur því alltaf verið mikil og hefur stundum þurft átak eða kerfisbreytingu til þess að halda í við fólksfjölgunina. Nú þarf aðra kerfisbreytingu, annað átak. Sagan Sem sjá má á mynd 1 hér að neðan hefur fólksfjölgun á Íslandi verið nokkuð stöðug sé horft á heilu áratugina. Samsetning hennar hefur vissulega breyst: áður var hún borin uppi af pörum sem eignuðust börn en í dag er stærri hluti af henni en áður borinn uppi af fólki sem vill flytja til landsins. Þetta fólk bætir íslenskt hagkerfi til mikilla muna, vinnur t.d. störf sem Íslendingar sjálfir hafa engan áhuga á að vinna og ber reynslu og þekkingu frá sínu heimalandi sem nýtist vel á Íslandi. Þörfin á því að byggja íbúðir á Íslandi hefur því alltaf verið mikil, einfaldlega vegna fólksfjölgunar – og sama hvað hefur drifið þessa fólksfjölgun. En það hefur ekki alltaf verið nægilega mikið byggt með tilheyrandi skorti á húsnæði til leigu og sölu. Mynd 2 sýnir hvernig fólksfjölgunin hefur þróast samhliða fjölda nýrra íbúða (fjölbýli og einbýli) yfir sama tímabil. Mynd 2 sýnir ágætlega að Íslendingar geta byggt nógu mikið af íbúðum sé vilji til þess. Á 8. áratugnum voru t.d. um 25.000 íbúðir byggðar á Íslandi, nærri því tvöfalt meira magn á hvern nýjan íbúa en á áratugnum á undan. Fróðlegt er líka að bera saman íbúafjölgun per nýja íbúð (1,0) á 8. áratugnum, þegar átak var gert í byggingu íbúða, saman við íbúafjölgun per íbúð (2,8) á árunum 2010-2020. Skiljanlega var meiri hætta á húsnæðiskorti upp úr 2020 þegar svona lítið var byggt á árunum upp úr Hruni sérstaklega. Framtíðin Það er vert að benda á að mikill kippur hefur átt sér stað í íbúðabyggingu síðustu ár. Ef fram heldur sem horfir verða tæplega 30.000 íbúðir byggðar á þessum áratug á landinu öllu (sjá brotalínu á mynd 2). En það er eftir sem áður varla nóg sé horft á íbúafjölgun per nýja íbúð frá árinu 2020. Þá þarf að vinna niður skortinn á húsnæði frá árunum 2010-2020. Það er líka mikil hætta á því að á árunum 2024-2026 dragi verulega úr íbúðafjárfestingu. Ástæðan er afskaplega einföld: vaxtahækkanir Seðlabankans. Fyrstu áhrifin sem vaxtahækkanir Seðlabankans hafa er að hækka fjármögnunarkostnað byggingarverktaka. Að byggja íbúðir er óhemju dýrt verk því mikil fjárútlát eru nauðsynleg áður en sala eða leiga getur átt sér stað. Þessi fjárútlát geta verið fjármögnuð af eigin fé en því miður eru þau oft að meirihluta fjármögnuð með lánsfé. Og þegar vextir á lánsfé hækka eykst fjármögnunarkostnaður íbúðabygginga og þar með byggingarkostnaður í heild (fyrir utan aðrar hækkanir á fjármögnunarkostnaði sem hafa átt sér stað). Hærri byggingarkostnaður leiðir til minni húsbygginga að gefnu leigu- og fasteignaverði. Önnur áhrif sem vaxtahækkun Seðlabankans hefur er að lækka fasteignaverð. Og það dregur beint úr vilja byggingarverktaka til þess að byggja íbúðir. Úr verður að minna verður byggt en ella. Og það er nákvæmlega það sem hagkerfið má ekki verða fyrir næstu ár. Afleiðingar húsnæðisskorts Það eru nokkrar grundvallaráhrif af húsnæðisskorti sem Íslendingar verða að átta sig á. Í fyrsta lagi munu raddir um að takmarka komu fólks sem vill flytja til Íslands verða háværari. Erlendum ríkisborgurum og ferðamönnum verður í auknum mæli kennt um húsnæðisskortinn, að þetta fólk sé „að taka pláss frá Íslendingum“ og viðlíka orðfar. Í öðru lagi eykst órói á vinnumarkaði með tilheyrandi pólitískum og efnahagslegum óstöðugleika. Hærri leiga, hærri afborganir lána og óstöðugt fasteignaverð ýtir undir kröfur verkalýðsfélaga um hærri laun. Hluti af þessum hærri launum leiðir til hærra verðlags sem aftur setur Seðlabankann í klemmu. Á hann kannski að hækka vexti enn meira? Í þriðja lagi verður hagkerfið af ótrúlegum verðmætum. Nægt húsnæði þar sem leiga og fasteignaverð eru viðráðanlegri en ella leiðir til minni fjárhagsáhyggna meðal fólks. Það hefur meira á milli handanna sem endar m.a. í aukinni eftirspurn eftir annars konar vöru og þjónustu sem fyrirtæki ýmis konar munu hagnast á að framleiða og selja. Auknir möguleikar á húsnæði geta skipt sköpum fyrir lítil sem stór bæjarfélög þar sem skortur er á híbýlum fyrir fólk: fyrirtæki finna fólk til að vinna störf, útsvarstekjur aukast, nýtni á innviðum batnar, o.s.frv. Það þarf kerfisbreytingu í átt að meira framboði af íbúðum Skortur á húsnæði er sóun: sóun á tíma, orku og peningum. Skortur á húsnæði leiðir til minna hagkerfis, minni velsældar, meiri verðbólgu og hærri vaxta en ella. Vaxtahækkanir Seðlabankans munu vafalítið koma verðbólgu niður á skikkanlegt stig að lokum. En þær ýta líka undir efnahagslegan og pólitískan óstöðugleika. Þær auka líka hættuna á frekari húsnæðisskorti á næstu árum, sem leiðir okkur einfaldlega aftur í átt að þeim stað sem við erum á í dag: skortur á húsnæði, óstöðugleiki, verðbólga og átök á vinnumarkaði. Það sem þarf er kerfisbreyting. Sú kerfisbreyting þarf að ýta fjármagni, sérstaklega en ekki eingöngu langtíma eiginfjár fjármagni, í átt að því að leysa skortinn á íbúðum. Sá skortur verður eingöngu leystur með því að byggja meira af íbúðum um allt land. Og það þurfa allir að leggjast á eitt. Ríkisstjórnin og Seðlabankinn þurfa að breyta laga- og regluverki til að ýta undir þetta, sveitarfélög þurfa að ýta undir þetta, aðilar vinnumarkaðarins þurfa að ýta undir þetta, lífeyrissjóðir og bankar þurfa að ýta undir þetta. Þetta má kalla Þjóðarsátt hina síðari. Sáttin þar sem við sættumst á að leysa undirliggjandi vandamálið frekar en að berjast um hver ber kostnaðinn af afleiðingum þess. Höfundur er hagfræðingur.
Skoðun Guðrún - Réttlátur og víðsýnn biskup sem fylgir samtímanum Rannveig Iðunn Ásgeirsdóttir skrifar