Hættan vex á íbúðalánamarkaði

Bernanke seðlabankastjóri í BNA hefur lagt fram drög að reglum sem takmarka framandi og dýr lán til fólks umfram greiðslugetu. Þær eiga að taka gildi eftir mánuð. Miklar skuldir fólks fylgja ofmati eigna og valda áhættu. Lánaþensla hófst síðla árs 2004. Veitt voru 90-100% lán til 40 ára.

Flestir bankar öfluðu fjár á móti til aðeins 5 ára. Stutt lán eru á lægri vöxtum, það jók vaxtamuninn og kaupréttina. Bankinn áskilur sér hækkun vaxta eftir 5 ár. Bankar eru með hundruð milljarða í íbúðalánum. Vextir fyrstu lánanna endurskoðast síðla árs 2009 og svo áfram. Hverjir verða vextir á markaði þá? Þeim verður velt yfir á heimilin. Algeng fyrstu íbúðakaup nema 22,5 m.kr. og 80% jafngreiðslulán er 18 m.kr. til 40 ára. Vextir voru 4,15% 2004 og mánaðarleg greiðsla 85.169 kr. Ef miðað er við vexti Íbúðalánasjóðs nú 5,76% fer greiðslan í 95.585 kr.

Segjum að vextir hækki ekki frekar. Af þessu láni þarf þá að greiða um 125 þús. kr. meira á ári hverju í a.m.k. 5 ár og e.t.v. lengur, jafnvel í 35 ár. Það væru 4,4 m.kr. Þar sem sá kostnaður dreifist á framtíðina þarf að reikna hann til núvirðis. Sé það gert með þeim 5.76% vöxtum sem nú gilda fæst núvirðið 1,9 m.kr. Það yrði tap lánþegans á hækkuninni og rýrir hreina eign hans sem var 5 m.kr. skyndilega um 8,4% af verði hennar. En hann þolir þetta.

Nú kreppir að. Kaupmáttur rýrnar þá oftast um 5-6% 3 ár í röð. Útlendingar sitja í störfum sínum, atvinna og yfirvinna minnkar og borgað er eftir töxtum. Verði ekki frekari hækkun vaxta og hafi lántaki ekki tekið önnur lán og haldi hann vinnunni, heilsunni og kjarkinum kann hann að þrauka, aðþrengdur. En hvað ef vextir hækka enn, t.d. um önnur 1,6%. Þá er greiðslubyrðin orðin 250 þús. kr. hærri á ári og kaupmáttur hefur rýrnað um 15-18%. Um fjórðungur hreinna tekna margra heimila hverfur.

Flestir eru með fleiri lán. Fólk sem hefur teflt á tæpt vað tekur nú til varna og reynir að selja, jafnvel með einhverju tapi, í von um að ná að verjast, því 17% verð­rýrnun er yfirvofandi. Margir reyna þetta á sama tíma. Það verður verðfall sem enginn veit hvar endar. Sú endurskoðun vaxta sem hefjast mun á næsta ári er varasöm vegna þess fjölda og þeirra fjárhæða sem um er að ræða.

Bankar mæta líka áhættu. Verðmæti veða rýrnar, útlán tapast og þar með lækkar eigið fé þeirra. Það hefur ekki orðið verðfall hér á landi, en það varð víða í síðustu lægð, m.a. í Skandinavíu. Í Noregi misstu eigendur banka þá úr höndum sér. Hlutabréfin urðu verðlítil og ríkið þjóðnýtti þá. Að verða gjaldþrota er að geta ekki staðið við skuldbindingar sínar. Banki sem tekur hundruð milljarða að láni til 5 ára og endurlánar til 40 ára setur sig í mikla áhættu.

Ástand á mörkuðum kann að versna og vextir geta hækkað, jafnvel svo að hann nái ekki að endurfjármagna sig. Flestir tengja Kreppuna miklu við verðfall á hlutabréfum 1929. Það var ekki fyrr en 1931 að fasteignir féllu í verði og þá stóð fólk í biðröðum fyrir utan banka í von um að ná fé sínu. Áhrif verðfalls veða eru miklu meiri en verðfalls hlutabréfa. Óvíst er að unnt sé að verja banka með hækkun vaxta á tímum ofmats, það kann að leiða til verðfalls og útlánatapa.

Skuldadrifið verðfall húsnæðis er þegar hafið í BNA. Vaxtahækkanir ollu því. Seðlabanki BNA hefur virkjað alla sína 12 undirbanka til stórfellds og fjölþætts átaks meðal allra þeirra sem veita íbúðalán í þessu 300 milljón manna landi, til að koma í veg fyrir eða lágmarka örþrif. Íslensk stjórnvöld ættu að bregðist við. Stofna vinnuhóp sérfróðra sem fari yfir ástandið og geri tillögur um viðbrögð. Átakið sem nú er hafið í BNA til að afstýra óhöppum er gott fordæmi.

Ef harðnar í ári þarf Íbúðalánasjóður að vera til staðar fyrir fólkið í landinu. Hann getur gert fólki tilboð um yfirtöku íbúðalána banka, gangi þeir vopnum sínum framar í hækkunum. Eins munu lífeyrissjóðir vilja taka þátt, þeir eru til fyrir félagsmenn sína.

Höfundur er viðskiptafræðingur, bankamaður og fjármálaráðgjafi.