Gat ekki skoðað myglu­her­bergið vegna „sofandi barns“

Þetta er niðurstaða kærunefndar vöru- og þjónustukaupa. Í úrskurðinum segir að seljandi fasteignarinnar hafi í tvígang komið í veg fyrir að kaupandinn gæti skoðað eitt herbergjanna þar sem „eitt barna [seljandans] svæfi í herberginu“. Tveimur dögum eftir afhendingu eignarinnar hafi komið í ljós að mygla væri í glugga, veggjum og lofti í umræddu herbergi og kvartaði kaupandinn í kjölfarið til fasteignasalans.

Í úrskurðinum eru málsatvik rakin en sóknaraðilinn í málinu – kaupandinn – og eiginkona hans keyptu eignina í janúar 2024 og hafði fasteignasalinn milligöngu um fasteignaviðskiptin. Afhendingardagurinn var 15. apríl og var gengið frá afsali vegna kaupanna um miðjan júní sama ár.

Barnið sofandi í herberginu

Kaupandinn vísaði til þess að við fyrri skoðun sína á fasteigninni í nóvember 2023 hafi hann ekki fengið tækifæri til að skoða eitt herbergja fasteignarinnar. Sama hafi verið uppi á teningnum við síðari skoðun sóknaraðila á eigninni og í bæði skiptin hafi seljandi eignarinnar þá sagt að eitt barna hans svæfi í herberginu.

Kaupandinn hafði þá einnig samband við fasteignasalann vegna þessa og fengið þær upplýsingar að vegna veikinda á heimili seljandans væri ekki unnt að skoða umrætt herbergi. Kaupandann hafði þá farið að gruna að ekki væri allt með felldu en ákveðið þó að aðhafast ekkert.

Uppsett verð fyrir eignina hafi verið gott og hafi kaupandinn gert tilboð í hana sem síðar var samþykkt. Við afhendingu fasteignarinnar um miðjan apríl 2024 hafi kaupandinn þá orðið var við að mygla væri til staðar í umræddu herbergi og upplýst fasteignasalann um það með tölvupósti tveimur dögum eftir afhendingu.

Kaupandinn vildi þannig meina að fasteignasalinn hafi ekki veitt honum réttar upplýsingar um ástand eignarinnar og hafi hann ekki fengið tækifæri til að skoða alla fasteignina fyrir kaupin. Þannig hafi fasteignasalinn valdið honum tjóni og fór þá fram á sanngjarnar bætur úr hendi fasteignasalans enda væri þörf á viðgerð á umræddu herbergi fasteignarinnar.

Öll herbergi opin á opnu húsi

Við meðferð málsins benti fasteignasalinn á að fasteignin hafi verið sýnd á opnu húsi og öll herbergi hennar hafi þá verið opin og aðgengileg öllum þeim sem vildu skoða. Kaupandinn hafi þá mætt og haft færi á því að skoða alla fasteignina vel og vandlega.

Fasteignasalinn benti á að kaupandinn hafi gert tilboð í eignina – með fyrirvara um sölu á sinni eigin eign sem og fjármögnun – og hafi seljandinn tekið tilboðinu. Hvorki hafi verið gerður fyrirvari um frekari skoðun á eigninni né ástandsskoðun.

Fyrir gerð kaupsamningsins hafi kaupandinn svo, með stuttum fyrirvara, óskað eftir því að skoða eignina fyrir undirritun samningsins. Seljandinn hafi þar tekið á móti kaupandanum og annast sýninguna sjálfur án þess að fasteignasalinn væri á staðnum. Kom fram að seljandinn hafi strax upplýst kaupandann að ekki væri unnt að skoða eitt herbergja eignarinnar þessa daga.

Fasteignasalinn hafnaði því alfarið að kaupandinn hafi fengið rangar eða óljósar upplýsingar um hina keyptu fasteign. Þá mótmælti fasteignasalinn því að reynt hafi verið að fela ástand eignarinnar á nokkurn hátt fyrir kaupandanum. Í söluyfirliti hafi þannig komið fram að gluggar á efri hæð væru allir upprunalegir. Þá vísaði hann til þess að rík skoðunar- og aðgæsluskylda sem hvíli almennt á kaupanda fasteignar hafi verið áréttuð.

Rík skylda fasteignasala

Mat kærunefndarinnar var að fasteignasalinn hafi ekki greint kaupanda skilmerkilega frá ástandi glugga í umræddu herbergi. Gera beri ríkar kröfur til fasteignasala um aðgæslu og vönduð vinnubrögð. Fasteignasala beri meðal annars að tryggja að hagsmunir kaupanda og seljanda séu tryggðir við skjala- og samningsgerð.

Fagaðili tók svo út verkið sem ráðast þurfti í og var kostnaður við slípun, hreinsun og meðhöndlun veggja og lofts vegna myglunnar, ásamt forvörn, grunnun, málun og fullum frágangi á svæðinu, áætlaður 1,1 milljón króna. Þá myndi nýr gluggi, að fullu frágenginn með uppsetningu, kosta 550 þúsund krónur með virðisaukaskatti. Heildarkostnaður verksins væri þannig 1.650 þúsund krónur.

Það var mat kærunefndarinnar að kaupandinn ætti rétt á skaðabótum vegna viðgerðarinnar úr hendi fasteignasalans, samtals 1,1 milljón króna.