Við þurfum 5.000 í­búðir á ári – ekki einungis 1.600

Til að mæta íbúðaskuld og vaxandi mannfjölda þarf að tvöfalda fjölda íbúða á höfuðborgarsvæðinu á næstu 15 til 20 árum.

Íbúðaþörfin hér á landi og þá sérstaklega á höfuðborgarsvæðinu er og hefur verið stórlega vanmetin. Bæði hefur verið horft fram hjá áhrifum lýðfræðilegra breytinga á þörfina og ákalli vaxandi vinnumarkaðar eftir vinnandi höndum. Íbúðaskuldin er uppsöfnuð íbúðaþörf sem frá árinu 2011 hefur ekki verið mætt með nýbyggingum. Færa má rök fyrir því að til að mæta raunverulegri þörf þurfi að byggja 5 þúsund íbúðir á ári næstu 15 árin á höfuðborgarsvæðinu en undanfarin ár hafa þær verið 1.600 að meðaltali.

Íbúðaskuldin vex í 17 þúsund íbúðir

Öldrun þjóðarinnar veldur miklum samfélagslegum breytingum. Áhrifin á húsnæðismarkaðinn eru gríðarlega miklar. Veigamikil skýring er að 44% heimila 65 ára og eldri eru í dag einmenningsheimili og íbúar í þeim aldurshópi eru að meðaltali 1,4 í hverri íbúð.

Langlífi lækkar meðalfjölda íbúa í hverri íbúð. Íbúafjöldi á höfuðborgarsvæðinu er um 237 þúsund einstaklingar en íbúðir eru 94 þúsund.[1] Gróflega áætlað eru um 4 þúsund íbúðir í útleigu til ferðamanna eða í eigu aðila sem búa út á landi og því búa um 2,52 einstaklingar í íbúð að meðaltali á höfuðborgarsvæðinu. Breytt fjölskyldumynstur ásamt ört stækkandi hópi 55 ára og eldri mun lækka þessa tölu á næstu 15 árum og færist hún nær því sem við sjáum á hinum Norðurlöndunum. Í Noregi og Danmörku eru 2 íbúar í íbúð að meðaltali og í Svíþjóð eru 1,8 íbúar í íbúð að meðaltali.

Áhrif þessara lýðfræðilegu breytinga hafa ekki aðeins áhrif á íbúðaþörfina til frambúðar heldur hefur hún þegar haft áhrif allt frá árinu 2011 með þeim afleiðingum að við búum við mikla íbúðaskuld. Nú er hún metin um 12 þúsund íbúðir á höfuðborgarsvæðinu og mun halda áfram að vaxa. Framreiknuð verður skuldin um 17 þúsund íbúðir í árslok 2026 á höfuðborgarsvæðinu.

4200 nýir íbúar á ári á höfuðborgarsvæðinu

Íslendingum mun halda áfram fjölga sem skapar aukna þörf fyrir íbúðir. Landsmönnum hefur að jafnaði fjölgað um 1,34% á ári frá aldamótum og um 1,79% frá árinu 2012 en síðan þá hefur ferðaþjónustan skýrt hluta af þessari aukningu. Frá aldamótum hefur um 70% fjölgunar íbúa verið á höfuðborgarsvæðinu og á sama tíma hefur 93% af fólksfjölguninni verið á höfuðborgarsvæðinu, Suðurnesjum og Suðurlandi.

Vöxtur hagkerfisins og vinnumarkaðar hefur ýtt undir fólksfjölgun. Fæðingartíðni hér á landi hefur ekki náð að svara þörfinni fyrir vinnuafl og því hefur vinnumarkaðurinn kallað á aukinn innflutning starfsfólks. Til að viðhalda svipuðum vexti hagkerfisins þá áætlar Aflvaki að árlegur fjöldi aðfluttra umfram brottflutta þurfi að vera um og yfir 5.500 á ári fyrir landið í heild og um 70% af þeim fjölda, eða um 3.850, setjist að á höfuðborgarsvæðinu (sjá mynd 1).

Til hliðsjónar þá áætlar Hagstofa Íslands í mannfjöldaspá sinni að aðfluttir umfram brottflutta verði í kringum 6.700 næstu árin og Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS) byggir á um 10% vexti mannfjölda næstu 5 árin og 20% vexti næstu 10 árin. Þær tölur sem hér eru notaðar við útreikning á íbúðaþörfinni endurspegla því þær spár sem opinberar stofnanir styðjast við.

Þurfum 77 þúsund íbúðir í viðbót við 94 þúsund

Að þessu sögðu þarf að skoða hver hin raunverulega þörf er fyrir íbúðir á höfuðborgarsvæðinu út frá þessum þáttum; í fyrsta lagi í ljósi íbúðaskuldarinnar, í öðru lagi að teknu tilliti til lýðfræðilegra breytinga og í þriðja lagi með tilliti til spár um mannfjöldaaukningu. Þegar þetta viðfangsefni er skoðað heildstætt blasir við að hér á landi þarf að margfalda hraða nýbygginga á næstu 15 árum á höfuðborgarsvæðinu (sjá mynd 2).

Appelsínugula línan sýnir raunverulegan fjölda nýbygginga á höfuðborgarsvæðinu. Meðaltal nýrra íbúða á höfuðborgarsvæðinu á ári hefur verið um 1.400 íbúðir frá árinu 2000 og um 1.600 íbúðir síðastliðin 10 ár. Samkvæmt talningu HMS mun fjöldinn á árunum 2024-2026 að meðaltali stefna í að vera um 1.600 íbúðir. Ljósgræna súlan sýnir þá íbúðaframleiðslu sem þarf til að mæta mannfjöldaaukningunni, gráa súlan sýnir þann íbúðafjölda sem þarf til að mæta þeim líffræðilegu breytingum sem fela í sér að færri íbúar búa í hverri íbúð og dökkgrænu hlutar súlanna sýna þá íbúðaskuld sem er til staðar í dag og þarf að vinna niður. Íbúðaskuldin mun halda áfram að vaxa næstu 3 árin og er miðað við í þessari sviðmynd að skuldin sé unnin niður á 10 ára tímabili frá árinu 2027 ef ráðist verður í íbúðauppbyggingarátak hið fyrsta.

Reiknuð íbúðaþörf fyrir höfuðborgarsvæðið næstu 15 árin að gefnum ofangreindum forsendum er því um 77 þúsund íbúðir. Auka þarf nýbyggingar úr um 1.600 íbúðum á ári í 5 þúsund frá og með árinu 2027. Fjölga þarf íbúðum úr 94 þúsundum í dag í 171 þúsund árið 2039. Það þýðir að margfalda þarf hraða nýbygginga og á næstu 15 árum þarf að fjölga íbúðum á höfuðborgarsvæðinu um 80%.

Fjölga þarf íbúðum úr 94 þúsundum í dag í 171 þúsund árið 2039.

Þá er nauðsynlegt að undirbúa áframhaldandi uppbyggingu íbúða áranna eftir 2039 sem kallar á að búið verði að skipuleggja lóðir fyrir 13 þúsund íbúðir til viðbótar sem þyrfti þá þegar að hefjast handa við. Á næstu 15 árum þarf því að byggja og hefja undirbúning á byggingu 90 þúsund íbúða. Það er næstum því tvöföldun á íbúðum á höfuðborgarsvæðinu. Eins og sjá má þá vinnur tíminn ekki með okkur og nauðsynlegt er að bregðast hratt við.

Höfundur er framkvæmdastjóri Aflvaka Þróunarfélags sem hefur að markmiði að auka lífsgæði fólks með sérhæfðum búsetuúrræðum.

[1] Íbúðir á höfuðborgarsvæðinu eru 98 þúsund en hér er tekið tillit til áætlaðs fjölda íbúða í eigu félagasamtaka af landsbyggðinni og íbúðum í leigu til aðila sem ekki eru búsettir á Íslandi. Þessi áætlun upp á 4 þúsund íbúðir er áætlun Aflvaka byggð á samtölum við ýmsa markaðsaðila en nákvæmar upplýsingar um fjölda íbúða eru ekki aðgengilegar í opinberum gögnum.