Við þurfum nýja hugsun um húsnæðismarkað Ólafur Margeirsson skrifar 21. ágúst 2023 08:00 Mikið hefur verið rætt um húsnæðis- og fasteignamarkaðina á Íslandi síðastliðin ár. Skiljanlega, þar sem markaðurinn með húsnæði er einn sá mikilvægasti í hvaða hagkerfi sem er og sé hann ekki að virka er líklegt að slíkt leiði af sér gremju og pólitískan óstöðugleika. Fyrir utan efnahagslegu áhrifin af ófullnægjandi húsnæðismarkaði á borð við hægari vöxt velferðar, óróa á vinnumarkaði og verðbólgu. Vandinn er framboðsskortur Ef við horfum á þróun síðustu áratuga sjáum við að undirvísitölur verðbólgumælingarinnar á Íslandi hafa, í grófum dráttum, þróast á svipaðan veg. Fyrir utan eina þeirra: húsnæði. Sem sjá má hefur húsnæðiskostnaður aukist mun meir en kostnaður almennra vara og þjónustu í hagkerfinu síðastliðin ár og áratugi. Eitthvað dróg á milli upp úr Hruni þegar skuldabólan á fasteignamarkaði sprakk og verðlag sérstaklega innfluttra vara hækkaði mikið vegna gengisfalls krónunnar. En þau ár voru undantekning frá heildarmyndinni sem er sú að húsnæðiskostnaður hefur hækkað umfram kostnað annarra vara og þjónustu. Einn stærsti áhrifavaldurinn að baki þessarar þróunar er framboðsskortur á húsnæði. Sá framboðsskortur kemur fram í mikilli hækkun á leiguverði en leiga á almennum markaði hefur hækkað um nærri 150% síðan 2011. Leiguverð á höfuðborgarsvæðinu hefur hækkað um ca. 7,5% á ári að jafnaði síðan 2011, sem skilar sér beint í hærra fasteignaverði (ef leiguverð hækkar ýtir það undir hærra fasteignaverð) og hærri verðbólgu. Að sjálfsögðu hefur eftirspurn eftir húsnæði aukist. Fólksfjölgun á Íslandi síðan 2010 er nærri 25%. Sumir vilja leysa vandann með því að draga úr þessari fólksfjölgun. En vandinn er að ef það er gert minnkar vöxtur velsældar á Íslandi: færri verða á vinnumarkaði og minna verður af fólki sem getur leyst vandamál sem fyrirtæki og hið opinbera vill vinna að svo nokkuð sé nefnt. Það eru mörg störf á Íslandi sem afar erfitt væri að fylla, því margur íbúi Íslands hefur engan áhuga á þeim, ef ekki væri fyrir duglegt, erlent starfsfólk sem flytur til landsins. Fólk sem vill leysa vandann á fasteignamarkaði með því að draga úr fólksfjölgun gleymir því líka að grundvallarvandinn hefur breyst: það er ekki nægilega mikið byggt! Sé horft á 10 ára aukningu í fjölda íbúðareininga (íbúðr í fjölbýli og sérbýli samtals) á landinu sem heild sést að síðustu ár hafa verið afskaplega slök í sögulegu samhengi. Það er þetta sem þarf að bæta! Ný hegðun sem ýtir undir aukið framboð Útkoma kerfa á borð við húsnæðis- og fasteignamarkaði er háð því hvernig lögin (reglurnar) að baki slíkum kerfum eru sett upp. Sé lögunum breytt breytist útkoman. Í dag, líkt og í svo langan tíma, er ýtt undir eftirspurnarhlið fasteignamarkaðarins. Tökum nokkur dæmi um lög og aðgerðir hjá hinu opinbera á eftirspurnarhlið húsnæðismarkaðar frekar en framboðshlið hans: Húsaleiga er niðurgreidd til fólks með lágar tekjur. Fyrstu kaupendur fá skattaafslátt þegar þeir kaupa íbúð. Fólk getur nýtt séreignarsparnað sinn til að greiða inn á húsnæðislán. Allt er þetta dæmi um aðgerðir hjá hinu opinbera á eftirspurnarhlið húsnæðis- og fasteignamarkaða sem ýtir undir hærra verð frekar en ekki. Réttlætingin er vitanlega að það sé verið að tryggja fólki þak yfir höfuðið, að sjá til þess að það komist inn á fasteignamarkað til að geta átt íbúðina sem það býr í, o.s.frv. Það er önnur leið að því að tryggja fólki þak yfir höfuðið: ýta undir framboð af íbúðum og húsnæði til leigu með það beinlínis að markmiði að halda verði niðri. Fólk þarf þá ekki á aðstoð að halda því hið aukna framboð sér til þess að mikill meirihluti fólks finnur það sem það þarf. Sem dæmi, í stað þess að gefa fólki með lágar tekjur húsaleigubætur má frekar byggja íbúðir sem leigðar væru á lágu verði til fólks með lágar tekjur. Þess vegna þarf ný lög, nýja hugsun, nýja hegðun, á húsnæðis- og fasteignamarkaði á Íslandi. Það þarf að ýta undir að fólk, fyrirtæki og opinberir aðilar sjái hag sinn í því að byggja sem mest til langs tíma, frekar en að ýta undir það í sífellu að fólki sé reddað húsnæði með því að gefa því peninga sem það notar til að finna sér þak yfir höfuðið. Höfundur er hagfræðingur. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Ólafur Margeirsson Húsnæðismál Athugið. Vísir hvetur lesendur til að skiptast á skoðunum. Allar athugasemdir eru á ábyrgð þeirra er þær rita. Lesendur skulu halda sig við málefnalega og hófstillta umræðu og áskilur Vísir sér rétt til að fjarlægja ummæli og/eða umræðu sem fer út fyrir þau mörk. Vísir mun loka á aðgang þeirra sem tjá sig ekki undir eigin nafni eða gerast ítrekað brotlegir við ofangreindar umgengnisreglur. Mest lesið Sameinumst um forvarnir gegn átröskun Karen Daðadóttir,Guðrún Erla Hilmarsdóttir,Elva Björk Bjarnadóttir Skoðun Halldór 01.06.2024 Halldór Svona getum komið í veg fyrir að Katrín vinni Björn B. Björnsson Skoðun Að skreyta sig með stolnum fjöðrum Sema Erla Serdaroglu Skoðun Taktísk skilyrðing umræðunnar Magnús Davíð Norðdahl, Skoðun Ráðherrar hafa áhyggjur af valdbeitingu Tómas Ingvason Skoðun Getur reiði valdið veikindum? Sigurbjörg Jónsdóttir Skoðun Má Katrín Jakobsdóttir bjóða sig fram? Jón Ólafsson Skoðun Hatur og fyrirlitning Einar Scheving Skoðun Barnapíu á Bessastaði! Karl Sigurðsson Skoðun Skoðun Skoðun Halla, ekki Kata Sævar Þór Jónsson skrifar Skoðun Getur reiði valdið veikindum? Sigurbjörg Jónsdóttir skrifar Skoðun Ráðherrar hafa áhyggjur af valdbeitingu Tómas Ingvason skrifar Skoðun Taktísk skilyrðing umræðunnar skrifar Skoðun Sameinumst um forvarnir gegn átröskun Karen Daðadóttir,Guðrún Erla Hilmarsdóttir,Elva Björk Bjarnadóttir skrifar Skoðun Ég kýs Michael Jordan (Höllu Hrund Logadóttur) Óskar Arnarson skrifar Skoðun Ástæður til að kjósa Jón Gnarr Helgi Hrafn Gunnarsson skrifar Skoðun Viddi, Bósi Ljósár og Baldur Þórhalls Heimir Hannesson skrifar Skoðun Gerum það! Stefán Hilmarsson skrifar Skoðun Bónaður brjóstkassi og barnaafmæli Þorbjörg Marínósdóttir skrifar Skoðun Gleðilegan kosningadag kæru landsmenn Snorri Ásmundsson skrifar Skoðun Hæfasti einstaklingurinn Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Verðmætin og sköpunarkraftur sá sem í mannauð okkar býr Pétur Már Halldórsson skrifar Skoðun Hvort vilt þú Höllu Tómasdóttur eða Katrínu? Björn Björnsson skrifar Skoðun Svona velur þú þér forseta í dag Kolbeinn Karl Kristinsson skrifar Skoðun Takk, Katrín Guðrún Hrefna Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Hatur og fyrirlitning Einar Scheving skrifar Skoðun Samherjar Hafþór Reynisson skrifar Skoðun Að hitta hetjuna sína Gréta Kristín Ómarsdóttir skrifar Skoðun Einstakt tækifæri Þóra Valný Yngvadóttir skrifar Skoðun Um afrekskonuna Katrínu Tómas Ísleifsson skrifar Skoðun Land míns föður, land minnar móður, landið mitt Jón Gnarr skrifar Skoðun Óskað eftir forseta sem færir ungu fólki völd Valgerður Eyja Eyþórsdóttir skrifar Skoðun Með ósk um velgengni, Halla Hrund Viðar Hreinsson skrifar Skoðun Ég styð Höllu Hrund Logadóttur Þórólfur Árnason skrifar Skoðun Arnar Þór Jónsson Meyvant Þórólfsson skrifar Skoðun Að skreyta sig með stolnum fjöðrum Sema Erla Serdaroglu skrifar Skoðun Opið bréf til Jóns Ólafssonar heimspekings Tómas Ísleifsson skrifar Skoðun Persónan Katrín Jakobsdóttir Sólveig Hildur Björnsdóttir skrifar Skoðun Þjóðaröryggi Magnús Guðmundsson skrifar Sjá meira
Mikið hefur verið rætt um húsnæðis- og fasteignamarkaðina á Íslandi síðastliðin ár. Skiljanlega, þar sem markaðurinn með húsnæði er einn sá mikilvægasti í hvaða hagkerfi sem er og sé hann ekki að virka er líklegt að slíkt leiði af sér gremju og pólitískan óstöðugleika. Fyrir utan efnahagslegu áhrifin af ófullnægjandi húsnæðismarkaði á borð við hægari vöxt velferðar, óróa á vinnumarkaði og verðbólgu. Vandinn er framboðsskortur Ef við horfum á þróun síðustu áratuga sjáum við að undirvísitölur verðbólgumælingarinnar á Íslandi hafa, í grófum dráttum, þróast á svipaðan veg. Fyrir utan eina þeirra: húsnæði. Sem sjá má hefur húsnæðiskostnaður aukist mun meir en kostnaður almennra vara og þjónustu í hagkerfinu síðastliðin ár og áratugi. Eitthvað dróg á milli upp úr Hruni þegar skuldabólan á fasteignamarkaði sprakk og verðlag sérstaklega innfluttra vara hækkaði mikið vegna gengisfalls krónunnar. En þau ár voru undantekning frá heildarmyndinni sem er sú að húsnæðiskostnaður hefur hækkað umfram kostnað annarra vara og þjónustu. Einn stærsti áhrifavaldurinn að baki þessarar þróunar er framboðsskortur á húsnæði. Sá framboðsskortur kemur fram í mikilli hækkun á leiguverði en leiga á almennum markaði hefur hækkað um nærri 150% síðan 2011. Leiguverð á höfuðborgarsvæðinu hefur hækkað um ca. 7,5% á ári að jafnaði síðan 2011, sem skilar sér beint í hærra fasteignaverði (ef leiguverð hækkar ýtir það undir hærra fasteignaverð) og hærri verðbólgu. Að sjálfsögðu hefur eftirspurn eftir húsnæði aukist. Fólksfjölgun á Íslandi síðan 2010 er nærri 25%. Sumir vilja leysa vandann með því að draga úr þessari fólksfjölgun. En vandinn er að ef það er gert minnkar vöxtur velsældar á Íslandi: færri verða á vinnumarkaði og minna verður af fólki sem getur leyst vandamál sem fyrirtæki og hið opinbera vill vinna að svo nokkuð sé nefnt. Það eru mörg störf á Íslandi sem afar erfitt væri að fylla, því margur íbúi Íslands hefur engan áhuga á þeim, ef ekki væri fyrir duglegt, erlent starfsfólk sem flytur til landsins. Fólk sem vill leysa vandann á fasteignamarkaði með því að draga úr fólksfjölgun gleymir því líka að grundvallarvandinn hefur breyst: það er ekki nægilega mikið byggt! Sé horft á 10 ára aukningu í fjölda íbúðareininga (íbúðr í fjölbýli og sérbýli samtals) á landinu sem heild sést að síðustu ár hafa verið afskaplega slök í sögulegu samhengi. Það er þetta sem þarf að bæta! Ný hegðun sem ýtir undir aukið framboð Útkoma kerfa á borð við húsnæðis- og fasteignamarkaði er háð því hvernig lögin (reglurnar) að baki slíkum kerfum eru sett upp. Sé lögunum breytt breytist útkoman. Í dag, líkt og í svo langan tíma, er ýtt undir eftirspurnarhlið fasteignamarkaðarins. Tökum nokkur dæmi um lög og aðgerðir hjá hinu opinbera á eftirspurnarhlið húsnæðismarkaðar frekar en framboðshlið hans: Húsaleiga er niðurgreidd til fólks með lágar tekjur. Fyrstu kaupendur fá skattaafslátt þegar þeir kaupa íbúð. Fólk getur nýtt séreignarsparnað sinn til að greiða inn á húsnæðislán. Allt er þetta dæmi um aðgerðir hjá hinu opinbera á eftirspurnarhlið húsnæðis- og fasteignamarkaða sem ýtir undir hærra verð frekar en ekki. Réttlætingin er vitanlega að það sé verið að tryggja fólki þak yfir höfuðið, að sjá til þess að það komist inn á fasteignamarkað til að geta átt íbúðina sem það býr í, o.s.frv. Það er önnur leið að því að tryggja fólki þak yfir höfuðið: ýta undir framboð af íbúðum og húsnæði til leigu með það beinlínis að markmiði að halda verði niðri. Fólk þarf þá ekki á aðstoð að halda því hið aukna framboð sér til þess að mikill meirihluti fólks finnur það sem það þarf. Sem dæmi, í stað þess að gefa fólki með lágar tekjur húsaleigubætur má frekar byggja íbúðir sem leigðar væru á lágu verði til fólks með lágar tekjur. Þess vegna þarf ný lög, nýja hugsun, nýja hegðun, á húsnæðis- og fasteignamarkaði á Íslandi. Það þarf að ýta undir að fólk, fyrirtæki og opinberir aðilar sjái hag sinn í því að byggja sem mest til langs tíma, frekar en að ýta undir það í sífellu að fólki sé reddað húsnæði með því að gefa því peninga sem það notar til að finna sér þak yfir höfuðið. Höfundur er hagfræðingur.
Sameinumst um forvarnir gegn átröskun Karen Daðadóttir,Guðrún Erla Hilmarsdóttir,Elva Björk Bjarnadóttir Skoðun
Skoðun Sameinumst um forvarnir gegn átröskun Karen Daðadóttir,Guðrún Erla Hilmarsdóttir,Elva Björk Bjarnadóttir skrifar
Sameinumst um forvarnir gegn átröskun Karen Daðadóttir,Guðrún Erla Hilmarsdóttir,Elva Björk Bjarnadóttir Skoðun