Línu­dans í fjöl­býli – allt í himna­lagi eða fjandinn laus

Í fjölbýli er lífið málamiðlun og línudans. Til að þessi línudans lukkist verður að hanna hús með það í huga að þar búi fólk með kostum og kenjum. Það verður að sjá fyrir þörfum fólks eins vel og unnt er.

Til gamans má geta að elstu húsfélög sem menn vita um voru svonefnd Turnfélög á miðöldum. Þar átti hver fjölskylda sína hæð með ýmsum gagnkvæmum skyldum.. Turnfélagið var fyrst og fremst varnarbandalag gagnvart bófum og ræningjum.

Ég hef bjástrað og amstrað við lagahliðina á fjölbýli í rúma þrjá áratugi og mér var upp úr 1990 falið af félagsmálaráðherra að semja frumvarp til laga um fjöleignarhús sem var svo samþykkt sem lög nr. 26/1994. Við samningu frumvarpsins var víða leitað fanga en það á sér þó enga eina og beina fyrirmynd, hvorki innlenda né erlenda. Þau eru íslensk frumsmíð. Fjöleignarhúsalögin eru mikill og ítarlegur bálkur.

Gildissvið fjöleignarhúsalaganna er mjög víðtækt og þau hús, sem falla undir þau, eru mjög mismunandi að stærð, eðli og gerð. Þau taka til atvinnu og íbúarhúsa og til blandaðs húsnæðis. Þau gilda um tvíbýlishús og stórhýsi upp á tugi hæða og allt þar á milli. Það er eignaréttarformið þ.e. skiping húss í tvær eða fleiri séreignir og sameign sem fellir hús undir lögin en ekki eðli húsanna eða til hver þau eru nýtt. Aftur á móti falla fjölbýlishús sem er í heild í eigu eins aðila ekki beinlínis undir lögin. Einnig taka lögin til raðhúsa og annarra sambyggðra og samtengdra húsa, bæði til íbúðar og annarra nota. Með öðrum sambyggðum húsum er átt við hús sem eru í enn minni eða lausari tengslum hvert við annað en raðhús og sambyggingar.

Eigendum er skylt að haga hagnýtingu sinni og umgengni þannig að aðrir í húsinu verði ekki fyrir meiri ama, ónæði og óþægindum en óhjákvæmileg er og venjulegt í sambærilegum húsum. Eiganda ber að taka samgjarnt og eðlilegt tillit til sambýlisfólks síns og fara eftir lögum og reglum og samþykktum húsfélagsins í því efni. Í flestum tilvikum er sambýlið með ágætum og þá oftast af sjálfu sér án þess að menn séu að velta fyrir sér reglum og fari meðvitað eftir þeim. Hin nauðsynlegu gildi, tillitssemi og umburðalyndi, eru sem betur fer ríkjandi eðlisþættir hjá flestum.

Nágrannadeilur og krytur eru skemmandi og slítandi og eitra mikið og fljóttn úr frá sér. Í stað þess að fólk hvílist og hlaði batteríin heima þá er fólk úttaugað og þreyttara þegar það fer að heiman en þegar það kom. Lítil fjölbýishús eru verst. Þar mætast stálinn stinn. Þar eru það einstaklingar sem kljást en ekki meiri og minnihluti. Þar er maður á mann. Smá mál verða stór á augabragði. Það er mikill eldmatur og mögnun í návíginu.

Það sem virðast fáránleg smámál og tilllingaskýtur eru stórmál þrungin miklum tilfinningum hjá þeim sem hlut eiga að máli. Þess vegna eru aðgerðir og viðbrögð fólks oft skondin og geggjuð og ekki í takt við tilefnið í augum þeirra sem utan standa.

Erfiðust eru eldri fjölbýishús sem upphaflega eru hönnuð og byggð sem einbýlishús. Þegar fleiri íbúðum hefur verið ungað út hefur það stundum þurft að beita reddingum, sem voru og verða alltaf klúður. Kvaðir og umferðarréttur þvers og kruss. Staðsetning, afstaða og aðkoma að sameign tómt klúður. Í þannig húsum er oft innibyggð og óþrjótandi uppspretta fyrir deilur sem standa áratugum saman og kosta eigendur fúlgur, fyrirhöfn, frið og andlega heilsu.

Tillitssemi og umburðarlyndi og eðlileg virðing eru hin gullnu gildi og lykillinn að góðu og friðsömu sambýli. Gleymsist þau þá fer allt í háaloft og hund og kött hvað sem lög og reglur segja og hversu flott húsið er. Nágrannar verða að sætta sig við viss óþægindi og vissar truflanir sem óhjákvæmilega fylgja fjölbýli. Venjulegt fjölskyldubrambolt verða menn að þola. Fólk í fjölbýli er ekki eitt í heiminum og kemst aldrei hjá því að verða vart við granna sína og það brölt sem fylgir venjulegu heimilislífi

Ef fólk færi eftir hinni góðu bók um að gera öðrum ekki neitt sem það vill ekki að aðrir gjöri því, þá væri sko allt í himnalagi. Við erum upp til hópa þrjóskir, ráðríkir, heimaríkir, frekjuhundar sem eiga bágt með að setja sig í spor annarra og vilja helst aldrei slá af og beita málamiðlun. Í stað þess að fara eftir fallegu boði Nýja testamentisins virðist fóki tamara að fara eftir grimmum og hefnigjörnum boðum Gamla testamentinu um auga fyrir auga og tönn fyrir tönn. Og þá er andskotinn laus.

Lífið og samskiptin í fjölbýli eru línudans. Það er fín línan milli athafnafrelsis og hagnýtingar eins og friðar annars. Jafnvægið er hárfínt og viðkvæmt. Þar gildir hið gullna meðalhóf sem mörgum gengur svo tregt að finna og rata. Mörkin milli athafnafrelsis eins og friðar og næðisréttar annars eru hárfín og þarf lítið til að raska því með afdrifaríkum afleiðingum.Smæstu mál geta á augabragði orðið stór og blossað upp í illviðráðanlegt ófriðarbál þar sem deilt er um allt. Friður verður að fullum fjandskap þar sem öllum vopnum er beitt og ekkert er heilagt. Þá eru það hinar mætu og sómakæru systur, skynsemi og sanngirni, sem fyrst flýja hús. Svona hússtríð eitra frá sér og gera líf fólks illbærilegt. Til okkar á Húseigendafélaginu rata mál í öllum regnbogans litum og af öllum stærðum og gerðum. Allt frá léttum pirringi upp í háalvarleg mál og mikla hagsmuni. Öll mannleg athafnasemi getur þróast í ónæði gagnvart sambýlingum. Það getur verið hávaði, sóðaskapur, lykt, reykur, titringur og hvaðeina.

Það er einatt mjög erfitt að draga mörkin milli þess sem má og ekki má. Sumar athafnir eru leyfilegar þótt þeim fylgi ónæði og óþægindi. Það er ómögulegt að gefa um það nákvæm viðmið. Eigendur hljóta alltaf að verða fyrir einhverju ónæði eða óþægindum. Hjá því verður ekki komist, það leiðir af eðli hlutanna, loft eins er annars gólf o.s.frv.

Þeir sem eru fyrirferðarmiklir og háværir eiga ekki kröfu á því að sameigendurnir umlíði þeim það auka ónæði og röskun sem því fylgir. Sömuleiðis eiga eigendur sem eru viðkvæmari en gengur og gerist fyrir ónæði eða áreiti ekki lögvarða kröfu á því að sameigendurnir taki sérstakt tillit til þeirra. Stundum passar fólk hreinlega ekki saman. Fólk er fínt og normalt og ágætt sitt i hvoru lagi og getur búið sátt við alla á jarðríki, alla nema bara ekki þessa granna sína. Þá er einhver dularfullt efnafræði eða hormónaflækja í gangi. Þá duga lög skammt, hversu góð sem þau eru og engu skiptir þótt húsins séu flott og fín og frábærlega hönnuð.

Þegar fjölbýlishús eru hönnuð má það ekki gleymast að þar á fólk að búa og þar á því að líða vel eða a.m.k. að hafa forsendur til þess. Þar verður að gera ráð fyrir lausnum á öllum eðlilegum þörfum fólks sem tengjast húsnæði, heimili og búsetu. Það verður að hanna hús utan um fólkið og samfélag þess þannig að bæði sérhagsmunir og sameiginlegir séu virtir. Þeir sem hanna fjöleignarhús verða að horfa til samskiptamála og laga og reglna og hafa þau í huga þegar þeir innleiða nýjar húsagerðir og nýjar útfærslur.,Lög og reglur og réttarframkvæmd þurfa sömuleiðis að taka mið af hönnuninni og byggingafræðinni. Lagasmiðir og þeir sem starfa á þessu réttarsviði og hönnuðir verða að tala saman og vera samstíga að því markmiði að skapa betra fjölbýli þar sem fók er býr sátt og sælt.

Fjöleignarhúsalögin hafa almennt reynst vel. Helst verið fundið þeim til foráttu að þau séu of löng og flókin. Það er svo sem ekkert skrítið. Þetta réttarsvið er mjög flókið. Þar fléttast og renna saman margir straumar og margar fræðigreinar lögfræðinnar. Til að mynda: eignarréttur, sameignarréttur, félagaréttur, kröfuréttur og skaðabótaréttur. Réttarstaða eigenda er er eðli sín samkvæmt flókin og getur aldrei orðið annað. Þetta eignaform býður ekki upp á einfalda framsetningu og einfaldar og fáar reglur Einföldun er góð og gild þar sem hún á við en ofeinföldun á flóknum hlutum er varhugaverð því þá fer fólki að misskilja og alhæfa út í bláinn Ranghugmyndir og misskilningur og ofmat á eigin réttarstöðu er einmitt versta vegarnestið í deilum sameigenda.

Að lokum vil ég takaekki minni mann en dr. Marinn Lúther King til fyrirmyndar:

Ég á mér draum um fögur og velhönnuð fjölbýlishús það sem íbúar líða um í kristilegri glaðværð og samfelldri sátt og sælu.

Ég á mér draum um að íbúar fjölbýlishúsa nái þeim þroska í tillitssemi og umburðarlyndi að ekki þurfi mikla lagabálka til að leiða þá áfram og hafa vit fyrir þeim.

Ég á mér þann draum að íbúum fjölbýlishúsa nægi lög dýranna í Hálsaskógi til að lifa og búa saman í sátt og friði. Sem sagt. Allir í skóginum eiga að vera vinir og ekkert dýr má éta annað dýr.

Höfundur er formaður Húseigendafélagsins.