Bóluáhrif á hlutabréfamarkaði gætu smitast yfir á fasteignamarkað

Fagstjóri rannsókna hjá Hagstofunni segir að vegna gjaldeyrishaftanna gætu bóluáhrif sem nú sjást á innlendum hlutabréfamarkaði mögulega smitast yfir á íbúðamarkaðinn. Í hverfum nærri miðbæ Reykjavíkur var fermetraverð í fjölbýli á síðasta ári um 15 til 20 prósentum hærra en á árinu 2007. 

Í nýrri þjóðhagsspá Hagstofunnar er fjallað nokkuð um áhyggjur af bólumyndun á hlutabréfamarkaði, en þar segir: „Mikil hækkun hlutabréfa skráðra félaga og umframeftirspurn í hlutafjárútboðum að undanförnu hefur leitt til vangaveltna um hvort bólumyndun, þ.e.a.s. hækkun umfram undirliggjandi verðmæti, sé að eiga sér stað á hlutabréfamarkaði.“

Eftirspurn langt umfram framboð

Eftirspurn fjárfesta var langt umfram framboð í nær öllum hlutafjárútboðum sem hafa átt sér stað eftir að skráningar á aðallista Kauphallar Íslands tóku við sér að nýju eftir hrun. Hækkun á vísitölu aðallista Kauphallarinnar nam nærri 30 prósentum á síðasta ári.

Skortur á fjárfestingarkostum ýtir undir umframeftirspurn eftir þeim fáu kostum sem eru í boði. Lífeyrissjóðir fá ekki að fjárfesta erlendis vegna gjaldeyrishafta og því hafa margir þeirra tekið þátt í nær öllum hlutafjárútboðum í aðdraganda skráningar félaga sem hafa átt sér stað frá árinu 2010. Samtals eiga lífeyrissjóðir landsins, beint og óbeint, að minnsta kosti 37,4 prósent hlutafjár íslenskra félaga sem skráð eru á aðallista Kauphallarinnar. 

En grimm eftirspurn eftir fjárfestingarkostum nær ekki bara til hlutabréfamarkaðarins. Vísbendingar eru um að þessara áhrifa gæti einnig á fasteignamarkaði. Í Morgunblaðinu í dag er fjallað um þjóðhagsspá Hagstofunnar og viðmælendur blaðsins telja vísbendingar um að skilyrði séu að skapst til bólumyndunar á íbúðamarkaði.

Mikil hækkun íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu

Í þjóðhagsspá Hagstofunnar segir:  „Miklar sviptingar hafa verið á fermetraverði íbúðarhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu undanfarin ár eftir hverfum og íbúðartegundum.Í hverfum nærri miðbæ Reykjavíkur var fermetraverð í fjölbýli árið 2013 um 15 til 20% hærra en á árinu 2007.“

Það er eðlilegt að margir spyrji sig í ljósi þessa hvort það sé raunveruleg bólumyndun á íbúðamarkaði. Til þess að svara spurningunni er nauðsynlegt að skoða þróun raunverðs íbúða á síðustu árum.

Hækkun raunverðs íbúða í prósentum á höfuðborgarsvæðinu hefur verið nokkuð jöfn frá því að markaðurinn náði sér upp úr dýfu sem varð eftir hrun árin 2008-2009, samkvæmt þessu grafi frá Datamarket. Ekki er um sambærilegar prósentuhækkanir og voru fyrir hrun þegar hin eiginlega fasteignabóla var að blása út á árunum 2005-2007.

Er hægt að segja að hækkanir raunverðs íbúða á höfuðborgarsvæðinu séu óeðlilega miklar? „Það er kannski of snemmt að dæma um það. Eins og þú segir þá hefur raunhækkunin verið tiltölulega hófleg, en þetta er að fara af stað núna. Það er hins vegar of snemmt að segja að þetta sé bólumyndun. Það gæti gerst síðar,“ segir Marinó Melsted, fagstjóri rannsókna og spáa hjá Hagstofunni.

Marinó segir að þetta velti á því hversu lengi gjaldeyrishöftin vara, þ.e. hvort það verði bóla á íbúðamarkaði. 

„Ef höftin ílengjast gæti það leitt til bólumyndunar á fjármálamarkaði og jafnvel víðar og þar með talið á íbúðamarkaði.“