Ódýrar íbúðir fyrir ungt fólk

Michael Bloomberg, borgarstjóri New York borgar, hefur undanfarið beitt sér fyrir breytingum á byggingareglugerðum þar vestra til að auðvelda smíði lítilla íbúða en mikill skortur er á slíkum fasteignum þar í borg og víðar í stórborgum vestanhafs. Í ræðu nýlega sagði Bloomberg orðrétt um þessi mál: „Núgildandi byggingarlöggjöf var sniðin að aðstæðum sem eru að mörgu leyti mjög ólíkar raunveruleika og tæknistigi nútímans. Það er ekki nema sanngjarnt að hún þjóni fólkinu og vandamálum þess en ekki öfugt.“

Hér heima er ástandið síst skárra og stór hluti ungs fólks sér ekki fram á að hafa ráð á fasteign sem mætir þörfum þess og væntingum. Margt hefur áhrif þar á. Skattar, gjöld, reglugerðir og kvaðir stjórna mjög miklu um hönnun og byggingu húsa hér á landi og hafa gert um langt árabil. Annað sem hefur haldið uppi fasteignaverði hérlendis er hátt verð byggingarlóða, sem er algjörlega tilbúið vandamál stjórnmálamanna, því ekki skortir jarðnæði í stóru og strjálbýlu landi. Að auki má ætla að nýjungar í byggingartækni og ný byggingarefni gætu dregið stórkostlega úr byggingarkostnaði.

Í umræðum um lífsgæði er gjarnan einblínt á kaup og kjör en þar kemur miklu fleira til. Ódýrt og hentugt íbúðarhúsnæði er lykilþáttur í velsæld borgaranna og ein af frumskyldum opinberra aðila að skapa skilyrði til að svo megi verða. Á þessu hefur verið mikill misbrestur undanfarna áratugi og verð á íbúðarhúsnæði hækkað umfram verðlag þrátt fyrir miklar tækniframfarir.

Hér má ætla að margvíslegur upphafskostnaður sveitarfélaga hafi haft mikil áhrif, hvort heldur um er að ræða gatnagerðargjöld, byggingarréttargjöld, byggingarleyfisgjöld, tengigjöld, úttektargjöld og svo framvegis. Öll þessi gjöld falla til við upphaf framkvæmda og leggjast því við byggingarkostnað og þar með söluverð nýrrar fasteignar. Gestur Ólafsson, arkitekt og skipulagsfræðingur, hefur ítrekað í blaðagreinum bent á mikilvægi þess að þessi upphafsgjöld verði lögð niður og þeim dreift á líftíma íbúðar eða þá að kostnaðinum verði deilt niður á allar fasteignir í viðkomandi sveitarfélagi með lóðarleigu og fasteignagjöldum.

En áhrif gjalda geta verið ansi margslungin. Gatnagerðargjöld voru upphaflega lögð á sem tímabundinn skattur, en þau eru reiknuð á rúmmetra. Fyrir vikið er afar sjaldgæft að lofthæð sé mikil í húsum hérlendis, svo dæmi sé tekið.

Tilbúinn lóðaskortur sveitarfélaga hefur síðan leitt til þess að byggingafyrirtæki þurfa ekki að keppa að ráði um kaupendur og hafa getað selt íbúðir á hærra verði en ella. Byggingafyrirtæki skortir því hvata til hagræðingar, líkt og Stefán heitinn Ingólfsson verkfræðingur benti á í tímaritsgrein fyrir um aldarfjórðungi síðan. Hann vakti einnig athygli á því hvernig stóraukin vélvæðing í byggingariðnaði hefði ekki leitt til aukinnar framleiðni og lægra verðs, heldur þvert á móti hefði kostnaður aukist umfram verðlag.

En sveitarfélögin geta gert fleira en lækka gjöld til að stuðla að lægri byggingarkostnaði. Undanfarna hálfa öld hefur stór hluti jarðvegs úr húsgrunnum á Stór-Reykjavíkursvæðinu verið nýttur til uppfyllingar, meðal annars í Örfirisey, undir Sæbraut og inni í Sundahöfn. Núverandi borgaryfirvöld hafa tekið fyrir allar frekari uppfyllingar með þeim afleiðingum að uppgreftri úr húsgrunnum er nú ekið inn í land, tugi kílómetra fram og til baka. Þetta bætist við byggingarkostnað, auk þess sem þessir þungaflutningar eru mengandi og valda óþarfa sliti á vegum.

Í drögum að nýju aðalskipulagi Reykjavíkur sem gilda á til ársins 2030 er gert ráð fyrir því að nánast öll uppbygging íbúðarhúsnæðis verði vestan Snorrabrautar og aðeins byggð fjölbýlishús. Fylgismenn þessa aðalskipulags segja gjarnan að kannanir sýni að fólk vilji helst búa miðsvæðis. Það sem þeir gleyma þó að nefna er að þessar sömu kannanir sýna einnig að yfirgnæfandi meirihluti fólks vill helst búa í sérbýli. Samt er ekki gert ráð fyrir því að eitt einasta sérbýli verði byggt í Reykjavík til ársins 2030. Höfundar aðalskipulagsins velja því aðeins þær óskir borgaranna sem falla að þeirra eigin hugmyndafræði og fyrirframmótuðu afstöðu.

Hér er hugsunin að mínu viti röng. Aðalskipulag borga á að taka mið af væntingum, óskum og framtíðardraumum íbúanna sjálfra, en ekki kreddum stjórnmálamanna um það hvernig þeir vilja að fólk búi, ferðist og hagi lífi sínu að öðru leyti.

Samkvæmt aðalskipulaginu er ráðgert að helsta uppbyggingarsvæði borgarinnar á komandi áratugum verði á flugvallarstæðinu í Vatnsmýri og virðist gilda einu í huga hinna alvitru borgarfulltrúa þó svo að hundruð vel launaðra starfa fari þar með forgörðum og að Reykjavík verði án flugsamgangna.

Ein helsta röksemd flugvallarandstæðinga hefur verið að svo hátt verð fáist fyrir lóðir í Vatnsmýrinni að fyrir andvirði þeirra verði unnt að reisa nýjan flugvöll. Svo há lóðagjöld myndu vitaskuld leggjast við byggingarkostnað og næsta víst að íbúðarhúsnæði í Vatnsmýrinni yrði ekki á færi ungs fólks, nema þá hinna tekjuhæstu í þeim hópi. Í þessu sambandi má benda á háhýsaþyrpinguna sem risið hefur við Skúlagötu. Þar sést ekki eitt einasta barn að leik, enda nær eingöngu eldra fólk með rúm fjárráð sem flyst í íbúðir á þeim slóðum.

Mér hefur oft á undanförnum misserum orðið hugsað til þess hversu djúp gjá er á milli almennings og kjörinna fulltrúa, hvort heldur sem er í sveitarstjórnum eða á Alþingi. Framtíðarsýn þrettán af fimmtán borgarfulltrúum Reykvíkinga er víðáttufjarri vonum og væntingum borgarbúa sjálfra.

Í Reykjavík er nóg framboð af góðu byggingarlandi. Nefna mætti Úlfarsárdal sem dæmi og Keldnaholt, en einnig eyjarnar á Sundunum, Engey, Viðey, Þerney og ekki hvað síst Geldinganesið. Á þessum svæðum gæti risið lágreist byggð með litlum sérbýlum og litlum íbúðum í lágreistum fjölbýlishúsum sem væru í takti við óskir borgaranna en byggðust ekki á loftköstulum stjórnmálamanna um það hvar og hvernig fólk ætti að búa og haga lífi sínu.

Ljóst er að stór hluti ungs fólks sér ekki með nokkru móti fram á að geta eignast fasteign við hæfi. Verði ekkert að gert til að draga úr byggingarkostnaði mun þetta unga fólk flytja til annarra landa, þar sem lífsgæði eru betri. Það er verkefni stjórnmálanna að skapa umhverfi þar sem draumar og þrár fólks geta ræst. Ódýrar og góðar íbúðir við hæfi eru þar lykilatriði.