Getum við lækkað vextina?

Háir vextir leika íslensk heimili grátt. Frá aldamótum hafa vextir af nýjum húsnæðislánum verið tæplega þrefalt hærri á Íslandi en að meðaltali á Evrusvæðinu. Þessi munur nemur 7,8 prósentustigum. Það er til mikils að vinna að brúa þetta bil. Ef okkur tækist það myndum við spara íslenskum heimilum 117 milljarða kr. á ári með lægri vaxtagreiðslum. Það jafngildir tæplega 17% hækkun ráðstöfunartekna.

En hver er skýringin á þessum háu vöxtum? Sú nærtækasta er lítill og óstöðugur gjaldmiðill sem skilar okkur meiri verðbólgu en þekkist í nágrannalöndunum. Verðbólga hefur alltaf kostnað í för með sér fyrir lánaviðskipti sem lendir með beinum eða óbeinum hætti á lántakendum.

Nú er ljóst að við munum búa við þennan litla og óstöðuga gjaldmiðil næstu árin. Þýðir það að við verðum einfaldlega að sætta okkur við þessa háu vexti? Svarið er auðvitað nei. Verkefnið er að lækka vextina eins og kostur er. Í því samhengi er nærtækast að leita leiða til að draga úr óstöðugleikanum með vandaðri hagstjórn og meiri festu í gengismálum. En hvað getum við gert fleira? Við getum gengið í smiðju til nágrannalandanna og lært af þeim sem hvað bestum árangri hafa náð í að bjóða lántakendum upp á hagstæð lán.

Frændur okkar Danir búa við eitt elsta og traustasta húsnæðislánakerfi sem þekkist. Kerfið sem starfar eftir strangri löggjöf varð til í lok 18. aldar og hefur í gegnum tíðina staðist ýmis áföll og tryggt vel bæði hagsmuni skuldara og fjárfesta. Alþýðusambandið stóð fyrir því sl. vetur að bjóða hingað sérfræðingi frá Danmörku til að kynna þetta kerfi, sjá www.asi.is

Það sem gerir danska kerfið frábrugðið okkar kerfi er að þar ráðast vextir á verðbréfamarkaði í gegnum sérhæfðar húsnæðislánastofnanir en hér á landi er vaxtaákvörðunin tekin hjá Íbúðalánasjóði eða bönkunum. Það kann einhverjum að finnast það skipta litlu máli en þegar það er haft í huga að frá árinu 2004 hefur álagið sem Íbúðalánasjóður leggur á lánin fjórfaldast og er nú 1,4 prósentustig eða sem nemur um þriðjungi af vöxtunum! Fyrir lántakanda sem skuldar 20 milljónir jafngildir þetta álag 280 þúsund krónum í aukavexti á ári.

Danska kerfið spennandi kostur

Í Danmörku geta lántakendur valið milli ólíkra lánaflokka. Valið t.d. breytilega vexti sem í upphafi láns geta verið 1,5% og tekið síðan breytingum eftir því hvernig efnahagslífið þróast eða valið fasta vexti út lánstímann sem þá eru að jafnaði hærri en breytast ekki á lánstímanum. Einnig geta danskir húsnæðiskaupendur valið milli lána til mislangs tíma.

Vilji danskur lántakandi greiða upp lánið áður en lánstíminn er útrunninn þá stendur hann frammi fyrir tveimur kostum. Hann getur greitt lánið upp í húsnæðisbankanum miðað við eftirstöðvar skuldarinnar og þá án allra álaga. Ef samsvarandi skuldabréf fæst keypt á markaði á undirverði þá kaupir hann einfaldlega skuldabréf í þeim lánaflokki sem hann tók á sínum tíma og nýtir nafnvirði þess sem greiðslu í húsnæðisbankanum sínum.

Þetta kerfi er um margt spennandi og gæti hentað okkur vel til að bjóða upp á óverðtryggð lán með trúverðugum hætti. Við útfærslu slíkra lána skiptir miklu máli að lántakendum standi til boða greiðsludreifing ef til koma óvæntar vaxtahækkanir sem þeir ráða ekki við. Greiðsludreifingin þarf að vera án kröfu um að lántakandi leggi fram ný veð, greiði lántökugjöld eða önnur álög. Markaðurinn fyrir slík verðbréf þarf að vera nægilega stór til að vaxtamyndun geti verið eðlileg. Margt bendir til að sú sé raunin. Í dag eru húsnæðisskuldabréf 40-50% af markaði með verðbréf og því líklegt að markaðurinn myndi taka vel á móti slíkum bréfum.

Danska húsnæðiskerfið er spennandi kostur sem getur hjálpað okkur til að fikra okkur nær þeim vöxtum sem nágrannar okkar í Evrópu búa við. Er ekki líklegra að við náum árangri ef við hættum upphrópunum í vaxtamálum og eilífri leit að töfralausnum og förum þess í stað að skoða hvað við getum lært af þeim sem hvað bestum árangri hafa náð í að byggja upp lánamarkað sem tryggir húskaupendum hagstæðustu kjörin?