Fasteignasala í alkuli 19. ágúst 2010 06:00 Nánast botnfrosinn fasteignamarkaður hefur verið ein af afleiðingum hrunsins haustið 2008. Kulið stafar að megninu til af tvennu. Annars vegar hefur fjöldi fólks fests inni með fasteignir hverra verð eru komin langt undir skuldsetningu þeirra og hins vegar virkar sú gríðarlega óvissa sem blasir við um þróun fasteignaverðs sem hemill á fasteignamarkaðinn. Sú óvissa stafar af miklu offramboði ný byggðra fasteigna og þeirri framvindu sem verður á síðari hluta ársins þegar loforð ríkisstjórnarinnar til AGS um að hefja að nýju uppboð á íbúðarhúsnæði tekur gildi. Ein af meginstoðum endurreisnar efnahagslífsins er að líf færist að nýju í fasteignamarkaðinn og með tímanum í byggingageirann í framhaldinu. Því er brýnt að hugsaðar séu upp aðferðir sem hugsanlega gætu komið fasteignamarkaðnum í gang að nýju. Að meginefni hefur sala fasteigna gengið út á það að kaupandi fasteignar greiðir eignina út í hönd eða nánast, með aðstoð banka eða fjármálafyrirtækis. Þetta fyrirkomulag er frábrugðið því sem áður var fyrir all mörgum árum, þegar útborgun í fasteign gat náð yfir eitt ár sem var algengt, og jafnvel til þriggja ára. Eins og málum er háttað í dag þarf kaupandinn hins vegar að jafnaði að standa skil á öllum greiðslum við eða fljótlega eftir undirskrift samnings og yfirleitt innan hálfs- til eins árs. Slíkt kallar á auknar lántökur og frammi fyrir því óvissuástandi sem nú ríkir um þróun fasteignaverðs er ekki nema eðlilegt að fólka haldi að sér höndum. Það er ekki sérlega skynsamlegt að skuldsetja sig mikið til að kaupa fasteign sem síðan er líklegt að muni lækka umtalsvert á næstu 12 mánuðum en samkvæmt sumum spám er talið að enn sé innistæða fyrir um 25% til 30% lækkun á fasteignaverði. Þó fasteignaverð sem önnur verð séu það sem er í hagfræðinni kallað "treg-breytanleg niður á við" þá virðist blasa við að slík lækkun er í pípunum og það fyrr en síðar. Vandinn er hins vegar sá að enginn veitt með vissu hversu lágt fasteignaverð mun fara. Í viðskiptum er óvissan yfirleitt helsti óvinurinn og áhættugreining og áhættustýring er oft á tíðum stór hluti af starfsemi sumra fyrirtækja. Með skilvirkri áhættustýringu tekst að gera óvissuna bærilega og jafnvel útreiknanlega og gerir það mönnum kleift að eiga í viðkiptum sem annars myndu ekki eiga sér stað. Auðséð er að til að koma lífi í fasteignamarkaðinn þarf minnka þá óvissu sem blasir við kaupendum fasteigna í dag. Það er einfaldlega ekki sanngjarnt að öll áhættan lendi öðru megin, kaupandinn sitji hugsanlega uppi með yfirveðsetta eign og seljandinn sleppi með sitt á hreinu ef fasteignaverð lækkar. Leiðin út er því að dreifa áhættunni. Þetta má gera með því að lengja í s.k. útborgunartíma fyrir fasteignina og tengja síðari greiðslur þróun fasteignaverðs. Sem dæmi má gefa sér að kaupandi fasteignar greiði 75% kaupverðs út en sá fjórðungur sem eftir stendur verði greiddur að ári liðnu (eða síðar) og að sú greiðsla og þá heildarverð eigarinnar, taki mið af þróun fasteignaverðs til þess tíma. Ef áður nefnd eign er seld á 40 milljónir og fasteignaverð lækkar um 20% fram að síðustu greiðslu, þá er endanlegt verð eignarinnar 32 milljónir og það verð sem kaupandinn greiðir og lokagreiðslan hans verður 2 milljónir. Áhættudreifingin er fólgin í þvi að kaupandinn situr ekki upp með yfirveðsetta eign vegna of hárra lána og seljandinn getur verið nokkuð öruggur með að kaupandinn standi í skilum. Hvorugur aðilinn er þáttakandi í "braski" með fasteignaverð heldur eru viðskiptin sanngjörn auk þess að hafa eflandi áhrif á fasteignamarkaðnn til lengri tíma litið. Þessi lausn er einföld og í raun er allt sem þarf, breytt hugarfar fasteignasala og viðurkenning á því að fasteignaverð mun lækka enn meir. Slíkt mun á endanum laða að fleiri kaupendur, blása lífi í fasteignamarkað sem stendur frammi fyrir gríðarlegri óvissu og leggja drög að hraðari uppbyggingu efnahagslífsins. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Þór Saari Athugið. Vísir hvetur lesendur til að skiptast á skoðunum. Allar athugasemdir eru á ábyrgð þeirra er þær rita. Lesendur skulu halda sig við málefnalega og hófstillta umræðu og áskilur Vísir sér rétt til að fjarlægja ummæli og/eða umræðu sem fer út fyrir þau mörk. Vísir mun loka á aðgang þeirra sem tjá sig ekki undir eigin nafni eða gerast ítrekað brotlegir við ofangreindar umgengnisreglur. Mest lesið Ókostir forsetaframbjóðandans Katrínar Jakobsdóttur Alfreð Sturla Böðvarsson Skoðun Nú vandast valið Ebba Margrét Magnúsdóttir Skoðun The man who would be king Ian McDonald Skoðun Jarðakaup í nýjum tilgangi Halla Hrund Logadóttir Skoðun Borgar þú 65 prósent skatt af þínum tekjum? Guðfinnur Sigurvinsson Skoðun Manstu ekki eftir mér Sævar Helgi Lárusson Skoðun Eru orkumálin að fara úr böndunum? Jónas Guðmundsson Skoðun Af auðvaldsmönnum og undirlægjuhætti Ester Hilmarsdóttir Skoðun Forsetaframboð í Fellini stíl Stefán Ólafsson Skoðun Brúarsmið á Bessastaði Jóhanna Vigdís Guðmundsdóttir Skoðun Skoðun Skoðun Manstu ekki eftir mér Sævar Helgi Lárusson skrifar Skoðun Nú vandast valið Ebba Margrét Magnúsdóttir skrifar Skoðun The man who would be king Ian McDonald skrifar Skoðun Umhverfisávinningur þess að þrifta Hólmfríður Jennýjar Árnadóttir skrifar Skoðun Ókostir forsetaframbjóðandans Katrínar Jakobsdóttur Alfreð Sturla Böðvarsson skrifar Skoðun Eru orkumálin að fara úr böndunum? Jónas Guðmundsson skrifar Skoðun Skipulagsmál og uppbygging í Árborg Bragi Bjarnason skrifar Skoðun Ég kýs… Gísli Ásgeirsson skrifar Skoðun Forsetaframboð í Fellini stíl Stefán Ólafsson skrifar Skoðun Borgar þú 65 prósent skatt af þínum tekjum? Guðfinnur Sigurvinsson skrifar Skoðun Brúarsmið á Bessastaði Jóhanna Vigdís Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Nú getum við brotið blað Ragnheiður Davíðsdóttir skrifar Skoðun Við þurfum loftslagsaðgerðir, ekki grænþvott Andrés Ingi Jónsson skrifar Skoðun Af hverju bara hálft skref áfram? Gísli Rafn Ólafsson skrifar Skoðun Baldur í þágu mannúðar og samfélags Anna María Gunnarsdóttir skrifar Skoðun Hvar er Reykjavegur? Ari Trausti Guðmundsson skrifar Skoðun Af auðvaldsmönnum og undirlægjuhætti Ester Hilmarsdóttir skrifar Skoðun Hafðu áhrif á líf barna Ída Björg Unnarsdóttir skrifar Skoðun Stórbætum samgöngur Logi Einarsson skrifar Skoðun Norska veiðistöðin Friðrik Erlingsson skrifar Skoðun Köllum það réttu nafni: Fordóma Derek Terell Allen skrifar Skoðun Ótrúverðugt plan að annars góðum markmiðum Þorbjörg Sigríður Gunnlaugsdóttir skrifar Skoðun Formleg uppgjöf Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Örlætisgerningur Vilhjálmur H. Vilhjálmsson skrifar Skoðun Fjármunum veitt þangað sem neyðin er mest Diljá Mist Einarsdóttir skrifar Skoðun Sjálfbær framtíð Vestfjarða Sigríður Ólöf Kristjánsdóttir,Aðalsteinn Óskarsson skrifar Skoðun Burt með pólitík á Bessastöðum Kristmundur Carter skrifar Skoðun Náttúran njóti vafans, ótímabundið Bjarkey Olsen Gunnarsdóttir skrifar Skoðun Íþróttir fyrir öll, jöfnum og bætum leikinn Hólmfríður Sigþórsdóttir,Anna Þorsteinsdóttir skrifar Skoðun Nýr „loftslagsvænn“ iðnaður - neikvæð áhrif á lífríki og fiskveiðar Sæunn Júlía Sigurjónsdóttir skrifar Sjá meira
Nánast botnfrosinn fasteignamarkaður hefur verið ein af afleiðingum hrunsins haustið 2008. Kulið stafar að megninu til af tvennu. Annars vegar hefur fjöldi fólks fests inni með fasteignir hverra verð eru komin langt undir skuldsetningu þeirra og hins vegar virkar sú gríðarlega óvissa sem blasir við um þróun fasteignaverðs sem hemill á fasteignamarkaðinn. Sú óvissa stafar af miklu offramboði ný byggðra fasteigna og þeirri framvindu sem verður á síðari hluta ársins þegar loforð ríkisstjórnarinnar til AGS um að hefja að nýju uppboð á íbúðarhúsnæði tekur gildi. Ein af meginstoðum endurreisnar efnahagslífsins er að líf færist að nýju í fasteignamarkaðinn og með tímanum í byggingageirann í framhaldinu. Því er brýnt að hugsaðar séu upp aðferðir sem hugsanlega gætu komið fasteignamarkaðnum í gang að nýju. Að meginefni hefur sala fasteigna gengið út á það að kaupandi fasteignar greiðir eignina út í hönd eða nánast, með aðstoð banka eða fjármálafyrirtækis. Þetta fyrirkomulag er frábrugðið því sem áður var fyrir all mörgum árum, þegar útborgun í fasteign gat náð yfir eitt ár sem var algengt, og jafnvel til þriggja ára. Eins og málum er háttað í dag þarf kaupandinn hins vegar að jafnaði að standa skil á öllum greiðslum við eða fljótlega eftir undirskrift samnings og yfirleitt innan hálfs- til eins árs. Slíkt kallar á auknar lántökur og frammi fyrir því óvissuástandi sem nú ríkir um þróun fasteignaverðs er ekki nema eðlilegt að fólka haldi að sér höndum. Það er ekki sérlega skynsamlegt að skuldsetja sig mikið til að kaupa fasteign sem síðan er líklegt að muni lækka umtalsvert á næstu 12 mánuðum en samkvæmt sumum spám er talið að enn sé innistæða fyrir um 25% til 30% lækkun á fasteignaverði. Þó fasteignaverð sem önnur verð séu það sem er í hagfræðinni kallað "treg-breytanleg niður á við" þá virðist blasa við að slík lækkun er í pípunum og það fyrr en síðar. Vandinn er hins vegar sá að enginn veitt með vissu hversu lágt fasteignaverð mun fara. Í viðskiptum er óvissan yfirleitt helsti óvinurinn og áhættugreining og áhættustýring er oft á tíðum stór hluti af starfsemi sumra fyrirtækja. Með skilvirkri áhættustýringu tekst að gera óvissuna bærilega og jafnvel útreiknanlega og gerir það mönnum kleift að eiga í viðkiptum sem annars myndu ekki eiga sér stað. Auðséð er að til að koma lífi í fasteignamarkaðinn þarf minnka þá óvissu sem blasir við kaupendum fasteigna í dag. Það er einfaldlega ekki sanngjarnt að öll áhættan lendi öðru megin, kaupandinn sitji hugsanlega uppi með yfirveðsetta eign og seljandinn sleppi með sitt á hreinu ef fasteignaverð lækkar. Leiðin út er því að dreifa áhættunni. Þetta má gera með því að lengja í s.k. útborgunartíma fyrir fasteignina og tengja síðari greiðslur þróun fasteignaverðs. Sem dæmi má gefa sér að kaupandi fasteignar greiði 75% kaupverðs út en sá fjórðungur sem eftir stendur verði greiddur að ári liðnu (eða síðar) og að sú greiðsla og þá heildarverð eigarinnar, taki mið af þróun fasteignaverðs til þess tíma. Ef áður nefnd eign er seld á 40 milljónir og fasteignaverð lækkar um 20% fram að síðustu greiðslu, þá er endanlegt verð eignarinnar 32 milljónir og það verð sem kaupandinn greiðir og lokagreiðslan hans verður 2 milljónir. Áhættudreifingin er fólgin í þvi að kaupandinn situr ekki upp með yfirveðsetta eign vegna of hárra lána og seljandinn getur verið nokkuð öruggur með að kaupandinn standi í skilum. Hvorugur aðilinn er þáttakandi í "braski" með fasteignaverð heldur eru viðskiptin sanngjörn auk þess að hafa eflandi áhrif á fasteignamarkaðnn til lengri tíma litið. Þessi lausn er einföld og í raun er allt sem þarf, breytt hugarfar fasteignasala og viðurkenning á því að fasteignaverð mun lækka enn meir. Slíkt mun á endanum laða að fleiri kaupendur, blása lífi í fasteignamarkað sem stendur frammi fyrir gríðarlegri óvissu og leggja drög að hraðari uppbyggingu efnahagslífsins.
Skoðun Íþróttir fyrir öll, jöfnum og bætum leikinn Hólmfríður Sigþórsdóttir,Anna Þorsteinsdóttir skrifar
Skoðun Nýr „loftslagsvænn“ iðnaður - neikvæð áhrif á lífríki og fiskveiðar Sæunn Júlía Sigurjónsdóttir skrifar