Hraðbanki fyrir fjár­magns­eig­endur?

Í Silfrinu 30. mars 2026 var Guðmundur Steingrímsson spurður hvort hann væri orðinn bjartsýnni eftir viðtal við Bjarna Benediktsson, framkvæmdastjóra Samtaka atvinnulífsins. Svar hans var afdráttarlaust. Hann lýsti því hvernig húsnæðislánið hans hefði hækkað mánuð eftir mánuð, hvernig afborganirnar hefðu þyngst og hvernig honum liði eins og hann væri orðinn hraðbanki fyrir fjármagnseigendur í þessu landi.

Þetta er sterk lýsing. En stenst hún þegar tölurnar eru skoðaðar?

Til að varpa ljósi á málið var tekið raunverulegt dæmi af pari sem tók 63 milljóna króna verðtryggt húsnæðislán í febrúar 2023. Frá þeim tíma til loka tímabilsins greiddi parið samtals 7.343.504 krónur í vexti og verðbætur á vöxtum. Sú tala er í nafnkrónum. Sé hver greiðsla færð á verðlag í mars 2026 verður heildarkostnaðurinn hins vegar um 7,81 milljón króna.

Auk þess lagði parið 3,5 milljónir króna sérstaklega inn á lánið í nokkrum greiðslum til að halda skuldinni í skefjum. Þrátt fyrir það hefur höfuðstóll lánsins hækkað úr 63 milljónum króna í tæplega 70 milljónir.

Þarna birtist kjarni vandans við verðtryggð lán og hátt raunvaxtastig á tímum mikillar verðbólgu. Heimilið greiddi ekki aðeins verðbætur sem hækkuðu höfuðstól lánsins. Þar sem vextir reiknast af verðbættum höfuðstól greiddi það einnig vexti af þeim hækkunum. Verðbólgan hækkaði því ekki bara skuldina heldur líka vaxtakostnaðinn sem rann til lánveitandans.

Til samanburðar er áhugavert að líta til þess sem situr hinu megin við borðið. Ímyndum okkur að annar einstaklingur hefði átt sömu upphæð, 63 milljónir króna, á sama tíma og lagt hana inn á sparnaðarleiðina Ávöxtun hjá Íslandsbanka. Ávöxtun er óverðtryggður reikningur með lausa innstæðu og mánaðarlegri vaxtagreiðslu.

Þrír skýrir viðmiðunarpunktar lágu fyrir um reikninginn: í fyrsta lagi voru vextirnir 6% hinn 17. febrúar 2023, í öðru lagi bar hann 7% vexti 24. mars 2023 og í þriðja lagi var hann í lok mars 2026 auglýstur með 6,55% vöxtum. Til að áætla ávöxtunina á milli þessara tímamóta var farið kerfisbundið yfir tiltækar tilkynningar Íslandsbanka um vaxtabreytingar á óverðtryggðum innlánsreikningum frá febrúar 2023 til loka mars 2026, ásamt þeim viðmiðunarpunktum sem lágu fyrir um vexti reikningsins.

Samkvæmt þessari aðferð virðist meðalávöxtun reikningsins hafa verið um 8% á ári á tímabilinu. Þótt vegið meðaltal vaxta út frá tiltækum gögnum sé um 8,02% bendir áætluð lokastaða innistæðunnar til þess að árleg nafnávöxtun með uppsöfnun hafi getað verið nokkuð hærri, eða um 8,36% á ári yfir allt tímabilið.

Á móti kemur að tilkynningar bankans voru ekki alltaf fullkomlega nákvæmar í orðalagi og sumar breytingar orðaðar sem hækkun eða lækkun um „allt að“ tiltekið hlutfall. Því er ekki unnt að endurgera vaxtaferil reikningsins með fullri vissu á hverjum tímapunkti. Af þeim sökum er 8% notað sem viðmið, byggt á bestu tiltæku gögnum, fremur en sem nákvæm staðhæfing um vexti á hverjum degi.

Miðað við þá vaxtaþróun hefði 63 milljóna króna innistæða frá 17. febrúar 2023 til 31. mars 2026 vaxið í um 80,9 milljónir króna. Nafnávöxtunin yfir tímabilið hefði því numið um 17,9 milljónum króna, eða um 13,96 milljónum króna eftir 22% fjármagnstekjuskatt.

Sé tekið tillit til vísitölu neysluverðs, sem hækkaði úr 577,3 stigum í 678,3 stig á sama tímabili, yrði raunlokastaða innistæðunnar um 68,9 milljónir króna fyrir skatt. Raunávöxtunin fyrir skatt hefði því numið um 5,9 milljónum króna. Að teknu tilliti til fjármagnstekjuskatts af nafnávöxtuninni yrði raunávöxtunin hins vegar nær 2,5 milljónum króna.

Niðurstaðan er sláandi. Sá sem skuldaði 63 milljónir króna greiddi milljónir í vaxtakostnað, lagði auk þess 3,5 milljónir sérstaklega inn á lánið til að halda því niðri, stendur samt uppi með hærri höfuðstól en í upphafi. Sá sem átti sömu upphæð og lagði hana inn á sparnaðarreikning fékk hins vegar verulega nafnávöxtun og góða raunávöxtun.

Þarna birtist kjarninn í þessu vaxtaumhverfi. Annars vegar er heimili með verðtryggt lán sem í upphafi var um 70% veðsett og ætti því að teljast byggja á traustu veði. Hins vegar er einstaklingur sem leggur sömu upphæð inn á óbundinn innlánsreikning, getur tekið fjármunina út hvenær sem er og nýtur jafnframt þeirrar sterku verndar sem innlán hafa notið hér á landi, jafnvel við aðstæður á borð við bankahrunið.

Þrátt fyrir þessa ólíku stöðu fær sparifjáreigandinn samkvæmt þessari áætlun um 2,5 milljónir króna í raunávöxtun á rúmum þremur árum, á meðan skuldarinn greiðir á sama tímabili um 7,81 milljónir króna á föstu verðlagi, miðað við mars 2026, í vexti og auknum vaxtakostnaði vegna verðbóta. Munurinn nemur því um 10,3 milljónum króna á tímabilinu, eða rúmlega 275 þúsund krónum á mánuði.

Þegar fólk segir að því líði eins og það sé orðið hraðbanki fyrir fjármagnseigendur er auðvelt að afgreiða það sem tilfinningalega orðræðu. En þegar tölurnar eru lagðar á borðið verður sú lýsing allt í einu mjög áþreifanleg. Hún er ekki bara sett fram í hugsunarleysi. Hún er lýsing á kerfi þar sem verðbólga, verðtrygging og háir raunvextir geta unnið saman þannig að fjármunir flytjast mánuð eftir mánuð frá skuldsettum heimilum til fjármagnseigenda.

Höfundur er félagsfræðingur.