Uppseldur íbúðamarkaður Halldór Kári Sigurðarson skrifar 3. janúar 2022 08:32 Húsnæðisverð á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 0,7% í nóvember sem þýðir að árshækkunartakturinn stendur í 17,0%. U.þ.b. 650 kaupsamningar voru undirritaðir sem er um fjórðungs samdráttur frá því í fyrra en veltan er þó enn í takt við langtímameðaltal frá árinu 2015. Heimildir: Þjóðskrá Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls Veltusamdrátturinn skýrist af greinilegum framboðsskorti en rétt rúmlega 600 íbúðir eru til sölu á höfuðborgarsvæðinu eins og er. Skv. mánaðarskýrslu HMS hefur meðalsölutími íbúða aldrei verið styttri og er baráttan mest um 0-2 herbergja íbúðir. Meðalsölutíminn mælist nú um 37 dagar en það er tíminn frá því að íbúð er sett á sölu og þar til kaupsamningur er undirritaður. Í mörgum tilfellum eru kauptilboð samþykkt þó nokkru fyrir undirritun kaupsamnings þar sem bíða þarf eftir fjármögnun frá lánastofnunum áður en undirritun fer fram. Út frá þessum tölum má því ætla að meðalsölutími sé í raun nær því að vera einungis 2 vikur. Þessi harða samkeppni um íbúðir hefur skapað umhverfi þar sem kaupendur keppast við að yfirbjóða hvern annan og selst nú um 38% íbúða á höfuðborgarsvæðinu yfir ásettu verði. Ef litið er á íbúðaverðsþróun eftir hverfum má sjá að mestar hafa verðhækkanirnar verið í miðbænum ef fjórði ársfjórðungur 2021 er borinn saman við fjórða ársfjórðung 2020. Þessi hækkun skýrist ekki af auknu vægi nýbygginga þar sem hlutfall viðskipta með þær í miðbænum á fjórða ársfjórðungi 2021 var lægra en á sama tímabili 2020. Sennilegasta skýringin á þessari miklu hækkun í miðbænum er aukin hlutfallsleg sala á lúxusíbúðum á dýrum reitum. Ásett fermetraverð á dýrustu íbúðunum sem eru til sölu í miðbænum núna fer yfir 1.400.000 kr. á fermetrann. Heimildir: Þjóðskrá Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls Til lengri tíma litið þróast húsnæðisverð í ákveðnu samhengi við ráðstöfunartekjur heimilanna. Ef litið er á þróunina frá árinu 1994 sést glöggt sú húsnæðisbóla sem varð hér á árunum 2004-2007. Að sama skapi sést glögglega sá framboðsskortur sem hefur einkennt markaðinn frá árinu 2017. Það sem hefur gert þessar miklu hækkanir umfram ráðstöfunartekjur mögulegar árið 2021 eru fyrst og fremst lágir vextir. Miklar vangaveltur hafa verið um hvort lágvaxtaumhverfið sem við lifum nú við sé komið til að vera en þó eru ekki nema 2 ár síðan Seðlabankinn mat hlutlausa raunvexti sem 2%, það myndi þýða um 7% stýrivexti m.v. verðbólguna í dag. Heimildir: Þjóðskrá Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls Sé lágvaxtaumhverfið ekki komið til að vera má leiða líkur að því að þessar miklu húsnæðisverðshækkanir umfram hækkun ráðstöfunartekna gangi ekki upp til lengri tíma. Sýn undirritaðs á markaðinn til skemmri tíma, þ.e.a.s. næstu 1-2 árin, hefur hins vegar ekki breyst. Skortur á eignum og lágir vextir í sögulegu samhengi munu ýta undir áframhaldandi hækkanir árið 2022 en að því sögðu er vert að hafa í huga að til lengri tíma þróast húsnæðisverð í ákveðnu samhengi við ráðstöfunartekjur almennings. Ef lágvaxtaumhverfið er ekki komið til að vera mun því eitthvað þurfa undan að láta. Höfundur er hagfræðingur Húsaskjóls. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Húsnæðismál Fasteignamarkaður Mest lesið Er mörgum lesendum Vísis slétt sama um afkomu sína og velferð? Ole Anton Bieltvedt Skoðun Fögnum á degi líffræðilegrar fjölbreytni Rannveig Magnúsdóttir,Ragnhildur Guðmundsdóttir,Skúli Skúlason,Ole Sandberg,Sæunn Júlía Sigurjónsdóttir Skoðun Núll prósent skynsemi Lára G. Sigurðardóttir Skoðun Svar við bréfi Ingós: 3.233.700.000 krónur Runólfur Ágústsson Skoðun Að fórna hamingju fyrir verslunarfrelsi Gunnar Hersveinn Skoðun Hvers eiga Vestfirðingar að gjalda? Ingólfur Ásgeirsson Skoðun Birgir Þórarinsson er enn að Hjálmtýr Heiðdal Skoðun Áhugaverðar ákvarðanir Sigurður Ingi Friðleifsson Skoðun Skömm stjórnvalda - íslensk börn með erlendan bakgrunn Birna Gunnlaugsdóttir Skoðun Til hamingju með daginn! Árni Guðmundsson Skoðun Skoðun Skoðun Er mörgum lesendum Vísis slétt sama um afkomu sína og velferð? Ole Anton Bieltvedt skrifar Skoðun Til hamingju með daginn! Árni Guðmundsson skrifar Skoðun Vetur að vori - stuðningur eftir óveður Bjarkey Olsen Gunnarsdóttir skrifar Skoðun Skömm stjórnvalda - íslensk börn með erlendan bakgrunn Birna Gunnlaugsdóttir skrifar Skoðun Að fórna hamingju fyrir verslunarfrelsi Gunnar Hersveinn skrifar Skoðun Er þensla vegna íbúðauppbyggingar? Jónas Atli Gunnarsson skrifar Skoðun Birgir Þórarinsson er enn að Hjálmtýr Heiðdal skrifar Skoðun Viðurkennum þjóðarmorð á Armenum Eiríkur Rögnvaldsson skrifar Skoðun Þegar kvíðinn tekur völdin Sóley Dröfn Davíðsdóttir skrifar Skoðun Atvinnulífið og fíkniefnasalan Ólafur Kjartansson skrifar Skoðun Drasl Hafþór Reynisson skrifar Skoðun Er lýðræðinu viðbjargandi? Reynir Böðvarsson skrifar Skoðun Þegar forréttindafólk í valdastöðu skerðir mannréttindi jaðarsettra hópa Sema Erla Serdaroglu skrifar Skoðun Forsetapróf Auður Guðna Sigurðardóttir skrifar Skoðun Aukin sala áfengis ógnar grundvallarmarkmiðum lýðheilsu Aðalsteinn Gunnarsson skrifar Skoðun Svik VG í jafnréttismálum Jana Salóme Ingibjargar Jósepsdóttir skrifar Skoðun Spennandi tímar fyrir ungt fólk í Hafnarfirði Kristín Thoroddsen,Margrét Vala Marteinsdóttir skrifar Skoðun Ingólfur krítar liðugt Kristinn H. Gunnarsson skrifar Skoðun Fáu spáð en vel fylgst með Ari Trausti Guðmundsson skrifar Skoðun Armæða um íslenska tungu Hermann Stefánsson skrifar Skoðun Það eru lög í landinu Líneik Anna Sævarsdóttir skrifar Skoðun Svar við bréfi Ingós: 3.233.700.000 krónur Runólfur Ágústsson skrifar Skoðun Úr buffi í klút Gunnhildur Birna Gunnarsdóttir skrifar Skoðun Rétturinn til heilnæms umhverfis vs bæjaryfirvöld Hafnarfjarðar Björg Sveinsdóttir skrifar Skoðun Málsvari minksins Lárus Karl Arnbjarnarson skrifar Skoðun Skuldum við 17 þúsund íbúðir á höfuðborgarsvæðinu? Sigurður Stefánsson skrifar Skoðun Förum vel með byggingarvörur Eyþór Bjarki Sigurbjörnsson skrifar Skoðun Gerum betur Kristín B. Jónsdóttir skrifar Skoðun Á tæpustu tungu Eiríkur Örn Norðdahl skrifar Skoðun Aðför að ungmennum (Í minningu Hamarsins) Óskar Steinn Jónínuson Ómarsson skrifar Sjá meira
Húsnæðisverð á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 0,7% í nóvember sem þýðir að árshækkunartakturinn stendur í 17,0%. U.þ.b. 650 kaupsamningar voru undirritaðir sem er um fjórðungs samdráttur frá því í fyrra en veltan er þó enn í takt við langtímameðaltal frá árinu 2015. Heimildir: Þjóðskrá Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls Veltusamdrátturinn skýrist af greinilegum framboðsskorti en rétt rúmlega 600 íbúðir eru til sölu á höfuðborgarsvæðinu eins og er. Skv. mánaðarskýrslu HMS hefur meðalsölutími íbúða aldrei verið styttri og er baráttan mest um 0-2 herbergja íbúðir. Meðalsölutíminn mælist nú um 37 dagar en það er tíminn frá því að íbúð er sett á sölu og þar til kaupsamningur er undirritaður. Í mörgum tilfellum eru kauptilboð samþykkt þó nokkru fyrir undirritun kaupsamnings þar sem bíða þarf eftir fjármögnun frá lánastofnunum áður en undirritun fer fram. Út frá þessum tölum má því ætla að meðalsölutími sé í raun nær því að vera einungis 2 vikur. Þessi harða samkeppni um íbúðir hefur skapað umhverfi þar sem kaupendur keppast við að yfirbjóða hvern annan og selst nú um 38% íbúða á höfuðborgarsvæðinu yfir ásettu verði. Ef litið er á íbúðaverðsþróun eftir hverfum má sjá að mestar hafa verðhækkanirnar verið í miðbænum ef fjórði ársfjórðungur 2021 er borinn saman við fjórða ársfjórðung 2020. Þessi hækkun skýrist ekki af auknu vægi nýbygginga þar sem hlutfall viðskipta með þær í miðbænum á fjórða ársfjórðungi 2021 var lægra en á sama tímabili 2020. Sennilegasta skýringin á þessari miklu hækkun í miðbænum er aukin hlutfallsleg sala á lúxusíbúðum á dýrum reitum. Ásett fermetraverð á dýrustu íbúðunum sem eru til sölu í miðbænum núna fer yfir 1.400.000 kr. á fermetrann. Heimildir: Þjóðskrá Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls Til lengri tíma litið þróast húsnæðisverð í ákveðnu samhengi við ráðstöfunartekjur heimilanna. Ef litið er á þróunina frá árinu 1994 sést glöggt sú húsnæðisbóla sem varð hér á árunum 2004-2007. Að sama skapi sést glögglega sá framboðsskortur sem hefur einkennt markaðinn frá árinu 2017. Það sem hefur gert þessar miklu hækkanir umfram ráðstöfunartekjur mögulegar árið 2021 eru fyrst og fremst lágir vextir. Miklar vangaveltur hafa verið um hvort lágvaxtaumhverfið sem við lifum nú við sé komið til að vera en þó eru ekki nema 2 ár síðan Seðlabankinn mat hlutlausa raunvexti sem 2%, það myndi þýða um 7% stýrivexti m.v. verðbólguna í dag. Heimildir: Þjóðskrá Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls Sé lágvaxtaumhverfið ekki komið til að vera má leiða líkur að því að þessar miklu húsnæðisverðshækkanir umfram hækkun ráðstöfunartekna gangi ekki upp til lengri tíma. Sýn undirritaðs á markaðinn til skemmri tíma, þ.e.a.s. næstu 1-2 árin, hefur hins vegar ekki breyst. Skortur á eignum og lágir vextir í sögulegu samhengi munu ýta undir áframhaldandi hækkanir árið 2022 en að því sögðu er vert að hafa í huga að til lengri tíma þróast húsnæðisverð í ákveðnu samhengi við ráðstöfunartekjur almennings. Ef lágvaxtaumhverfið er ekki komið til að vera mun því eitthvað þurfa undan að láta. Höfundur er hagfræðingur Húsaskjóls.
Fögnum á degi líffræðilegrar fjölbreytni Rannveig Magnúsdóttir,Ragnhildur Guðmundsdóttir,Skúli Skúlason,Ole Sandberg,Sæunn Júlía Sigurjónsdóttir Skoðun
Skoðun Þegar forréttindafólk í valdastöðu skerðir mannréttindi jaðarsettra hópa Sema Erla Serdaroglu skrifar
Skoðun Spennandi tímar fyrir ungt fólk í Hafnarfirði Kristín Thoroddsen,Margrét Vala Marteinsdóttir skrifar
Skoðun Rétturinn til heilnæms umhverfis vs bæjaryfirvöld Hafnarfjarðar Björg Sveinsdóttir skrifar
Fögnum á degi líffræðilegrar fjölbreytni Rannveig Magnúsdóttir,Ragnhildur Guðmundsdóttir,Skúli Skúlason,Ole Sandberg,Sæunn Júlía Sigurjónsdóttir Skoðun