Er þensla vegna íbúðauppbyggingar? Jónas Atli Gunnarsson skrifar 15. júní 2024 13:00 Seðlabankinn hefur auga á byggingarmarkaðnum þessa stundina. Fjármálastöðugleikanefnd bankans nefnir sérstaklega töluverðan vöxt í útlánum til byggingarfyrirtækja og fasteignafélaga í síðustu yfirlýsingu sinni, auk þess sem seðlabankastjóri varaði við þenslu á byggingarmarkaði í síðustu viku. Með mikilli þenslu væri erfitt að stemma stigu við almennum verðhækkunum, sem væri forsenda þess að vextir lækki hérlendis. Byggingarmarkaðurinn er vissulega á miklu skriði þessa stundina, en þar hefur starfsmönnum fjölgað, ásamt því að fjárfesting og velta hefur aukist. Rétt er að benda á að íbúðauppbygging veldur ekki þessu, heldur er það fyrst og fremst ferðaþjónustan og aðrar atvinnugreinar sem halda uppi eftirspurn. Ef draga þarf úr þenslu á byggingarmarkaði væri því heppilegra að samdrátturinn væri frekar í uppbyggingu á mannvirkjum atvinnuvega heldur en íbúðum. Meiri umsvif þrátt fyrir samdrátt í hagkerfinu Tölur um fjárfestingu á byggingarmarkaðnum benda til þess að nokkur þensla sé í byggingarstarfsemi, en fjárfesting í greininni jókst um 5 prósent á síðasta ári á föstu verðlagi. Á sama tíma fjölgaði starfsfólki þar um 5 prósent og velta fyrirtækja í byggingarstarfsemi jókst um 10 prósent á föstu verðlagi. Þessi vöxtur er nokkuð sérstakur ef miðað er við efnahagsumsvif hérlendis, en landsframleiðsla dróst saman um 4 prósent á milli ára á fyrsta ársfjórðungi. Eðlilegra væri að búast við samdrætti í fjárfestingu, þar sem háir vextir Seðlabankans hafa gert lán dýrari og fjárfestingu erfiðari. Færri hús og fleiri hótel Oft er talað um íbúðauppbyggingu og byggingarmarkaðinn sem sama hlutinn. Þó er mikill munur á milli þessara tveggja stærða, en líkt og HMS benti á mánudaginn er einungis þriðjungur af fjárfestingu í byggingarstarfsemi og mannvirkjagerð vegna uppbyggingar íbúða. Annar þriðjungur fer í opinberar framkvæmdir og afgangurinn fer í uppbyggingu á mannvirkjum atvinnuvega. Þrátt fyrir þensluna í byggingariðnaði minnkaði fjárfesting í íbúðauppbyggingu um tvö prósent í fyrra á föstu verðlagi. Þetta er í samræmi við talningar HMS á íbúðum í byggingu, en þær voru 9,3 prósent færri í mars síðastliðnum, samanborið við marsmánuð 2023. Sömuleiðis minnkaði fjárfesting hins opinbera í mannvirkjum á tímabilinu. Þenslan í byggingargeiranum í fyrra var því í að öllu leyti tilkomin vegna mannvirkja atvinnuvega, en í þeirri tölu eru meðal annars hótel og veitingastaðir. Í fyrra var fjárfest fyrir 246 milljarða króna fyrir slíkum mannvirkjum, en það er 20 prósentum meira en árið 2022 og 60 prósentum meira en árið 2021. Stór hluti uppbyggingar mannvirkja atvinnuvega er vegna ferðaþjónustu. Flatarmál undir starfsemi gistihúsa hefur aukist stöðugt á síðustu árum, eða um 84 prósent á síðasta áratugi. Í fyrra nam aukningin tæpum 4 prósentum, en til samanburðar fjölgaði fermetrum íbúðarhúsnæðis um 1,7 prósent á sama tíma. Skammgóður vermir Eftir samdráttinn í fyrra hefur íbúðafjárfesting þó tekið kipp á síðustu mánuðum. Á fyrsta fjórðungi þessa árs var fjárfestingin 16 prósentum meiri en á sama tímabili í fyrra, sem bendir til þess að aukinn kraftur hafi orðið í íbúðauppbyggingu. Við hjá HMS teljum þetta vera viðbrögð byggingarmarkaðarins við aukinni íbúðaeftirspurn í kjölfar atburðanna í Grindavík, en líklegt er að sú eftirspurn hafi leitt til þess að byggingaraðilar hafi hraðað uppbyggingu íbúða á síðari byggingarstigum. Þessi aukning er þó ekki líkleg til að skila inn fleiri íbúðum þegar fram í sækir. Samkvæmt síðustu talningu HMS á íbúðum í byggingu í mars hefur umfang nýrra framkvæmda dregist saman um þriðjung á milli ára, sem bendir til þess að lítið verði af nýjum íbúðum eftir tvö ár. Fjárfestingarkippurinn sem við sjáum núna er því að öllum líkindum skammgóður vermir á íbúðamarkaði sem er langt frá því að uppfylla húsnæðisþörf. Ekki við íbúðauppbyggingu að sakast Stjórnvöld eiga erfitt verk fyrir höndum. Draga verður úr þenslu í hagkerfinu til þess að verðbólgan komist í eðlilegt horf aftur og vextir geti lækkað. Ljóst er að byggingarmarkaðurinn sýnir merki um þenslu, en þar er þó ekki við íbúðauppbyggingu að sakast. Mikilvægt er að stjórnvöld geri sér grein fyrir langtímaafleiðingum þess að draga úr fjárfestingu í íbúðauppbyggingu. Sú þróun gæti gert illt verra og stuðlað að því að færri íbúðir komi inn á markað á næstu árum, sem væri til þess fallið að skapa íbúðaskort, hækka fasteigna- og leiguverð enn frekar til lengri tíma og auka verðbólgu. Höfundur er hagfræðingur hjá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Húsnæðismál Byggingariðnaður Mest lesið Opið bréf til hæstvirts innviðaráðherra, Eyjólfs Ármannssonar, um íslensku og ábyrgð Nichole Leigh Mosty Skoðun Embætti þitt geta allir séð Ragnheiður Davíðsdóttir Skoðun Hver á dómur að vera hjá ungmenni fyrir að fremja alvarlegt afbrot, jafnvel morð? Davíð Bergmann Skoðun Er kominn tími á Útlendingafrí? Marion Poilvez Skoðun Immigrant Women: Essential Workers, Rising Voices on Labor Day Maru Alemán Skoðun Janus og jakkalakkarnir Óskar Guðmundsson Skoðun Myndir þú ráða fatlað fólk í vinnu? Alma Ýr Ingólfsdóttir Skoðun Samtalið um dauðann veldur okkur óöryggi Ingrid Kuhlman Skoðun Börnin á Gasa Ebba Margrét Magnúsdóttir Skoðun 1. maí er líka fyrir fatlað fólk! Geirdís Hanna Kristjánsdóttir Skoðun Skoðun Skoðun Embætti þitt geta allir séð Ragnheiður Davíðsdóttir skrifar Skoðun Opið bréf til hæstvirts innviðaráðherra, Eyjólfs Ármannssonar, um íslensku og ábyrgð Nichole Leigh Mosty skrifar Skoðun Hver á dómur að vera hjá ungmenni fyrir að fremja alvarlegt afbrot, jafnvel morð? Davíð Bergmann skrifar Skoðun Sigursaga Evrópu í 21 ár Pawel Bartoszek skrifar Skoðun Verkalýðshreyfingin, Dagbjört og ESB Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Börnin á Gasa Ebba Margrét Magnúsdóttir skrifar Skoðun Myndir þú ráða fatlað fólk í vinnu? Alma Ýr Ingólfsdóttir skrifar Skoðun Hvað ert þú að gera? Eiður Welding skrifar Skoðun Rauðir sokkar á 1. maí Sveinn Ólafsson skrifar Skoðun 1. maí er líka fyrir fatlað fólk! Geirdís Hanna Kristjánsdóttir skrifar Skoðun Verkalýðshreyfingin á næsta leik í Evrópuumræðunni Dagbjört Hákonardóttir skrifar Skoðun Á milli steins og sleggju Heinemann Ólafur Stephensen skrifar Skoðun Heiðrum íslenska hestinn Berglind Margo Þorvaldsdóttir skrifar Skoðun Allir eiga rétt á virku lífi — líka fatlað fólk Anna Margrét Bjarnadóttir skrifar Skoðun Er kominn tími á Útlendingafrí? Marion Poilvez skrifar Skoðun Janus og jakkalakkarnir Óskar Guðmundsson skrifar Skoðun Jafnréttisbaráttan er brýnni en nokkru sinni fyrr Kolbrún Halldórsdóttir,Sunna Kristín Símonardóttir skrifar Skoðun Hvað ætlar þú að vera þegar þú verður stór? Ása Berglind Hjálmarsdóttir skrifar Skoðun Samtalið um dauðann veldur okkur óöryggi Ingrid Kuhlman skrifar Skoðun Sköpum störf við hæfi! Unnur Hrefna Jóhannsóttir skrifar Skoðun Immigrant Women: Essential Workers, Rising Voices on Labor Day Maru Alemán skrifar Skoðun Tikkað í skipulagsboxin Samúel Torfi Pétursson skrifar Skoðun Það sem er ósagt varðandi vinnubrögð hjá Háskólanum á Akureyri Þóra Sigurðardóttir skrifar Skoðun Sjúklingur settur í fangaklefa Arnar Þór Jónsson skrifar Skoðun Opið bréf til fjármálaráðherra, Daða Más Kristóferssonar Íris Róbertsdóttir skrifar Skoðun Ég kalla hann Isildur; mentorinn minn er gervigreind Björgmundur Guðmundsson skrifar Skoðun Hvað er „furry“ annars? Jóhanna Jódís Antonsdóttir skrifar Skoðun Jafnaðarmennskan og verkalýðsbaráttan Sigfús Ómar Höskuldsson skrifar Skoðun Hljóð og mynd íslenskra varna Arnór Sigurjónsson skrifar Skoðun Kveðjur úr Grafarvogi til þeirra sem kasta steinum úr glerhúsi Davíð Már Sigurðsson skrifar Sjá meira
Seðlabankinn hefur auga á byggingarmarkaðnum þessa stundina. Fjármálastöðugleikanefnd bankans nefnir sérstaklega töluverðan vöxt í útlánum til byggingarfyrirtækja og fasteignafélaga í síðustu yfirlýsingu sinni, auk þess sem seðlabankastjóri varaði við þenslu á byggingarmarkaði í síðustu viku. Með mikilli þenslu væri erfitt að stemma stigu við almennum verðhækkunum, sem væri forsenda þess að vextir lækki hérlendis. Byggingarmarkaðurinn er vissulega á miklu skriði þessa stundina, en þar hefur starfsmönnum fjölgað, ásamt því að fjárfesting og velta hefur aukist. Rétt er að benda á að íbúðauppbygging veldur ekki þessu, heldur er það fyrst og fremst ferðaþjónustan og aðrar atvinnugreinar sem halda uppi eftirspurn. Ef draga þarf úr þenslu á byggingarmarkaði væri því heppilegra að samdrátturinn væri frekar í uppbyggingu á mannvirkjum atvinnuvega heldur en íbúðum. Meiri umsvif þrátt fyrir samdrátt í hagkerfinu Tölur um fjárfestingu á byggingarmarkaðnum benda til þess að nokkur þensla sé í byggingarstarfsemi, en fjárfesting í greininni jókst um 5 prósent á síðasta ári á föstu verðlagi. Á sama tíma fjölgaði starfsfólki þar um 5 prósent og velta fyrirtækja í byggingarstarfsemi jókst um 10 prósent á föstu verðlagi. Þessi vöxtur er nokkuð sérstakur ef miðað er við efnahagsumsvif hérlendis, en landsframleiðsla dróst saman um 4 prósent á milli ára á fyrsta ársfjórðungi. Eðlilegra væri að búast við samdrætti í fjárfestingu, þar sem háir vextir Seðlabankans hafa gert lán dýrari og fjárfestingu erfiðari. Færri hús og fleiri hótel Oft er talað um íbúðauppbyggingu og byggingarmarkaðinn sem sama hlutinn. Þó er mikill munur á milli þessara tveggja stærða, en líkt og HMS benti á mánudaginn er einungis þriðjungur af fjárfestingu í byggingarstarfsemi og mannvirkjagerð vegna uppbyggingar íbúða. Annar þriðjungur fer í opinberar framkvæmdir og afgangurinn fer í uppbyggingu á mannvirkjum atvinnuvega. Þrátt fyrir þensluna í byggingariðnaði minnkaði fjárfesting í íbúðauppbyggingu um tvö prósent í fyrra á föstu verðlagi. Þetta er í samræmi við talningar HMS á íbúðum í byggingu, en þær voru 9,3 prósent færri í mars síðastliðnum, samanborið við marsmánuð 2023. Sömuleiðis minnkaði fjárfesting hins opinbera í mannvirkjum á tímabilinu. Þenslan í byggingargeiranum í fyrra var því í að öllu leyti tilkomin vegna mannvirkja atvinnuvega, en í þeirri tölu eru meðal annars hótel og veitingastaðir. Í fyrra var fjárfest fyrir 246 milljarða króna fyrir slíkum mannvirkjum, en það er 20 prósentum meira en árið 2022 og 60 prósentum meira en árið 2021. Stór hluti uppbyggingar mannvirkja atvinnuvega er vegna ferðaþjónustu. Flatarmál undir starfsemi gistihúsa hefur aukist stöðugt á síðustu árum, eða um 84 prósent á síðasta áratugi. Í fyrra nam aukningin tæpum 4 prósentum, en til samanburðar fjölgaði fermetrum íbúðarhúsnæðis um 1,7 prósent á sama tíma. Skammgóður vermir Eftir samdráttinn í fyrra hefur íbúðafjárfesting þó tekið kipp á síðustu mánuðum. Á fyrsta fjórðungi þessa árs var fjárfestingin 16 prósentum meiri en á sama tímabili í fyrra, sem bendir til þess að aukinn kraftur hafi orðið í íbúðauppbyggingu. Við hjá HMS teljum þetta vera viðbrögð byggingarmarkaðarins við aukinni íbúðaeftirspurn í kjölfar atburðanna í Grindavík, en líklegt er að sú eftirspurn hafi leitt til þess að byggingaraðilar hafi hraðað uppbyggingu íbúða á síðari byggingarstigum. Þessi aukning er þó ekki líkleg til að skila inn fleiri íbúðum þegar fram í sækir. Samkvæmt síðustu talningu HMS á íbúðum í byggingu í mars hefur umfang nýrra framkvæmda dregist saman um þriðjung á milli ára, sem bendir til þess að lítið verði af nýjum íbúðum eftir tvö ár. Fjárfestingarkippurinn sem við sjáum núna er því að öllum líkindum skammgóður vermir á íbúðamarkaði sem er langt frá því að uppfylla húsnæðisþörf. Ekki við íbúðauppbyggingu að sakast Stjórnvöld eiga erfitt verk fyrir höndum. Draga verður úr þenslu í hagkerfinu til þess að verðbólgan komist í eðlilegt horf aftur og vextir geti lækkað. Ljóst er að byggingarmarkaðurinn sýnir merki um þenslu, en þar er þó ekki við íbúðauppbyggingu að sakast. Mikilvægt er að stjórnvöld geri sér grein fyrir langtímaafleiðingum þess að draga úr fjárfestingu í íbúðauppbyggingu. Sú þróun gæti gert illt verra og stuðlað að því að færri íbúðir komi inn á markað á næstu árum, sem væri til þess fallið að skapa íbúðaskort, hækka fasteigna- og leiguverð enn frekar til lengri tíma og auka verðbólgu. Höfundur er hagfræðingur hjá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun
Opið bréf til hæstvirts innviðaráðherra, Eyjólfs Ármannssonar, um íslensku og ábyrgð Nichole Leigh Mosty Skoðun
Hver á dómur að vera hjá ungmenni fyrir að fremja alvarlegt afbrot, jafnvel morð? Davíð Bergmann Skoðun
Skoðun Opið bréf til hæstvirts innviðaráðherra, Eyjólfs Ármannssonar, um íslensku og ábyrgð Nichole Leigh Mosty skrifar
Skoðun Hver á dómur að vera hjá ungmenni fyrir að fremja alvarlegt afbrot, jafnvel morð? Davíð Bergmann skrifar
Skoðun Jafnréttisbaráttan er brýnni en nokkru sinni fyrr Kolbrún Halldórsdóttir,Sunna Kristín Símonardóttir skrifar
Skoðun Það sem er ósagt varðandi vinnubrögð hjá Háskólanum á Akureyri Þóra Sigurðardóttir skrifar
Opið bréf til hæstvirts innviðaráðherra, Eyjólfs Ármannssonar, um íslensku og ábyrgð Nichole Leigh Mosty Skoðun
Hver á dómur að vera hjá ungmenni fyrir að fremja alvarlegt afbrot, jafnvel morð? Davíð Bergmann Skoðun