Ekki færri íbúðir til sölu á landinu í ellefu ár

Það er mat greiningardeildar Arion banka að hugsanlega séu áhrif AirBnb á húsnæðismarkaðinn ýkt en mikið hefur verið rætt um þá sprengingu sem orðið hefur í heimagistingu, ekki síst á höfuðborgarsvæðinu, samhliða mikilli fjölgun ferðamanna undanfarin ár.

Telja ýmsir að þetta hafi haft áhrif í þá veru að húsnæðisverð hafi hækkað mikið en að því er fram kemur í Markaðspunktum greiningardeildar bankans í dag eru áhrif ferðaþjónustunnar á húsnæðismarkaðinn fjölþættari en bara í gegnum AirBnb.

Þannig hefur mikil fjölgun ferðamanna aukið eftirspurnina eftir húsnæði, meðal annars vegna innflutnings á vinnuafli, sem kemur til að starfa í greininni, og það leiðir einnig til hærra húsnæðisverðs. Samhliða fólksfjölgun eykst eftirspurn eftir húsnæði en þannig hafa ekki færri íbúðir til sölu á landinu og nú í að minnsta kosti 11 ár.

Erlendum ríkisborgurum fjölgaði um rúmlega 4000 árið 2016

„Fjölgun ferðamanna hefur skipt sköpum fyrir vinnumarkaðinn síðustu ár og í fyrra stóðu einkennandi greinar ferðaþjónustu undir 45% af fjölgun launþega. Þar að auki fjölgaði störfum talsvert í heild- og smásölu, sem þjónustar ferðaþjónustufyrirtæki, og byggingargeiranum, sem byggir m.a. hótel og aðra innviði tengda ferðaþjónustu. Þessi þróun hefur leitt til þess að atvinnuleysi hér á landi er með því minnsta sem gerist í heiminum og atvinnuþátttaka hefur aldrei mælst jafn mikil og árið 2016,“ segir í punktum greiningardeildarinnar.

Þar sem fleiri Íslendingar flytja svo til útlanda heldur en heim og fæðingartíðni fer lækkandi þarf að flytja inn fólk til að sinna störfum í ferðaþjónustunni.

„Árið 2016 fjölgaði erlendum ríkisborgurum hér á landi um rúmlega 4.000, samanborið við tæplega 3.000 árið áður, og hafa erlendir ríkisborgarar sem hér búa aldrei verið fleiri. Ætla má að stór hluti þeirra vinni í störfum sem tengjast ferðaþjónustu á einn eða annan hátt. Allir verða að hafa húsaskjól yfir höfði sér og hefur þessi hraða fólksfjölgun sett aukna pressu á húsnæðismarkaðinn. Það birtist t.d. í því að fjöldi íbúða sem eru til sölu á landinu hefur ekki verið jafn lítill og nú í a.m.k. 11 ár. Með öðrum orðum er „íbúðalagerinn“ að tæmast.“

Fólksfjöldi lykilbreyta á húsnæðismarkaði

Eins og gefur að skilja ýtir þessi þróun íbúðaverði upp enda er fólksfjöldi lykilbreyta á húsnæðismarkaði. Þrátt fyrir að því sé spáð að fólksfjölgun verði mun minni á þessu ári en í fyrra verður að hafa í huga að atvinnuleysi er í lágmarki og spáð er miklum hagvexti á næstu misserum, til að mynda spáði greiningardeildin sjálf 5,1 prósent hagvexti árið 2017 í nóvember síðastliðnum.

„Sú jafna gengur ekki upp, þ.e. annað hvort verður að flytja inn meira vinnuafl í ár heldur en spá Hagstofunnar gerir ráð fyrir eða þá að hagvöxtur verður undir væntingum greiningaraðila, ef framleiðniaukning verður ekki þeim mun meiri. Í húsnæðisskýrslu okkar má finna sviðsmynd af húsnæðisverði þar sem meira vinnuafl kemur hingað til lands ofan í miklar launahækkanir og litla framboðsaukningu. Verði það raunin áætlum við að húsnæðisverð hækki um rúm 17% í ár. En þróunin gæti einnig verið öfug, t.d. ef það hægir verulega á fjölgun ferðamanna og íbúðafjárfesting tekur hressilega við sér. Í þeirri sviðsmynd lækkar húsnæðisverð að raunvirði árið 2019,” segir í punktum greiningardeildarinnar.

Mikil óvissa um  hvaða áhrif AirBnb hefur á húsnæðismarkaðinn

Þá segir um AirBnb-áhrifin:

„Það fer ekki á milli mála að heimagisting á borð við Airbnb og það að íbúðahúsnæði sé breytt í gistiheimili hafi einnig haft áhrif á húsnæðisverð síðustu ár. Áhrifin af Airbnb til hækkunar húsnæðisverðs eru einkum tvennskonar. Í fyrsta lagi leiðir aukin hagnaðarvon af leigu herbergis eða íbúðar til þess að fólk er reiðubúið að greiða hærra kaupverð. Í öðru lagi dregur Airbnb úr framboði á íbúðamarkaðnum. Fyrri áhrifin er erfitt að festa hendur á en þau birtast þó í miklum hækkunum íbúðaverðs miðsvæðis í Reykjavík síðustu ár.

Áhrifin á framboðið ætti að vera mögulegt að þekkja, en gagnaskortur gerir það engu að síður erfitt. Oft hefur því verið haldið fram að rúmlega 3.000 íbúðir séu skráðar á Airbnb í Reykjavík. Þannig mætti jafnvel færa rök fyrir því að Airbnb leiði til þess að rúmlega 3.000 færri íbúðir eru á íbúðamarkaði heldur en ella. Að okkar mati halda þau rök ekki. Miðað við gögn um Airbnb hér að neðan virðist sem fjöldinn sé mun lægri ef tekið er tillit til herbergja, íbúða sem eru í skammtímaleigu en eru annars líklega heimili fólks og íbúða sem vísbendingar eru um að séu taldar oftar en einu sinni. Skv. matinu hér eru um 500 íbúðir (um 1% af heildarfjölda íbúða) ekki á íbúðamarkaði í Reykjavík vegna Airbnb, en afar mikil óvissa er um það mat.“



Markaðspunktana má nálgast í heild sinni hér.