Vilja mæta þörfinni eftir minni íbúðum á höfuðborgarsvæðinu

Fjármálafyrirtækið GAMMA, eða GAM Management hf. hefur vakið mikla athygli fyrir umsvif sín á fasteignamarkaði á höfuðborgarsvæðinu síðustu misseri. Gísli Hauksson, forstjóri félagsins, segir hugmyndina vera að reka klassískt leigufélag af skandinavískri fyrirmynd, þar sem fólk geti leigt til langs tíma.

„Við höfum unnið töluverða ráðgjafarvinnu um fasteignamarkaðinn. Sérstaklega unnum við stóra skýrslu haustið 2011 sem var eiginlega upphafið að því að við ákváðum að fara út í að fjárfesta í íbúðarhúsnæði,“ segir Gísli í samtali við Markaðinn.

Hófst með skýrslugerð„Við fórum nákvæmlega yfir markaðinn, töldum íbúðir og skoðuðum lýðfræði og mannfjöldaþróun Íslendinga og niðurstaðan var einfaldlega sú að það var lítið sem ekkert af lausum íbúðum á höfuðborgarsvæðinu þrátt fyrir að fyrirsjáanlegt væri að framundan væri mjög mikil vöntun á slíku húsnæði,“ segir Gísli.

Hann segir risastórar kynslóðir væntanlegar inn á fasteignamarkaðinn sem og mikla fjölgun ferðamanna sem koma til landsins, sem geri það að verkum að hér verði mikil eftirspurn eftir íbúðum. Gísli segir einnig augljóst að til séu einstaklingar sem kjósa það að vera á leigumarkaði í lengri tíma frekar en að eiga sitt eigið húsnæði.

Þeir hjá GAMMA hyggjast breyta þessari stöðu á næstu árum.

Náttúruleg eftirspurnGAMMA rekur sjóðina Centrum, Eclipse og Novus sem eiga Leigufélag Íslands. Það er umsýslufélag, en Gísli segir fjárfesta þess vera langtímafjárfesta sem líti á fasteignir eins og langtíma skuldabréf. Leigufélagið á núna um 350 íbúðir á höfuðborgarsvæðinu.

„Þetta eru langmest tveggja til þriggja herbergja íbúðir, eftirspurnin er langmest eftir þeim og það eru biðlistar eftir slíkum íbúðum enda hefur mjög lítið verið byggt af þeim á síðustu áratugum. Það eru síðan 90 prósent af þessum íbúðum í langtímaleigu, það er að segja í tólf mánuði eða lengur en 30-40 íbúðir í skammtímaleigu í miðbænum,“ segir Gísli en skammtímaleiguíbúðir GAMMA eru leigðar ferðamönnum.

„Leigjendur hafa bara ekkert val í dag, fólk getur í mesta lagi leigt kannski í eitt ár þannig að þetta er ekkert raunverulegur valkostur fyrir fólk sem vill eða þarf að leigja,“ segir Gísli.

Gísli segir þessa miklu eftirspurn vera náttúrulega, þar sem yngsti kaupendahópurinn fari stækkandi og eftir hrun hafi uppbyggingin stöðvast í 6 ár.

„Í rauninni var sama sem ekkert byggt frá miðju ári 2007 þangað til í lok árs 2012, þetta er lengsta stopp í byggingum á íbúðarhúsnæði á Íslandi síðustu áratugi. Þetta kemur á sama tíma og það er alveg gífurlega mikið af ungu fólki að koma á markaðinn,“ segir Gísli.

Þá hafi byggingarkostnaður verið meiri en markaðsverð lengst af. Búið sé að flytja tæki og tól úr landi, sem og að fjárfestar hafi haldið að sér höndum. Einnig hafi lítið framboð af hótelherbergjum og hröð aukning ferðamanna tekið íbúðir af markaði miðsvæðis.

„Þessar aðstæður eru að bitna á ungu fólki. Eftirspurn eftir leiguíbúðum hefur aukist en ekki verið aðstæður til að bregðast við. Þetta er einn af þeim valkostum sem Leigufélagið býður upp á, til að auka fjölbreytileikann, sem kallað hefur verið eftir hér á landi árum saman,“ segir Gísli.

Hann segir GAMMA gera ráð fyrir að það taki byggingageirann þrjú til fjögur ár að ná að framleiða aftur þessar þann fjölda af íbúðum sem vantar til að mæta eftirspurn.

„Það eru um það bil 5.000 íbúðir sem mun vanta, það er mjög mikill skortur á íbúðum sem við ætlum að reyna að mæta með því að byggja um 850 íbúðir og flestar af þeim fara svo í útleigu,“ segir Gísli.

Ekki skilningur á hagkvæmniGísli segir að ekki sé skilningur á mikilvægi þess að byggja hagkvæmar stórar einingar með litlum ódýrum íbúðum en alltof fáum lóðum sé úthlutað fyrir slíkt húsnæði. Hann hefur mjög sterkar skoðanir á því hvernig hægt væri að lækka byggingarkostnað og þar af leiðandi lækka leigu- og íbúðaverð.

„Ég er mjög ánægður til dæmis með nýja aðalskipulagið sem gerir ráð fyrir að þétta byggð og byggja hagkvæmar einingar og fækka bílastæðum. Það verður að vera valkostur fyrir þá sem kjósa að búa í miðbænum og ekki með bíl til dæmis,“ segir Gísli sem segir kröfuna um eitt bílastæði á íbúð kosta íbúðareigandann að minnsta kosti 4 milljónir.

„Fólk kannski keyrir um á sjö eða átta ára gömlum Volkswagen sem er þá helmingi ódýrara en stæðið sem það á undir bílinn. Þetta náttúrlega gengur bara ekki upp,“ segir Gísli.

Hann segir að það þurfi að leiðrétta byggingareglugerðir og einfalda þær þannig að ódýrara sé að byggja húsnæði. „Reglugerðirnar eru allt of stífar,“ segir Gísli.

Lög og ferlar í kringum nýbyggingar geri það að verkum að tæp tvö ár taki að koma upp byggingu frá því ákvörðun er tekin. Hann vill að stimpilgjald á leigufélag vegna kaupa á íbúðarhúsnæði verði lækkað.

„Það er vitaskuld hindrun að leigufélag þurfi að borga 1,6% hærra verð fyrir eign en einstaklingur í sömu hugleiðingum,“ segir Gísli.

Ekki rosalegur gróðabisnessAðspurður um hvort leigufélagið þeirra „skrúfi upp leiguverð“ á markaðnum eins og sums staðar hefur verið haldið fram segir Gísli svo ekki vera.

„Það er svo mikil stærðarhagkvæmni hjá okkur að við getum haft verðið hagstæðara, það er alveg á hreinu og fólk fær miklu betri þjónustu og lengri leigusamninga svona. Við erum að fara að bjóða fólki upp á að leigja til þriggja ára í senn, það hefur algerlega vantað,“ segir Gísli.

Hann segir ávöxtun þessara verkefna vera ágæta. „Þetta er langtímafjárfesting sem skilar svona sæmilegri ávöxtun, þetta er ekkert einhver rosalegur gróðabisness,“ segir Gísli.

Lítill hluti markaðarinsGísli segir Leigufélag Íslands ekki vera stórt miðað við markaðinn í heild. Íbúðirnar 350 séu að mestu leyti keyptar árið 2012, en vikuvelta með fasteignir á höfuðborgarsvæðinu séu 150 eignir þannig að aðeins sé um að ræða lítinn hluta viðskipta eða rúmlega tveggja vikna veltu.

„Hlutdeild lögaðila í viðskiptum með íbúðarhúsnæði hefur ekkert aukist, opinberir aðilar hafa staðfest það. Búseti, Íbúðalánasjóður (Klettur), Félagsbústaðir og Félagsstofnun stúdenta eiga mörg þúsund íbúðir og Leigufélag Íslands því lítill hluti markaðarins,“ segir Gísli að lokum.