Afnám verðtryggingar - og hvað svo?

Sú almenna skoðun ríkir orðið að afnema eigi verðtryggingu á íbúðalánum, og stjórnmálaflokkar birta stefnur sínar um afnám hennar með mismunandi hætti.

Mikið hefur verið um að verðtryggðu lánin séu töluð niður og sýnt hversu illa þau léku lántakendur í gegnum hrunið. Enn sem komið er hefur ekki komið fram í umræðunni um þetta málefni hvaða fyrirkomulag eða lánsform kæmi í staðinn fyrir verðtryggð lán ef verðtrygging verður afnumin. Ef afnema á verðtryggingu verða stjórnmálaflokkar og aðrir að útskýra hvaða lausn og kostir eru betri. Flestöll lán til íbúðakaupa komu illa niður á lántakendum eftir hrun vegna lækkunar á krónunni, háum vöxtum eða verðbólgu, hvort sem það voru gengislán, óverðtryggð eða verðtryggð lán.

Eru verðtryggð lán slæmur kostur?

Mismunandi lánsform hafa mismunandi áhrif á fjármál heimila. Sem dæmi jafna verðtryggð lán greiðslubyrði lántakanda í hverjum mánuði og færist hluti verðbóta yfir á höfuðstól. Verðtryggðu jafngreiðslulánin virkuðu eins og "dempari" á greiðslubyrði lántakenda og jöfnuðu þannig út greiðslur í verðbólguskotinu. Það þýðir að höfuðstóll verðtryggðra lána hækkaði í hverjum mánuði og eigið fé í fasteignum lækkaði að öðru óbreyttu. Það að greiðslubyrði þessara lána fór ekki upp úr öllu valdi í kjölfar hrunsins kann að hafa verið kostur fyrir suma.

Greiðslubyrði óverðtryggðra lána getur verið tvöfalt hærri en verðtryggðra í hverjum mánuði fyrstu árin. Höfuðstóllinn lækkar þar af leiðandi hraðar á þeim lánum. Lántakendur fundu greiðslubyrðina hækka strax þegar óverðtryggðir vextir hækkuðu í 21% áður en þeir byrjuðu að lækka aftur (sjá mynd 1 að neðan). Þessi lán kunna að hafa komið illa niður á greiðslustöðu þessara lántaka á þessu tímabili.

Stökkbreyttar greiðslur á óverðtryggðum lánum

Í umræðunni er iðulega talað um stökkbreyttan höfuðstól verðtryggðra lána og hversu ósanngjarnt það sé að höfuðstóll hækki við verðlagsbreytingar. Ef afnema á verðtryggðu lánin eru óverðtryggð lán hinn valkosturinn. Fyrir hrun var lítið í boði af óverðtryggðum íbúðalánum með föstum vöxtum. Eftir hrun byrjuðu bankar að bjóða óverðtryggð lán með föstum vöxtum sem bundnir eru í 3-5 ár og endurskoðaðir að þeim tíma loknum. Greiðslubyrði á þeim lánum getur einnig stökkbreyst þegar vextir eru endurskoðaðir að vaxtatímabili loknu.

Ef borin er saman greiðslubyrði verðtryggðra lána með föstum raunvöxtum og óverðtryggðra með breytilegum vöxtum og notaðar eru rauntölur um verðbólgu og vexti frá 2006 sýnir mynd 2 greiðsluferla lána hér að neðan sýnir glögglega hversu há greiðslubyrði óverðtryggðu lánana var í hverjum mánuði fram á árið 2009 miðað við verðtryggð lán frá Íbúðalánasjóði. Mánaðarleg greiðslubyrði óverðtryggðra lána stökkbreyttist þegar vextir fóru í 15%-21% á tímabilinu 2006-2009. Hér er miðað við 20 milljóna króna jafngreiðslulán til 25 ára og mánaðarlegar greiðslur.

Frá janúar 2006 til janúar 2013 greiddi sá sem tók óverðtryggt lán með breytilegum vöxtum 7,4 milljónum króna meira en sá sem tók verðtryggt lán. Höfuðstóll verðtryggða lánsins er í lok tímabilsins um 8,3 milljónum hærri en á óverðtryggða láninu. Það er í sjálfu sér ekki óeðlilegt þegar greitt er minna inn á verðtryggða lánið í hverjum mánuði.

Þeir sem tóku óverðtryggð lán með breytilegum vöxtum á þessu tímabili tóku á sig "skellinn" strax í verðbólguskotinu með hærri greiðslum í hverjum mánuði. Höfuðstóll þeirra lána lækkaði jafnt og þétt eins og mynd 3 að neðan sýnir en hækkaði á verðtryggða láninu. Höfuðstóll verðtryggða lánsins er 8,3 milljónum króna hærri í janúar 2013, ekki vegna þess að verðtryggðu lánin séu "slæm" lán, heldur var greitt minna í hverjum mánuði.

Ef ákvörðun er tekin um að leiðrétta fortíðarvanda hjá íbúðalántakendum sem tóku verðtryggð lán má segja að verið sé að greiða niður "vexti" þeirra sem borguðu minna af lánum sínum þar sem hluti verðbóta fluttist yfir á höfuðstól, en ekki greiðslur þeirra fáu sem tóku óverðtryggð lán og greiddu allt verðbólguskotið strax í formi vaxta.

Samanburður á verðtryggðum og óverðtryggðum vaxtakjörum

Til að bera saman kjör á óverðtryggðum og verðtryggðum lánum er horft til vaxta og verðbólgu á hverjum tíma. Samanburður á lánunum sýnir að verðtryggð lán komu betur út í gegnum hrunið ef skoðaðar eru vaxtatölur og vísitölubreytingar frá árinu 2006.

Súlurnar á mynd 4 að neðan um árlega vexti íbúðalána sýna heildarvexti verðtryggðra lána að teknu tilliti til raunvaxta og verðbóta í hverjum mánuði. Blái hluti súlnanna er verðbætur og sá rauði raunvextir Íbúðalánasjóðs. Brúna línan sýnir heildarvexti á óverðtryggðum lánum til samanburðar.

Mynd 5 sýnir þróun höfuðstóls þriggja lána miðað við 20 milljónir króna frá janúar 2006. Vaxtakjörin á hverjum tíma segja hvort lánsformið hafi verið dýrara séð frá sjónarhóli lántakanda. Reiknað á ársgrundvelli yfir tímabilið 2006-2013 eru árlegir heildarvextir óverðtryggðu lánanna á bilinu 13,3-14,8% en 12,1% á verðtryggðum lánum. Munurinn í krónum er 3,6 milljónir króna, verðtryggðum í hag, sé miðað við forsendu um 2,0% álag á lægstu óverðtryggða vexti banka og sparisjóða en 8,4 milljónir króna sé miðað við 3,5% álag.

Lánsformið er ekki vandamálið

Vandamálið sem við glímum við er háir raunvextir og há og sveiflukennd verðbólga á Íslandi. Vandamálið er ekki lánsformið, hvort lán eru verðtryggð, óverðtryggð, jafngreiðslulán eða lán með jafnar afborganir. Íbúðalántakendur á Íslandi greiða 2-3 sinnum hærri vexti að jafnaði af íbúðalánum sínum en gengur og gerist í nágrannalöndunum og búa við sveiflukennt og áhættusamt fjármálaumhverfi. Það er vandamálið og því þarf að breyta.

Umræðan almennt og stefnumál flokka og stjórnvalda ætti að snúast um a) leiðir til að lækka vexti og koma skikki á efnahagsstjórn (ríkis- og peningamálastjórnun) þannig að raunvextir og verðbólga lækki og b) að fjölga lánsformum (ekki fækka) á íbúðalánamarkaði sem jafna betur áhættu aðila í þessum lánsviðskiptum til langs tíma.

Ef valkostum íbúðalána fjölgar mun vægi verðtryggðra lána sjálfkrafa minnka í framtíðinni. Sú þróun er þegar hafin. Verðtryggð lán eiga að vera valkostur fyrir lántakendur því verðtryggð lán eru ekki eins slæmur kostur og menn vilja vera láta. Þau hafa ákveðna kosti fyrir suma hvað greiðslubyrði varðar og þar að auki geta þau verið ódýrari kostur vaxtalega í gegnum erfiða tíma.

Ef afnema á verðtryggingu á íbúðalánum þurfa þeir sem vilja fara þá leið að svara því hvaða betri kostir eigi að koma í staðinn fyrir verðtryggð lán. Engin lán eru góð lán fyrir íbúðalántakendur á meðan fjármagnskostnaður íbúðalána er svona hár og verðbólgusveiflur miklar.