Ingólfstorg og hagsmunir okkar Hjörleifur Stefánsson skrifar 24. júlí 2012 06:00 Niðurstaða samkeppni um framtíð Ingólfstorgs og nágrennis hefur verið efni margra blaðagreina undanfarna daga og þykir mörgum sem hagsmunir húseigenda á svæðinu hafi verið þungir á metum. Að hagsmunir almennings hafi ekki verið hafðir að leiðarljósi. Þetta mál á sér langan aðdraganda og forsöguna má rekja jafnvel alla leið til ársins 1927 þegar fyrsta heildarskipulag borgarinnar leit dagsins ljós og ákveðið var að timburhúsabyggðin skyldi víkja fyrir steinsteyptum húsum. Hér gefst ekki svigrúm til að rekja söguna í smáatriðum, en mikilvæg þáttaskil urðu þegar borgarstjórn samþykkti deiliskipulag Kvosarinnar árið 1987 þar sem kveðið var á um að rífa mætti öll timburhús á þeim lóðum sem samkeppnin nær til og reisa í þeirra stað miklu stærri hús úr steinsteypu. Síðan hafa hús og lóðir gengið kaupum og sölu og verðlagning þeirra hefur tekið mið af því hve stór hús mætti byggja samkvæmt deiliskipulaginu. Um það leyti sem skipulagið gekk í gildi voru viðhorf til gamla bæjarins hins vegar að breytast á þann veg að okkur bæri að varðveita sem mest af sögulegum minjum bæjarins. Borgaryfirvöld litu þó svo á að ef deiliskipulaginu yrði breytt og byggingarheimildir skertar kynni borgarsjóði að verða skylt að bæta lóðareigendum sem keypt hefðu eignir sínar á grundvelli ákveðins „byggingarréttar“ þá rýrnun sem yrði á verðgildi lóðanna. Aldrei hefur verið látið á þetta reyna fyrir dómstólum en öllum kröfum um endurskoðun á byggingarheimildum hefur verið mætt með mikilli tregðu sem rökstudd er með skaðabótaskyldunni. Í þessu stappi hefur nú staðið í meira en aldarfjórðung og samkeppnin um Ingólfstorg snerist í raun um hið ómögulega: Hvernig hægt væri að byggja á þessu svæði þannig að almenningur geti vel við unað en þó án þess að skerða „byggingarrétt“ húsa- og lóðahafa. Ekki vil ég draga í efa að borgarstjórn hafi talið sig vera að gæta hagsmuna borgarbúa allra þegar hún efndi til samkeppninnar. Hún hafi reiknað með því að það myndi kosta mikil fjárútlát að draga úr „byggingarréttinum“ og því hafi hún efnt til samkeppninnar í samvinnu við eiganda stærstu húsa svæðisins í von um að finna lausn sem væri ásættanleg af beggja hálfu. Þessi meinti „byggingarréttur“ hvílir hins vegar á forsendum um framtíð miðbæjarins sem fyrir löngu hefur verið hafnað. Nútímaviðhorf til framtíðar sögulegs umhverfis verða ekki beygð undir úreltar ákvarðanir frá 1987. Það er auðvitað hægt að leysa þennan hnút en til þess þarf einbeitingu og vilja. Verðgildi eigna breytist ævinlega. Fasteignir hækka og lækka í verði og gjöld sem eigendur greiða af þeim sveiflast. Sveitarstjórnir sem fara með skipulagsmál eiga lögum samkvæmt að endurskoða bæði aðal- og deiliskipulag og sjá til þess að skipulagsáform séu í samræmi við gildismat á hverjum tíma eftir því sem unnt er. Sá „byggingarréttur“ sem samþykkt deiliskipulag veitir lóðareigendum gildir auðvitað aðeins á meðan skipulagið heldur gildi sínu og að því tilskildu að formsatriðum og kröfum reglugerða sé fylgt. Þegar deiliskipulag er endurskoðað vegna breyttra viðhorfa kann réttur lóðahafa að breytast og hafi lóðareigandi ekki fært sér í nyt „byggingarrétt“ sem er skertur með nýju deiliskipulagi verður hann að lúta því á sama hátt og hann nýtur þess ef rétturinn er aukinn. Húseigandi verður að þola verðsveiflur á fasteign sinni hvort sem þær eru upp á við eða niður. Verðsveiflur á eigum okkar geta orðið vegna margvíslegra stjórnvaldsákvarðana og þegar þær eru teknar með hagsmuni samfélagsins að leiðarljósi verður við þær unað. Borgarstjórn hefur af einhverjum sökum kosið að líta þetta öðrum augum án þess þó að láta á þetta reyna fyrir dómstólum. Lögfræðingar borgarinnar hafa hikað og ekki dreg ég í efa að tvísýnt kunni að vera um niðurstöðu slíks dómsmáls. Hins vegar skiptir gríðarlega miklu máli að taka af vafa í þessum efnum og ýmislegt má gera til þess að treysta lagalegan grundvöll þessara viðhorfa. Borgarstjórn ætti að horfast í augu við þá staðreynd að hún verður að breyta um afstöðu til þessara mála. Hún ætti sem fyrst að hafa frumkvæði að því að undirbúa breytingu á skipulagslögum til þess að endurspegla þennan skilning á takmörkum byggingarréttar sem veittur er með deiliskipulagsákvörðunum. Þá verður hægt að skipuleggja miðbæinn með sanna hagsmuni borgarbúa að leiðarljósi. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Athugið. Vísir hvetur lesendur til að skiptast á skoðunum. Allar athugasemdir eru á ábyrgð þeirra er þær rita. Lesendur skulu halda sig við málefnalega og hófstillta umræðu og áskilur Vísir sér rétt til að fjarlægja ummæli og/eða umræðu sem fer út fyrir þau mörk. Vísir mun loka á aðgang þeirra sem tjá sig ekki undir eigin nafni eða gerast ítrekað brotlegir við ofangreindar umgengnisreglur. Mest lesið Halldór 01.06.2024 Halldór Hvort vilt þú Höllu Tómasdóttur eða Katrínu? Björn Björnsson Skoðun Land míns föður, land minnar móður, landið mitt Jón Gnarr Skoðun Hatur og fyrirlitning Einar Scheving Skoðun Svona velur þú þér forseta í dag Kolbeinn Karl Kristinsson Skoðun Yfirtaka orðræðunnar (e. hijacking) Sóley Tómasdóttir Skoðun Gleðilegan kosningadag kæru landsmenn Skoðun Má Katrín Jakobsdóttir bjóða sig fram? Jón Ólafsson Skoðun Hæfasti einstaklingurinn Hjörtur J. Guðmundsson Skoðun Gerum það! Stefán Hilmarsson Skoðun Skoðun Skoðun Gerum það! Stefán Hilmarsson skrifar Skoðun Bónaður brjóstkassi og barnaafmæli Þorbjörg Marínósdóttir skrifar Skoðun Gleðilegan kosningadag kæru landsmenn skrifar Skoðun Hæfasti einstaklingurinn Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Verðmætin og sköpunarkraftur sá sem í mannauð okkar býr. Pétur Már Halldórsson skrifar Skoðun Hvort vilt þú Höllu Tómasdóttur eða Katrínu? Björn Björnsson skrifar Skoðun Svona velur þú þér forseta í dag Kolbeinn Karl Kristinsson skrifar Skoðun Takk, Katrín Guðrún Hrefna Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Hatur og fyrirlitning Einar Scheving skrifar Skoðun Samherjar Hafþór Reynisson skrifar Skoðun Að hitta hetjuna sína Gréta Kristín Ómarsdóttir skrifar Skoðun Einstakt tækifæri Þóra Valný Yngvadóttir skrifar Skoðun Um afrekskonuna Katrínu Tómas Ísleifsson skrifar Skoðun Land míns föður, land minnar móður, landið mitt Jón Gnarr skrifar Skoðun Óskað eftir forseta sem færir ungu fólki völd Valgerður Eyja Eyþórsdóttir skrifar Skoðun Með ósk um velgengni, Halla Hrund Viðar Hreinsson skrifar Skoðun Ég styð Höllu Hrund Logadóttur Þórólfur Árnason skrifar Skoðun Arnar Þór Jónsson Meyvant Þórólfsson skrifar Skoðun Að skreyta sig með stolnum fjöðrum Sema Erla Serdaroglu skrifar Skoðun Opið bréf til Jóns Ólafssonar heimspekings Tómas Ísleifsson skrifar Skoðun Persónan Katrín Jakobsdóttir Sólveig Hildur Björnsdóttir skrifar Skoðun Þjóðaröryggi Magnús Guðmundsson skrifar Skoðun Tóbak markaðssett fyrir ungt fólk Guðlaug B. Guðjónsdóttir skrifar Skoðun Forsetinn, NATÓ, ýsan og blokkin Guðfinnur Sigurvinsson skrifar Skoðun „Svona er á síld“ Stefán Hilmarsson skrifar Skoðun Aldrei hitta hetjurnar þínar Skarphéðinn Guðmundsson skrifar Skoðun Yfirtaka orðræðunnar (e. hijacking) Sóley Tómasdóttir skrifar Skoðun Auðkenni þarf að passa upp á Eva Valdís Jóhönnudóttir skrifar Skoðun Auðlindir í almannaeigu – Halla Hrund Logadóttir 7. forseti Íslands Kristín Vala Ragnarsdóttir skrifar Skoðun Hver er besti skólastjórinn? Aðalheiður Björk Olgudóttir skrifar Sjá meira
Niðurstaða samkeppni um framtíð Ingólfstorgs og nágrennis hefur verið efni margra blaðagreina undanfarna daga og þykir mörgum sem hagsmunir húseigenda á svæðinu hafi verið þungir á metum. Að hagsmunir almennings hafi ekki verið hafðir að leiðarljósi. Þetta mál á sér langan aðdraganda og forsöguna má rekja jafnvel alla leið til ársins 1927 þegar fyrsta heildarskipulag borgarinnar leit dagsins ljós og ákveðið var að timburhúsabyggðin skyldi víkja fyrir steinsteyptum húsum. Hér gefst ekki svigrúm til að rekja söguna í smáatriðum, en mikilvæg þáttaskil urðu þegar borgarstjórn samþykkti deiliskipulag Kvosarinnar árið 1987 þar sem kveðið var á um að rífa mætti öll timburhús á þeim lóðum sem samkeppnin nær til og reisa í þeirra stað miklu stærri hús úr steinsteypu. Síðan hafa hús og lóðir gengið kaupum og sölu og verðlagning þeirra hefur tekið mið af því hve stór hús mætti byggja samkvæmt deiliskipulaginu. Um það leyti sem skipulagið gekk í gildi voru viðhorf til gamla bæjarins hins vegar að breytast á þann veg að okkur bæri að varðveita sem mest af sögulegum minjum bæjarins. Borgaryfirvöld litu þó svo á að ef deiliskipulaginu yrði breytt og byggingarheimildir skertar kynni borgarsjóði að verða skylt að bæta lóðareigendum sem keypt hefðu eignir sínar á grundvelli ákveðins „byggingarréttar“ þá rýrnun sem yrði á verðgildi lóðanna. Aldrei hefur verið látið á þetta reyna fyrir dómstólum en öllum kröfum um endurskoðun á byggingarheimildum hefur verið mætt með mikilli tregðu sem rökstudd er með skaðabótaskyldunni. Í þessu stappi hefur nú staðið í meira en aldarfjórðung og samkeppnin um Ingólfstorg snerist í raun um hið ómögulega: Hvernig hægt væri að byggja á þessu svæði þannig að almenningur geti vel við unað en þó án þess að skerða „byggingarrétt“ húsa- og lóðahafa. Ekki vil ég draga í efa að borgarstjórn hafi talið sig vera að gæta hagsmuna borgarbúa allra þegar hún efndi til samkeppninnar. Hún hafi reiknað með því að það myndi kosta mikil fjárútlát að draga úr „byggingarréttinum“ og því hafi hún efnt til samkeppninnar í samvinnu við eiganda stærstu húsa svæðisins í von um að finna lausn sem væri ásættanleg af beggja hálfu. Þessi meinti „byggingarréttur“ hvílir hins vegar á forsendum um framtíð miðbæjarins sem fyrir löngu hefur verið hafnað. Nútímaviðhorf til framtíðar sögulegs umhverfis verða ekki beygð undir úreltar ákvarðanir frá 1987. Það er auðvitað hægt að leysa þennan hnút en til þess þarf einbeitingu og vilja. Verðgildi eigna breytist ævinlega. Fasteignir hækka og lækka í verði og gjöld sem eigendur greiða af þeim sveiflast. Sveitarstjórnir sem fara með skipulagsmál eiga lögum samkvæmt að endurskoða bæði aðal- og deiliskipulag og sjá til þess að skipulagsáform séu í samræmi við gildismat á hverjum tíma eftir því sem unnt er. Sá „byggingarréttur“ sem samþykkt deiliskipulag veitir lóðareigendum gildir auðvitað aðeins á meðan skipulagið heldur gildi sínu og að því tilskildu að formsatriðum og kröfum reglugerða sé fylgt. Þegar deiliskipulag er endurskoðað vegna breyttra viðhorfa kann réttur lóðahafa að breytast og hafi lóðareigandi ekki fært sér í nyt „byggingarrétt“ sem er skertur með nýju deiliskipulagi verður hann að lúta því á sama hátt og hann nýtur þess ef rétturinn er aukinn. Húseigandi verður að þola verðsveiflur á fasteign sinni hvort sem þær eru upp á við eða niður. Verðsveiflur á eigum okkar geta orðið vegna margvíslegra stjórnvaldsákvarðana og þegar þær eru teknar með hagsmuni samfélagsins að leiðarljósi verður við þær unað. Borgarstjórn hefur af einhverjum sökum kosið að líta þetta öðrum augum án þess þó að láta á þetta reyna fyrir dómstólum. Lögfræðingar borgarinnar hafa hikað og ekki dreg ég í efa að tvísýnt kunni að vera um niðurstöðu slíks dómsmáls. Hins vegar skiptir gríðarlega miklu máli að taka af vafa í þessum efnum og ýmislegt má gera til þess að treysta lagalegan grundvöll þessara viðhorfa. Borgarstjórn ætti að horfast í augu við þá staðreynd að hún verður að breyta um afstöðu til þessara mála. Hún ætti sem fyrst að hafa frumkvæði að því að undirbúa breytingu á skipulagslögum til þess að endurspegla þennan skilning á takmörkum byggingarréttar sem veittur er með deiliskipulagsákvörðunum. Þá verður hægt að skipuleggja miðbæinn með sanna hagsmuni borgarbúa að leiðarljósi.
Skoðun Auðlindir í almannaeigu – Halla Hrund Logadóttir 7. forseti Íslands Kristín Vala Ragnarsdóttir skrifar