Ingólfstorg og hagsmunir okkar

Niðurstaða samkeppni um framtíð Ingólfstorgs og nágrennis hefur verið efni margra blaðagreina undanfarna daga og þykir mörgum sem hagsmunir húseigenda á svæðinu hafi verið þungir á metum. Að hagsmunir almennings hafi ekki verið hafðir að leiðarljósi.

Þetta mál á sér langan aðdraganda og forsöguna má rekja jafnvel alla leið til ársins 1927 þegar fyrsta heildarskipulag borgarinnar leit dagsins ljós og ákveðið var að timburhúsabyggðin skyldi víkja fyrir steinsteyptum húsum. Hér gefst ekki svigrúm til að rekja söguna í smáatriðum, en mikilvæg þáttaskil urðu þegar borgarstjórn samþykkti deiliskipulag Kvosarinnar árið 1987 þar sem kveðið var á um að rífa mætti öll timburhús á þeim lóðum sem samkeppnin nær til og reisa í þeirra stað miklu stærri hús úr steinsteypu.

Síðan hafa hús og lóðir gengið kaupum og sölu og verðlagning þeirra hefur tekið mið af því hve stór hús mætti byggja samkvæmt deiliskipulaginu. Um það leyti sem skipulagið gekk í gildi voru viðhorf til gamla bæjarins hins vegar að breytast á þann veg að okkur bæri að varðveita sem mest af sögulegum minjum bæjarins.

Borgaryfirvöld litu þó svo á að ef deiliskipulaginu yrði breytt og byggingarheimildir skertar kynni borgarsjóði að verða skylt að bæta lóðareigendum sem keypt hefðu eignir sínar á grundvelli ákveðins „byggingarréttar“ þá rýrnun sem yrði á verðgildi lóðanna. Aldrei hefur verið látið á þetta reyna fyrir dómstólum en öllum kröfum um endurskoðun á byggingarheimildum hefur verið mætt með mikilli tregðu sem rökstudd er með skaðabótaskyldunni.

Í þessu stappi hefur nú staðið í meira en aldarfjórðung og samkeppnin um Ingólfstorg snerist í raun um hið ómögulega: Hvernig hægt væri að byggja á þessu svæði þannig að almenningur geti vel við unað en þó án þess að skerða „byggingarrétt“ húsa- og lóðahafa.

Ekki vil ég draga í efa að borgarstjórn hafi talið sig vera að gæta hagsmuna borgarbúa allra þegar hún efndi til samkeppninnar. Hún hafi reiknað með því að það myndi kosta mikil fjárútlát að draga úr „byggingarréttinum“ og því hafi hún efnt til samkeppninnar í samvinnu við eiganda stærstu húsa svæðisins í von um að finna lausn sem væri ásættanleg af beggja hálfu.

Þessi meinti „byggingarréttur“ hvílir hins vegar á forsendum um framtíð miðbæjarins sem fyrir löngu hefur verið hafnað. Nútímaviðhorf til framtíðar sögulegs umhverfis verða ekki beygð undir úreltar ákvarðanir frá 1987.

Það er auðvitað hægt að leysa þennan hnút en til þess þarf einbeitingu og vilja.

Verðgildi eigna breytist ævinlega. Fasteignir hækka og lækka í verði og gjöld sem eigendur greiða af þeim sveiflast. Sveitarstjórnir sem fara með skipulagsmál eiga lögum samkvæmt að endurskoða bæði aðal- og deiliskipulag og sjá til þess að skipulagsáform séu í samræmi við gildismat á hverjum tíma eftir því sem unnt er.

Sá „byggingarréttur“ sem samþykkt deiliskipulag veitir lóðareigendum gildir auðvitað aðeins á meðan skipulagið heldur gildi sínu og að því tilskildu að formsatriðum og kröfum reglugerða sé fylgt. Þegar deiliskipulag er endurskoðað vegna breyttra viðhorfa kann réttur lóðahafa að breytast og hafi lóðareigandi ekki fært sér í nyt „byggingarrétt“ sem er skertur með nýju deiliskipulagi verður hann að lúta því á sama hátt og hann nýtur þess ef rétturinn er aukinn. Húseigandi verður að þola verðsveiflur á fasteign sinni hvort sem þær eru upp á við eða niður. Verðsveiflur á eigum okkar geta orðið vegna margvíslegra stjórnvaldsákvarðana og þegar þær eru teknar með hagsmuni samfélagsins að leiðarljósi verður við þær unað.

Borgarstjórn hefur af einhverjum sökum kosið að líta þetta öðrum augum án þess þó að láta á þetta reyna fyrir dómstólum. Lögfræðingar borgarinnar hafa hikað og ekki dreg ég í efa að tvísýnt kunni að vera um niðurstöðu slíks dómsmáls.

Hins vegar skiptir gríðarlega miklu máli að taka af vafa í þessum efnum og ýmislegt má gera til þess að treysta lagalegan grundvöll þessara viðhorfa.

Borgarstjórn ætti að horfast í augu við þá staðreynd að hún verður að breyta um afstöðu til þessara mála. Hún ætti sem fyrst að hafa frumkvæði að því að undirbúa breytingu á skipulagslögum til þess að endurspegla þennan skilning á takmörkum byggingarréttar sem veittur er með deiliskipulagsákvörðunum.

Þá verður hægt að skipuleggja miðbæinn með sanna hagsmuni borgarbúa að leiðarljósi.