Kíkt í húsnæði­s­pakkann

Ríkisstjórnin kynnti húsnæðispakka á blaðamannafundi í Úlfarsárdal í síðustu viku. Húsnæðispakkinn saman­stendur af 18 aðgerðum sem Viðskiptaráð hefur nú metið með tilliti til efnahagslegra áhrifa. Niðurstaðan er að þriðjungur aðgerðanna hefur jákvæð áhrif, þriðjungur lítil áhrif og þriðjungur neikvæð áhrif. Kíkjum í pakkann og sjáum hvað aðgerðirnar fela í sér.

Jákvæðar aðgerðir

Í húsnæðispakkanum má finna nokkrar aðgerðir sem einfalda og flýta fyrir uppbyggingu á nýju húsnæði. Einfalda á byggingarreglugerð með því að fjarlægja tæknilegar útfærslur og fækka efnisreglum. Einnig á að útvista byggingareftirliti til skoðunarstofa, sem eykur samræmi milli sveitarfélaga og tryggir skilvirkara eftirlit. Þá á að koma á fót stafrænni umsóknargátt fyrir byggingarleyfi til að hraða afgreiðslu mála og auka gagnsæi í leyfisveitingaferlinu.

Auk þess er áformuð sameining Skipulagsstofnunar og Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar (HMS). Félags- og húsnæðis­málaráðherra á hrós skilið fyrir að láta hagræðingarkröfu fylgja með sameiningunni sem mun spara ríkissjóði 80 milljónir króna árlega. Þá stendur einnig til að selja hluta lánasafns Húsnæðissjóðs, en það myndi lækka skuldir og vaxtakostnað ríkissjóðs, sem er þungur í alþjóðlegum samanburði.

Áhrifalitlar eða óljósar aðgerðir

Um þriðjungur aðgerða í pakkanum hafa lítil eða óljós áhrif. Þar má meðal annars nefna nýja heimild til að leggja álag á fasteignagjöld á auðar byggingarlóðir í þéttbýli, en sveitarfélög hafa í vaxandi mæli sett slík ákvæði inn í samninga undanfarin ár. Þá er einnig áformað að skattleggja söluhagnað einstaklinga sem eiga margar íbúðir, en slík skattlagning er nú þegar til staðar með svokallaðri rúmmetrareglu.[1] Aðrar hlutlausar aðgerðir eru þær þar sem útfærslur eru enn óljósar og áhrifin sömuleiðis, t.d. með hvaða hætti hraða eigi uppbyggingu í Úlfarsárdal.

Neikvæðar aðgerðir

Umfangsmestu neikvæðu aðgerðirnar snúa að því að auka opinber útgjöld til óhagkvæmra stuðningskerfa á kostnað almenna markaðarins. Stofnframlög eiga að hækka úr 30% í 35%, en þau renna að stærstum hluta til húsnæðisfélaga á vegum verkalýðs­hreyfingarinnar. Húsnæðisfélög eru sögð óhagnaðardrifin en hafa engu að síður hagnast um tugi milljarða í krafti úrræðisins, þar sem öll eignamyndun á sér stað hjá félögunum, en ekki þeim sem kerfið á að aðstoða. Viðskiptaráð telur þetta brjóta gegn ákvæðum EES-samningsins um lögmæti ríkisaðstoðar og eftirlitsstofnun EFTA hefur nú tekið kvörtun ráðsins til efnislegrar meðferðar.[2]

Þá á að auka framlög til hlutdeildarlána um tæplega 40% og rýmka lánþegaskilyrðin. Þetta beinir fyrstu kaupendum í nýbyggingar, sem er dýrasta tegund húsnæðis, og býr til áhættu fyrir ríkissjóð, sem verður eigandi að hlut í fjölda fasteigna án þess að hafa áhrif á ráðstöfun þeirra. Reynslan frá Bretlandi, þar sem sambærilegt kerfi undir heitinu „Help to Buy“ var innleitt árið 2013, sýnir að úrræðið hjálpaði helst lóðarhöfum og verktökum, en ekki fyrstu kaupendum, og leiddi til hærra fasteignaverðs.[3]

Einnig stendur til að hækka fjármagnstekjuskatt á leigutekjur um helming, úr 11,0% upp í 16,5%. Sú aðgerð mun leiða til hærra leiguverðs og minna framboðs af leiguhúsnæði, þar sem hún eykur kostnað þeirra sem bjóða íbúðir til útleigu.

Að lokum má finna í pakkanum nokkrar aðgerðir sem skerða ráðstöfunarrétt einstaklinga yfir fasteignum sínum. Þar ber hæst bann við leiguverðshækkunum fyrstu 12 mánuði tímabundinna samninga, sem kemur til viðbótar við fleiri nýlegar kvaðir í sama dúr, þar á meðal opinbera nefnd sem getur lækkað leiguverð ef henni þykir það of hátt. Reynslan af aðgerðum sem þessum er hvarvetna slæm.[4] Hér má nefna fræg ummæli sænsks hagfræðings sem sagði leigubremsu bestu leiðina til að eyðileggja borgir – fyrir utan loftárásir.[5]

Litlir pakkar eru bestu gjafirnar

Af framangreindu má sjá að á meðan margt í húsnæðispakkanum er jákvætt eru stjórnvöld á villigötum í öðru. Í stað þess að auka opinber afskipti væri betra að einskorða aðgerðir við einföldun, minni opinber afskipti og lægri álögur, sem hafa varanleg jákvæð áhrif á húsnæðismarkaðinn.

Í því samhengi má nefna afnám stimpilgjalds, sem væri skref í rétta átt til að einfalda fólki að flytja og auka hreyfanleika á markaði. Slíkt myndi nýtast bæði eigendum og leigjendum og styðja við virkari og heilbrigðari húsnæðismarkað.

Húsnæðisvandinn verður ekki leystur með auknum opinberum afskiptum, heldur af þeim einstaklingum og fyrirtækjum sem mynda húsnæðismarkaðinn – fái þau til þess frelsi og ráðrúm. Í húsnæðismálum eru litlir pakkar nefnilega bestu gjafirnar.

Höfundur er framkvæmdastjóri Viðskiptaráðs.

[1] Söluhagnaður íbúðarhúsnæðis er einungis skattfrjáls í dag ef (1) eignarhald varir lengur en í tvö ár, og (2) heildarstærð íbúðarhúsnæðis í eigu seljanda er undir u.þ.b. 165 fm. fyrir einstaklinga eða 330 fm. fyrir hjón. Stærðarmörkin eru tiltekin í rúmmetrum í lögum, hér er miðað við hefðbundna lofthæð. Sjá færslu eftir Bjarna Þór Bjarnason, ADVEL lögmönnum (31. október 2025): „Húsnæðispakki ríkisstjórnarinnar – nokkur orð um meinta hvata einstaklinga til að safna íbúðum“

[2] Viðskiptaráð (21. ágúst 2025): „ESA skoðar óhagnaðardrifin húsnæðisfélög.“

[3] Carozzi, Hilber og Yu (2024): „On the economic impacts of mortgage credit expansion policies: Evidence from help to buy.“ Journal of Urban Economics, Volume 139.

[4] Diamond, Rebecca (2018): „What does economic evidence tell us about the effects of rent control?“

[5] Assar Lindbeck, The Political Economy of the New Left: An Outsider’s View (1971), bls. 39: “In many cases rent control appears to be the most efficient technique presently known to destroy a city — except for bombing.”