Áttu efnaða foreldra eða ekki? Thelma Lind Jóhannsdóttir skrifar 18. apríl 2024 11:30 Stéttaskipting vegna húsnæðismála er hafin og allt bendir til þess að hún muni versna næstu árin í ljósi framboðsskorts fasteigna. Áttu efnaða foreldra sem veita hjálparhönd eða ekki? Skilyrði Seðlabankans sem tóku gildi þann 1. desember 2021 fela í sér að hámark greiðslubyrðarhlutfalls fyrstu kaupenda má ekki fara yfir 40% af mánaðarlegum ráðstöfunartekjum. Greiðslubyrðarhlutfall = Mánaðarleg greiðslubyrði fasteignalána / Mánaðarlegar ráðstöfunartekjur Eins og flest okkar vita eru meginvextir (stýrivextir) Seðlabankans í hæstu hæðum. Þeir standa í 9.25% og hafa verið óbreyttir síðustu fjóra fundi eða síðan í ágúst 2023. Áður höfðu vextir hækkað fjórtán fundi í röð, frá maí 2021 til ágúst 2023. Vextir voru vissulega í sögulegu lágmarki árin 2020 og 2021 en stýrivextir hafa ekki verið hærri síðan vorið 2009. Ákvörðun um að festa vexti getur sparað milljónir Fyrir nokkrum árum var Ásgeir seðlabankastjóri bjartsýnn á að „Ísland væri að verða eins og venjuleg þjóð í því hvernig við beitum peningastefnunni“ (8. nóvember 2019). Með þeim orðum gaf hann til kynna að almenningur mætti vænta þess að Ísland væri komið til að vera í lágvaxtaumhverfi (að minnsta kosti hefði mátt túlka það sem lengri tíma en tvö ár). Sem gat svo ekki verið fjarri lagi. Fjöldi fólks endurfjármagnaði húsnæðislánin sín og breytti yfir í óverðtryggð lán með 3-4% breytilegum vöxtum. Einhver festu vexti til þriggja eða fimm ára. Sú ákvörðun getur hafa sparað einu heimili nokkrar milljónir í vaxtakostnað. Ég tek dæmi um óverðtryggt 39 milljón króna jafngreiðslulán til 40 ára sem tekið var sumarið 2021 hjá Landsbankanum með föstum 4.7% vöxtum til 5 ára (á þeim tíma voru breytilegir vextir 3.5%). Mánaðarleg afborgun er 180.688 kr. Ef sams konar lán yrði tekið í dag stæðu breytilegir vextir í 10.75% með mánaðarlega afborgun upp á 354.415 kr (samkvæmt húsnæðislánareiknivél Landsbankans). Mismunur er því 173.727 kr. á mánuði eða rúmlega milljón ef horft er til síðustu sex mánaða. Vert er að taka fram að mismunurinn fer allur í vaxtakostnað en ekki til lækkunar á höfuðstól. Er eðlilegt að setja „spámennsku“ í hendur almennings um hvort festa eigi vexti á húsnæðisláninu eða ekki? Að fólk geti sparað eða tapað milljónum þegar uppi er staðið með þessari afdrifaríku ákvörðun? Hvernig fara fyrstu kaupendur að? Ég leyfi mér að fullyrða að staðan sem fyrstu fasteignakaupendur án fjárhagslegs baklands standa frammi fyrir í dag hafi aldrei verið jafn erfið. Ef einstaklingur í fullu starfi á lágmarkslaunum í dag hefði hug á að kaupa íbúð með einu svefnherbergi á höfuðborgarsvæðinu eru örfáar íbúðir í boði undir 40 milljónum. Í raun er aðeins um 14 íbúðir að velja sem eru verðlagðar undir 40 milljónum af tæplega 3.000 íbúðum sem eru til sölu á höfuðborgarsvæðinu þegar þetta er skrifað, þann 17. apríl. Fyrir útreikninga miða ég við að meðalverð tveggja herbergja íbúðar á höfuðborgarsvæðinu, sem er ekki nýbygging, sé 48 milljónir. Einstaklingur á lágmarkslaunum er með 343.023 kr. í ráðstöfunartekjur eftir frádrátt vegna skatta og skyldugreiðslu í lífeyrissjóð. Ef sá einstaklingur væri að kaupa sína fyrstu íbúð á 48 milljónir þyrfti hann að eiga að lágmarki 15% í útborgun eða 7.200.000 kr. Það segir sig sjálft að það yrði ekki auðvelt að safna þeirri upphæð á þessum launum ef viðkomandi er á leigumarkaði. Samkvæmt húsnæðislánareiknivél Landsbankans er lægsta mögulega mánaðarlega afborgun 226.477 kr. á mánuði miðað við 85% veðsetningu. Þá er um að ræða 100% verðtryggt lán til 30 ára ásamt óverðtryggðu viðbótarláni til 25 ára. Það gefur augaleið að dæmið gengur ekki upp þar sem viðkomandi má ekki greiða meira en 40% af ráðstöfunartekjum í mánaðarlega afborgun af húsnæðisláni. Einstaklingurinn getur að hámarki greitt 137.209 kr. á mánuði samkvæmt reglum Seðlabankans. Til að komast í svo lága mánaðarlega afborgun, þyrfti viðkomandi að eiga tæpar 18 milljónir í eigið fé eða tæplega 37% í útborgun af þessari tilteknu eign. Það eru svo sannarlega ekki aðeins einstaklingar á lágmarkslaunum sem komast ekki í gegnum greiðslumat á tveggja herbergja íbúðum á höfuðborgarsvæðinu þrátt fyrir að eiga 15% í útborgun. Einstaklingur með 800.000 kr. í heildarlaun á mánuði gæti heldur ekki keypt þessa tilteknu 48 milljón króna íbúð þrátt fyrir að hann tæki 100% verðtryggt lán hjá Landsbankanum vegna skilyrða Seðlabankans. Hækkun á fasteignaverði ekki í takt við hækkun launa Ef vaxtaumræðan er tekin út fyrir sviga og horft er eingöngu á fasteignaverð, sést svart á hvítu að laun hafa svo sannarlega ekki haldið í við hækkun fasteignaverðs. Þetta hafa flest okkar heyrt, en hver er raunverulegur munur á verðlagi fasteigna og launahækkana síðastliðinn áratug? Samkvæmt launavísitölu Hagstofu Íslands hafa laun hækkað um 107.2% síðastliðinn áratug, frá janúar 2014–janúar 2024. Fasteignaverð fjölbýla hefur hækkað um 164.7% síðastliðinn áratug samkvæmt vísitölu íbúðarhúsnæðis HMS. Þriggja herbergja íbúð í fjölbýlishúsi sem kostaði 30 milljónir árið 2014 er því verðlögð á 79.4 milljónir í dag. Ef fasteignaverð hefði haldist í hendur við launahækkanir á sama tímabili ætti eignin að kosta 62.2 milljónir. Það tekur dágóðan tíma fyrir meðaltekjufólk að vinna sér inn fyrir rúmum 17 milljónum þegar horft er á þetta tiltekna dæmi. Ekki nóg með að fasteignaverð hafi verið mun lægra bæði að nafnvirði og raunvirði í upphafi ársins 2014, heldur voru stýrivextir 5.38% á þeim tíma og þar af leiðandi talsvert betri lánakjör í boði. Hver er lausnin við þessari alvarlegu þróun? Nánast ógerlegt er fyrir einstakling í dag að komast inn á fasteignamarkaðinn á höfuðborgarsvæðinu upp á eigin spýtur ef viðkomandi er í fullu starfi á lágmarks- eða jafnvel meðallaunum. Spár hagfræðinga sýna að fasteignaverð komi til með að hækka enn meira næstu árin. Bilið verður því líklega enn breiðara á milli þróun launavísitölu og þróun fasteignaverðs. Jónas Atli Gunnarsson hagfræðingur hjá HMS segir samdrátt í uppbyggingu á húsnæði sem muni hækka verð á næstu misserum. (Sjá frétt sem birtist þann 16. apríl) Ýmsar góðar lausnir til að bæta ástandið fyrir fyrstu kaupendur komu fram í pistli Indriða Stefánssonar í síðustu viku. Það er nokkuð ljóst að stjórnvöld þurfa að setja húsnæðismálavandann í forgang og koma fram með almennilegar lausnir á borðið. Höfundur er viðskiptafræðingur og fjármálastýra UN Women á Íslandi. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Húsnæðismál Börn og uppeldi Fasteignamarkaður Mest lesið Halldór 06.09.2025 Halldór Sveitarstjórn Grímsnes- og Grafningshrepps reynir að skrá fólk út úr samfélaginu Guðrún M. Njálsdóttir,Ragna Ívarsdóttir,Þröstur Sverrisson Skoðun Fólk í sárum veldur tárum Árni Sigurðsson Skoðun Akademískt frelsi og grátur í draumum Viðar Hreinsson Skoðun Að útrýma menningu og þjóð Dagrún Ósk Jónsdóttir,Esther Ösp Valdimarsdóttir,Snædís Sunna Thorlacius Skoðun Umfjöllun Kastljóss Þorgrímur Sigmundsson Skoðun Sakborningur hjá saksóknara Páll Steingrímsson Skoðun Austurland situr eftir þrátt fyrir fjórðung vöruútflutningstekna Berglind Harpa Svavarsdóttir Skoðun Kristinn átrúnaður á tímum þjóðarmorðs Bjarni Karlsson Skoðun Skólinn er ekki verksmiðja Kristinn Jón Ólafsson,Halldóra Mogensen Skoðun Skoðun Skoðun Fólk í sárum veldur tárum Árni Sigurðsson skrifar Skoðun Sveitarstjórn Grímsnes- og Grafningshrepps reynir að skrá fólk út úr samfélaginu Guðrún M. Njálsdóttir,Ragna Ívarsdóttir,Þröstur Sverrisson skrifar Skoðun Akademískt frelsi og grátur í draumum Viðar Hreinsson skrifar Skoðun Skóli án aðgreiningar - tékklisti fyrir stjórnvöld til að gera betur Unnur Helga Óttarsdóttir,Anna Lára Steindal skrifar Skoðun Fjöldi kynja – treystir þú þér í samtalið með velferð barna að leiðarljósi? Böðvar Ingi Guðbjartsson skrifar Skoðun Ókeypis minnisblað fyrir Alþingi: Jafnrétti er ekki skoðun- en umræðan er það Sigríður Ásta Hauksdóttir skrifar Skoðun Segðu skilið við sektarkenndina Finnur Th. Eiríksson skrifar Skoðun Að útrýma menningu og þjóð Dagrún Ósk Jónsdóttir,Esther Ösp Valdimarsdóttir,Snædís Sunna Thorlacius skrifar Skoðun Lög um vinnu og virknimiðstöðvar Atli Már Haraldsson skrifar Skoðun Áfram Breiðholt og Kjalarnes! Skúli Helgason skrifar Skoðun Austurland situr eftir þrátt fyrir fjórðung vöruútflutningstekna Berglind Harpa Svavarsdóttir skrifar Skoðun Vesturlönd mega ekki leyfa Pútín að skrifa leikreglurnar Daði Freyr Ólafsson skrifar Skoðun Umfjöllun Kastljóss Þorgrímur Sigmundsson skrifar Skoðun Gulur september María Heimisdóttir skrifar Skoðun Kyn og vægi líkamans Gunnar Snorri Árnason skrifar Skoðun Sakborningur hjá saksóknara Páll Steingrímsson skrifar Skoðun Reiði á tímum allsnægta Jökull Gíslason skrifar Skoðun 60.000 auðir fermetrar Dagur B. Eggertsson skrifar Skoðun Kristinn átrúnaður á tímum þjóðarmorðs Bjarni Karlsson skrifar Skoðun Tölur segja ekki alla söguna Bryngeir Valdimarsson skrifar Skoðun Skólinn er ekki verksmiðja Kristinn Jón Ólafsson,Halldóra Mogensen skrifar Skoðun Enn úr sömu sveitinni Trausti Hjálmarsson skrifar Skoðun Palestínsk börn eiga betra skilið Anna Lúðvíksdóttir,Tótla I. Sæmundsdóttir skrifar Skoðun Stjórn Eflingar lýsir yfir samstöðu með palestínsku þjóðinni og fordæmir þjóðarmorð á Gaza Hópur stjórnarmanna í Eflingu skrifar Skoðun Þjóð gegn þjóðarmorði – stéttarfélög hvetja til þátttöku Hópur formanna stéttarfélaga skrifar Skoðun Umferðaröryggi barna í Kópavogi Eydís Inga Valsdóttir skrifar Skoðun Öll dýrin í skóginum eiga að vera vinir Árni Sigurðsson skrifar Skoðun Hvar er pabbi? Og aðrir stríðsglæpir Ísraels Þórhildur Sunna Ævarsdóttir skrifar Skoðun Meira að segja Evrópusambandið Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun 76 dagar sem koma aldrei aftur Einar Guðnason skrifar Sjá meira
Stéttaskipting vegna húsnæðismála er hafin og allt bendir til þess að hún muni versna næstu árin í ljósi framboðsskorts fasteigna. Áttu efnaða foreldra sem veita hjálparhönd eða ekki? Skilyrði Seðlabankans sem tóku gildi þann 1. desember 2021 fela í sér að hámark greiðslubyrðarhlutfalls fyrstu kaupenda má ekki fara yfir 40% af mánaðarlegum ráðstöfunartekjum. Greiðslubyrðarhlutfall = Mánaðarleg greiðslubyrði fasteignalána / Mánaðarlegar ráðstöfunartekjur Eins og flest okkar vita eru meginvextir (stýrivextir) Seðlabankans í hæstu hæðum. Þeir standa í 9.25% og hafa verið óbreyttir síðustu fjóra fundi eða síðan í ágúst 2023. Áður höfðu vextir hækkað fjórtán fundi í röð, frá maí 2021 til ágúst 2023. Vextir voru vissulega í sögulegu lágmarki árin 2020 og 2021 en stýrivextir hafa ekki verið hærri síðan vorið 2009. Ákvörðun um að festa vexti getur sparað milljónir Fyrir nokkrum árum var Ásgeir seðlabankastjóri bjartsýnn á að „Ísland væri að verða eins og venjuleg þjóð í því hvernig við beitum peningastefnunni“ (8. nóvember 2019). Með þeim orðum gaf hann til kynna að almenningur mætti vænta þess að Ísland væri komið til að vera í lágvaxtaumhverfi (að minnsta kosti hefði mátt túlka það sem lengri tíma en tvö ár). Sem gat svo ekki verið fjarri lagi. Fjöldi fólks endurfjármagnaði húsnæðislánin sín og breytti yfir í óverðtryggð lán með 3-4% breytilegum vöxtum. Einhver festu vexti til þriggja eða fimm ára. Sú ákvörðun getur hafa sparað einu heimili nokkrar milljónir í vaxtakostnað. Ég tek dæmi um óverðtryggt 39 milljón króna jafngreiðslulán til 40 ára sem tekið var sumarið 2021 hjá Landsbankanum með föstum 4.7% vöxtum til 5 ára (á þeim tíma voru breytilegir vextir 3.5%). Mánaðarleg afborgun er 180.688 kr. Ef sams konar lán yrði tekið í dag stæðu breytilegir vextir í 10.75% með mánaðarlega afborgun upp á 354.415 kr (samkvæmt húsnæðislánareiknivél Landsbankans). Mismunur er því 173.727 kr. á mánuði eða rúmlega milljón ef horft er til síðustu sex mánaða. Vert er að taka fram að mismunurinn fer allur í vaxtakostnað en ekki til lækkunar á höfuðstól. Er eðlilegt að setja „spámennsku“ í hendur almennings um hvort festa eigi vexti á húsnæðisláninu eða ekki? Að fólk geti sparað eða tapað milljónum þegar uppi er staðið með þessari afdrifaríku ákvörðun? Hvernig fara fyrstu kaupendur að? Ég leyfi mér að fullyrða að staðan sem fyrstu fasteignakaupendur án fjárhagslegs baklands standa frammi fyrir í dag hafi aldrei verið jafn erfið. Ef einstaklingur í fullu starfi á lágmarkslaunum í dag hefði hug á að kaupa íbúð með einu svefnherbergi á höfuðborgarsvæðinu eru örfáar íbúðir í boði undir 40 milljónum. Í raun er aðeins um 14 íbúðir að velja sem eru verðlagðar undir 40 milljónum af tæplega 3.000 íbúðum sem eru til sölu á höfuðborgarsvæðinu þegar þetta er skrifað, þann 17. apríl. Fyrir útreikninga miða ég við að meðalverð tveggja herbergja íbúðar á höfuðborgarsvæðinu, sem er ekki nýbygging, sé 48 milljónir. Einstaklingur á lágmarkslaunum er með 343.023 kr. í ráðstöfunartekjur eftir frádrátt vegna skatta og skyldugreiðslu í lífeyrissjóð. Ef sá einstaklingur væri að kaupa sína fyrstu íbúð á 48 milljónir þyrfti hann að eiga að lágmarki 15% í útborgun eða 7.200.000 kr. Það segir sig sjálft að það yrði ekki auðvelt að safna þeirri upphæð á þessum launum ef viðkomandi er á leigumarkaði. Samkvæmt húsnæðislánareiknivél Landsbankans er lægsta mögulega mánaðarlega afborgun 226.477 kr. á mánuði miðað við 85% veðsetningu. Þá er um að ræða 100% verðtryggt lán til 30 ára ásamt óverðtryggðu viðbótarláni til 25 ára. Það gefur augaleið að dæmið gengur ekki upp þar sem viðkomandi má ekki greiða meira en 40% af ráðstöfunartekjum í mánaðarlega afborgun af húsnæðisláni. Einstaklingurinn getur að hámarki greitt 137.209 kr. á mánuði samkvæmt reglum Seðlabankans. Til að komast í svo lága mánaðarlega afborgun, þyrfti viðkomandi að eiga tæpar 18 milljónir í eigið fé eða tæplega 37% í útborgun af þessari tilteknu eign. Það eru svo sannarlega ekki aðeins einstaklingar á lágmarkslaunum sem komast ekki í gegnum greiðslumat á tveggja herbergja íbúðum á höfuðborgarsvæðinu þrátt fyrir að eiga 15% í útborgun. Einstaklingur með 800.000 kr. í heildarlaun á mánuði gæti heldur ekki keypt þessa tilteknu 48 milljón króna íbúð þrátt fyrir að hann tæki 100% verðtryggt lán hjá Landsbankanum vegna skilyrða Seðlabankans. Hækkun á fasteignaverði ekki í takt við hækkun launa Ef vaxtaumræðan er tekin út fyrir sviga og horft er eingöngu á fasteignaverð, sést svart á hvítu að laun hafa svo sannarlega ekki haldið í við hækkun fasteignaverðs. Þetta hafa flest okkar heyrt, en hver er raunverulegur munur á verðlagi fasteigna og launahækkana síðastliðinn áratug? Samkvæmt launavísitölu Hagstofu Íslands hafa laun hækkað um 107.2% síðastliðinn áratug, frá janúar 2014–janúar 2024. Fasteignaverð fjölbýla hefur hækkað um 164.7% síðastliðinn áratug samkvæmt vísitölu íbúðarhúsnæðis HMS. Þriggja herbergja íbúð í fjölbýlishúsi sem kostaði 30 milljónir árið 2014 er því verðlögð á 79.4 milljónir í dag. Ef fasteignaverð hefði haldist í hendur við launahækkanir á sama tímabili ætti eignin að kosta 62.2 milljónir. Það tekur dágóðan tíma fyrir meðaltekjufólk að vinna sér inn fyrir rúmum 17 milljónum þegar horft er á þetta tiltekna dæmi. Ekki nóg með að fasteignaverð hafi verið mun lægra bæði að nafnvirði og raunvirði í upphafi ársins 2014, heldur voru stýrivextir 5.38% á þeim tíma og þar af leiðandi talsvert betri lánakjör í boði. Hver er lausnin við þessari alvarlegu þróun? Nánast ógerlegt er fyrir einstakling í dag að komast inn á fasteignamarkaðinn á höfuðborgarsvæðinu upp á eigin spýtur ef viðkomandi er í fullu starfi á lágmarks- eða jafnvel meðallaunum. Spár hagfræðinga sýna að fasteignaverð komi til með að hækka enn meira næstu árin. Bilið verður því líklega enn breiðara á milli þróun launavísitölu og þróun fasteignaverðs. Jónas Atli Gunnarsson hagfræðingur hjá HMS segir samdrátt í uppbyggingu á húsnæði sem muni hækka verð á næstu misserum. (Sjá frétt sem birtist þann 16. apríl) Ýmsar góðar lausnir til að bæta ástandið fyrir fyrstu kaupendur komu fram í pistli Indriða Stefánssonar í síðustu viku. Það er nokkuð ljóst að stjórnvöld þurfa að setja húsnæðismálavandann í forgang og koma fram með almennilegar lausnir á borðið. Höfundur er viðskiptafræðingur og fjármálastýra UN Women á Íslandi.
Sveitarstjórn Grímsnes- og Grafningshrepps reynir að skrá fólk út úr samfélaginu Guðrún M. Njálsdóttir,Ragna Ívarsdóttir,Þröstur Sverrisson Skoðun
Að útrýma menningu og þjóð Dagrún Ósk Jónsdóttir,Esther Ösp Valdimarsdóttir,Snædís Sunna Thorlacius Skoðun
Austurland situr eftir þrátt fyrir fjórðung vöruútflutningstekna Berglind Harpa Svavarsdóttir Skoðun
Skoðun Sveitarstjórn Grímsnes- og Grafningshrepps reynir að skrá fólk út úr samfélaginu Guðrún M. Njálsdóttir,Ragna Ívarsdóttir,Þröstur Sverrisson skrifar
Skoðun Skóli án aðgreiningar - tékklisti fyrir stjórnvöld til að gera betur Unnur Helga Óttarsdóttir,Anna Lára Steindal skrifar
Skoðun Fjöldi kynja – treystir þú þér í samtalið með velferð barna að leiðarljósi? Böðvar Ingi Guðbjartsson skrifar
Skoðun Ókeypis minnisblað fyrir Alþingi: Jafnrétti er ekki skoðun- en umræðan er það Sigríður Ásta Hauksdóttir skrifar
Skoðun Að útrýma menningu og þjóð Dagrún Ósk Jónsdóttir,Esther Ösp Valdimarsdóttir,Snædís Sunna Thorlacius skrifar
Skoðun Austurland situr eftir þrátt fyrir fjórðung vöruútflutningstekna Berglind Harpa Svavarsdóttir skrifar
Skoðun Stjórn Eflingar lýsir yfir samstöðu með palestínsku þjóðinni og fordæmir þjóðarmorð á Gaza Hópur stjórnarmanna í Eflingu skrifar
Skoðun Þjóð gegn þjóðarmorði – stéttarfélög hvetja til þátttöku Hópur formanna stéttarfélaga skrifar
Sveitarstjórn Grímsnes- og Grafningshrepps reynir að skrá fólk út úr samfélaginu Guðrún M. Njálsdóttir,Ragna Ívarsdóttir,Þröstur Sverrisson Skoðun
Að útrýma menningu og þjóð Dagrún Ósk Jónsdóttir,Esther Ösp Valdimarsdóttir,Snædís Sunna Thorlacius Skoðun
Austurland situr eftir þrátt fyrir fjórðung vöruútflutningstekna Berglind Harpa Svavarsdóttir Skoðun