Eru fasteignagjöld há á Íslandi? Guðmundur Freyr Hermannsson skrifar 13. janúar 2023 15:00 Í kjölfar sveitarstjórnarkosninga í maí sl. og birtingar fasteignamats fyrir árið 2023 varð þónokkur umræða um þróun fasteignamats og álagningarhlutföll sveitarfélaga. Sú umræða hefur farið af stað að nýju samhliða fjárhagsáætlunargerð sveitarfélaganna. Síðastliðin ár hefur heildarmat fasteigna á Íslandi tekið töluverðum hækkunum en samkvæmt gögnum frá Þjóðskrá Íslands hefur fasteignamat íbúðarhúsnæðis hækkað um 45% frá árinu 2019 og atvinnueigna um 27%. Hækkunin hefur leitt til hækkandi fasteignagjalda með tilheyrandi áhrifum á íbúðaeigendur, atvinnurekendur og leigutaka, jafnt einstaklinga sem fyrirtæki. Rætt hefur verið um hvort sveitarfélög ættu að koma til móts við þessar miklu hækkanir með lækkun á álagningarprósentum sínum. Sum þeirra hafa lækkað sínar álögur nokkuð á síðustu árum á meðan önnur hafa haldið álagningunni óbreyttri sem hefur leitt til aukinnar skattbyrði fyrirtækja og heimila. Aftur á móti verður að hafa í huga að sveitarfélögin kunna að veigra sér við lækkun álagningarprósenta sökum þess að slík breyting getur jafnframt leitt til lækkunar á framlögum til þeirra úr Jöfnunarsjóði. Neikvæð áhrif á tekjur sveitarfélaganna geta þannig orðið enn meiri en ella. Þetta á fyrst og fremst við um sveitarfélög utan höfuðborgarsvæðisins. Hvað eru fasteignagjöld? Fasteignagjöld eru innheimt af sveitarfélögum sem annast álagningu og innheimtu þeirra. Þau eru ein tegund skattheimtu og eru næsthæsti tekjuliður sveitarfélagana á eftir útsvari. Allir eigendur fasteigna þurfa að greiða fasteignagjöld og er greiðslum þeirra dreift jafnt á ákveðna gjalddaga á árinu. Fasteignagjöld skiptast í fjórar tegundir gjalda, þ.e. fasteignaskatt, lóðarleigu, sorphirðugjald og gjald vegna endurvinnslustöðva. Hjá sumum sveitarfélögum falla vatns- og fráveitugjöld jafnframt undir fasteignagjöld. Fasteignaskatturinn er stærsti liður fasteignagjalda og reiknast sem hlutfall af fasteignamati eignar en undirliggjandi hlutfall er breytilegt eftir tegundum eigna: Sveitarstjórn hvers sveitarfélags er þó heimilt að hækka álagningu á íbúðar- og atvinnuhúsnæði um allt að 25% og hámarksálagning þessara flokka er því 0,625% (A flokkur) og 1,65% (C flokkur). Athyglisvert er að í 57 af 69 sveitarfélögum er álagning í C flokki yfir grunnálagningu fyrir árið 2022 og álagning í 31 sveitarfélagi er í lögbundnu hámarki. Þróun fasteignamats Fasteignamat fyrir árið 2023 er 12.627 ma.kr. en myndin hér að neðan sýnir yfirlit yfir þróun fasteignamats frá árinu 2019. Samkvæmt lögum um skráningu og mat fasteigna skal Þjóðskrá Íslands endurmeta fasteignamat 31. maí ár hvert miðað við gangverð eins og það var í næstliðnum febrúar. Fasteignamat ársins 2023 miðast því við verðlag fasteigna í febrúar 2022 og tók gildi 31. desember 2022. Nýbyggingar, endurmat og fleiri þættir kunna að hafa áhrif á endanlega fjárhæð fasteignamats en ef litið er til upplýsinga frá Þjóðskrá Íslands hefur árleg hækkun íbúðar- og atvinnuhúsnæðis verið með eftirfarandi hætti: Líkt og nefnt var hér að framan hafa sum sveitarfélög spornað við þessari miklu hækkun í útgjöldum almennings og fyrirtækja með lækkun álagningarhlutfalla. Innheimtir fasteignaskattar á árinu 2022 námu um 56 ma.kr. og hækkuðu um 7,1% frá fyrra ári en frá árinu 2019 hafa innheimtir fasteignaskattar sveitarfélaga hækkað um 8,3 ma.kr. eða 17%. Með hliðsjón af hækkun fasteignamats fyrir árið 2023 má að óbreyttu búast við verulegri hækkun fasteignagjalda á árinu. Hækkar leiga í kjölfarið? Þegar kemur að rekstri leigueigna eru fasteignagjöld einn stærsti kostnaðarliðurinn og hafa því bein áhrif á þróun leiguverðs. Hækkun fasteignagjalda leiðir því óhjákvæmilega til hækkunar á innheimtri leigu. Til að átta sig betur á umfangi fasteignagjalda og áhrifa þeirra gerði KPMG greiningu á rekstri nokkurra íslenskra fasteignafélaga og skoðaði hlutfall fasteignagjalda af heildarleigutekjum þeirra. KPMG skoðaði ársreikninga nokkurra fasteignafélaga sem ýmist leigja út atvinnuhúsnæði eða íbúðir en um ólík félög er að ræða – sum félaganna eru skráð á hlutabréfamarkað á meðan önnur eru jafnvel óhagnaðardrifin. Líkt og sjá má í töflunni hér að ofan var hlutfall fasteignagjalda af heildarleigutekjum þeirra félaga sem leigja út íbúðir til almennings á bilinu 9,1-10,5% á árinu 2021 og um 9,7-12,0% ef litið er til óhagnaðardrifinna íbúðafélaga. Þegar kemur að atvinnuhúsnæði er hlutfall fasteignagjalda um 15,3-17,7% af heildarleigutekjum. Þessi hlutföll hafa haldist nokkuð óbreytt undanfarin fjögur ár. Samanburður við útlönd Til samanburðar skoðaði KPMG nokkur fasteignafélög sem starfa á Norðurlöndunum. Þegar litið er til skráðra fasteignafélaga sem leigja út atvinnuhúsnæði hafa álögð fasteignagjöld undanfarinna ára verið á bilinu 4-7% af leigutekjum hvers árs. Hlutfallið er enn lægra þegar kemur að útleigu íbúða og fer allt niður í 2% af árlegum leigutekjum. Benda má á að Heimstaden er alþjóðlegt fyrirtæki með eignir m.a. í Svíþjóð, Noregi, Danmörku, Þýskalandi og fleiri stöðum. Á árinu 2021 námu fasteignagjöld samstæðunnar um 4,2% af heildarleigutekjum félagsins. Það er ljóst að í samanburði við erlend húsnæðisfélög eru fasteignagjöld hlutfallslega há á Íslandi. Hafa verður í huga að fasteignagjöld eru veigamikill tekjustofn fyrir sveitarfélög í landinu en jafnframt verulegur útgjaldaliður fyrir heimili og mörg fyrirtæki. Þess vegna er mikilvægt að fylgjast vel með þróun fasteignamats, álagningarprósentum sveitarfélaga og innheimtu fasteignagjalda og skoða reglulega hvort markmiðum þeirra sé ekki náð með réttmætum og sanngjörnum hætti. Jafnframt þarf í þessu sambandi að huga að tekjuskiptingu ríkis og sveitarfélaga og þeim hvötum sem kunna að ýta undir skattalækkanir eða -hækkanir sveitarfélaga en núverandi kerfi kann að refsa fyrir lækkun fasteignaskatta þar sem lækkunin getur leitt til þess að jöfnunarframlög lækki einnig. Höfundur er sérfræðingur hjá KPMG. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Fasteignamarkaður Skattar og tollar Mest lesið Er kominn tími á Útlendingafrí? Marion Poilvez Skoðun Janus og jakkalakkarnir Óskar Guðmundsson Skoðun 1. maí er líka fyrir fatlað fólk! Geirdís Hanna Kristjánsdóttir Skoðun Á milli steins og sleggju Heinemann Ólafur Stephensen Skoðun Verkalýðshreyfingin á næsta leik í Evrópuumræðunni Dagbjört Hákonardóttir Skoðun Immigrant Women: Essential Workers, Rising Voices on Labor Day Maru Alemán Skoðun Samtalið um dauðann veldur okkur óöryggi Ingrid Kuhlman Skoðun Allir eiga rétt á virku lífi — líka fatlað fólk Anna Margrét Bjarnadóttir Skoðun Hvað ætlar þú að vera þegar þú verður stór? Ása Berglind Hjálmarsdóttir Skoðun Jafnréttisbaráttan er brýnni en nokkru sinni fyrr Kolbrún Halldórsdóttir,Sunna Kristín Símonardóttir Skoðun Skoðun Skoðun Börnin á Gasa Ebba Margrét Magnúsdóttir skrifar Skoðun Myndir þú ráða fatlað fólk í vinnu? Alma Ýr Ingólfsdóttir skrifar Skoðun Hvað ert þú að gera? Eiður Welding skrifar Skoðun Rauðir sokkar á 1. maí Sveinn Ólafsson skrifar Skoðun 1. maí er líka fyrir fatlað fólk! Geirdís Hanna Kristjánsdóttir skrifar Skoðun Verkalýðshreyfingin á næsta leik í Evrópuumræðunni Dagbjört Hákonardóttir skrifar Skoðun Á milli steins og sleggju Heinemann Ólafur Stephensen skrifar Skoðun Heiðrum íslenska hestinn Berglind Margo Þorvaldsdóttir skrifar Skoðun Allir eiga rétt á virku lífi — líka fatlað fólk Anna Margrét Bjarnadóttir skrifar Skoðun Er kominn tími á Útlendingafrí? Marion Poilvez skrifar Skoðun Janus og jakkalakkarnir Óskar Guðmundsson skrifar Skoðun Jafnréttisbaráttan er brýnni en nokkru sinni fyrr Kolbrún Halldórsdóttir,Sunna Kristín Símonardóttir skrifar Skoðun Hvað ætlar þú að vera þegar þú verður stór? Ása Berglind Hjálmarsdóttir skrifar Skoðun Samtalið um dauðann veldur okkur óöryggi Ingrid Kuhlman skrifar Skoðun Sköpum störf við hæfi! Unnur Hrefna Jóhannsóttir skrifar Skoðun Immigrant Women: Essential Workers, Rising Voices on Labor Day Maru Alemán skrifar Skoðun Tikkað í skipulagsboxin Samúel Torfi Pétursson skrifar Skoðun Það sem er ósagt varðandi vinnubrögð hjá Háskólanum á Akureyri Þóra Sigurðardóttir skrifar Skoðun Sjúklingur settur í fangaklefa Arnar Þór Jónsson skrifar Skoðun Opið bréf til fjármálaráðherra, Daða Más Kristóferssonar Íris Róbertsdóttir skrifar Skoðun Ég kalla hann Isildur; mentorinn minn er gervigreind Björgmundur Guðmundsson skrifar Skoðun Hvað er „furry“ annars? Jóhanna Jódís Antonsdóttir skrifar Skoðun Jafnaðarmennskan og verkalýðsbaráttan Sigfús Ómar Höskuldsson skrifar Skoðun Hljóð og mynd íslenskra varna Arnór Sigurjónsson skrifar Skoðun Kveðjur úr Grafarvogi til þeirra sem kasta steinum úr glerhúsi Davíð Már Sigurðsson skrifar Skoðun Leiðsöguhundurinn Gaur gerir mig að betri manneskju Þorkell J. Steindal skrifar Skoðun Fimmtíu ár frá lokum Víetnamstríðsins Finnur Th. Eiríksson skrifar Skoðun Að undirbúa börnin okkar fyrir heim sem er að hverfa Halldóra Mogensen skrifar Skoðun Hollar skólamáltíðir fyrir loftslagið og líðan barna Laufey Steingrímsdóttir,Anna Sigríður Ólafsdóttir skrifar Skoðun Bókin er minn óvinur, en mig langar samt í verknám! Davíð Bergmann skrifar Sjá meira
Í kjölfar sveitarstjórnarkosninga í maí sl. og birtingar fasteignamats fyrir árið 2023 varð þónokkur umræða um þróun fasteignamats og álagningarhlutföll sveitarfélaga. Sú umræða hefur farið af stað að nýju samhliða fjárhagsáætlunargerð sveitarfélaganna. Síðastliðin ár hefur heildarmat fasteigna á Íslandi tekið töluverðum hækkunum en samkvæmt gögnum frá Þjóðskrá Íslands hefur fasteignamat íbúðarhúsnæðis hækkað um 45% frá árinu 2019 og atvinnueigna um 27%. Hækkunin hefur leitt til hækkandi fasteignagjalda með tilheyrandi áhrifum á íbúðaeigendur, atvinnurekendur og leigutaka, jafnt einstaklinga sem fyrirtæki. Rætt hefur verið um hvort sveitarfélög ættu að koma til móts við þessar miklu hækkanir með lækkun á álagningarprósentum sínum. Sum þeirra hafa lækkað sínar álögur nokkuð á síðustu árum á meðan önnur hafa haldið álagningunni óbreyttri sem hefur leitt til aukinnar skattbyrði fyrirtækja og heimila. Aftur á móti verður að hafa í huga að sveitarfélögin kunna að veigra sér við lækkun álagningarprósenta sökum þess að slík breyting getur jafnframt leitt til lækkunar á framlögum til þeirra úr Jöfnunarsjóði. Neikvæð áhrif á tekjur sveitarfélaganna geta þannig orðið enn meiri en ella. Þetta á fyrst og fremst við um sveitarfélög utan höfuðborgarsvæðisins. Hvað eru fasteignagjöld? Fasteignagjöld eru innheimt af sveitarfélögum sem annast álagningu og innheimtu þeirra. Þau eru ein tegund skattheimtu og eru næsthæsti tekjuliður sveitarfélagana á eftir útsvari. Allir eigendur fasteigna þurfa að greiða fasteignagjöld og er greiðslum þeirra dreift jafnt á ákveðna gjalddaga á árinu. Fasteignagjöld skiptast í fjórar tegundir gjalda, þ.e. fasteignaskatt, lóðarleigu, sorphirðugjald og gjald vegna endurvinnslustöðva. Hjá sumum sveitarfélögum falla vatns- og fráveitugjöld jafnframt undir fasteignagjöld. Fasteignaskatturinn er stærsti liður fasteignagjalda og reiknast sem hlutfall af fasteignamati eignar en undirliggjandi hlutfall er breytilegt eftir tegundum eigna: Sveitarstjórn hvers sveitarfélags er þó heimilt að hækka álagningu á íbúðar- og atvinnuhúsnæði um allt að 25% og hámarksálagning þessara flokka er því 0,625% (A flokkur) og 1,65% (C flokkur). Athyglisvert er að í 57 af 69 sveitarfélögum er álagning í C flokki yfir grunnálagningu fyrir árið 2022 og álagning í 31 sveitarfélagi er í lögbundnu hámarki. Þróun fasteignamats Fasteignamat fyrir árið 2023 er 12.627 ma.kr. en myndin hér að neðan sýnir yfirlit yfir þróun fasteignamats frá árinu 2019. Samkvæmt lögum um skráningu og mat fasteigna skal Þjóðskrá Íslands endurmeta fasteignamat 31. maí ár hvert miðað við gangverð eins og það var í næstliðnum febrúar. Fasteignamat ársins 2023 miðast því við verðlag fasteigna í febrúar 2022 og tók gildi 31. desember 2022. Nýbyggingar, endurmat og fleiri þættir kunna að hafa áhrif á endanlega fjárhæð fasteignamats en ef litið er til upplýsinga frá Þjóðskrá Íslands hefur árleg hækkun íbúðar- og atvinnuhúsnæðis verið með eftirfarandi hætti: Líkt og nefnt var hér að framan hafa sum sveitarfélög spornað við þessari miklu hækkun í útgjöldum almennings og fyrirtækja með lækkun álagningarhlutfalla. Innheimtir fasteignaskattar á árinu 2022 námu um 56 ma.kr. og hækkuðu um 7,1% frá fyrra ári en frá árinu 2019 hafa innheimtir fasteignaskattar sveitarfélaga hækkað um 8,3 ma.kr. eða 17%. Með hliðsjón af hækkun fasteignamats fyrir árið 2023 má að óbreyttu búast við verulegri hækkun fasteignagjalda á árinu. Hækkar leiga í kjölfarið? Þegar kemur að rekstri leigueigna eru fasteignagjöld einn stærsti kostnaðarliðurinn og hafa því bein áhrif á þróun leiguverðs. Hækkun fasteignagjalda leiðir því óhjákvæmilega til hækkunar á innheimtri leigu. Til að átta sig betur á umfangi fasteignagjalda og áhrifa þeirra gerði KPMG greiningu á rekstri nokkurra íslenskra fasteignafélaga og skoðaði hlutfall fasteignagjalda af heildarleigutekjum þeirra. KPMG skoðaði ársreikninga nokkurra fasteignafélaga sem ýmist leigja út atvinnuhúsnæði eða íbúðir en um ólík félög er að ræða – sum félaganna eru skráð á hlutabréfamarkað á meðan önnur eru jafnvel óhagnaðardrifin. Líkt og sjá má í töflunni hér að ofan var hlutfall fasteignagjalda af heildarleigutekjum þeirra félaga sem leigja út íbúðir til almennings á bilinu 9,1-10,5% á árinu 2021 og um 9,7-12,0% ef litið er til óhagnaðardrifinna íbúðafélaga. Þegar kemur að atvinnuhúsnæði er hlutfall fasteignagjalda um 15,3-17,7% af heildarleigutekjum. Þessi hlutföll hafa haldist nokkuð óbreytt undanfarin fjögur ár. Samanburður við útlönd Til samanburðar skoðaði KPMG nokkur fasteignafélög sem starfa á Norðurlöndunum. Þegar litið er til skráðra fasteignafélaga sem leigja út atvinnuhúsnæði hafa álögð fasteignagjöld undanfarinna ára verið á bilinu 4-7% af leigutekjum hvers árs. Hlutfallið er enn lægra þegar kemur að útleigu íbúða og fer allt niður í 2% af árlegum leigutekjum. Benda má á að Heimstaden er alþjóðlegt fyrirtæki með eignir m.a. í Svíþjóð, Noregi, Danmörku, Þýskalandi og fleiri stöðum. Á árinu 2021 námu fasteignagjöld samstæðunnar um 4,2% af heildarleigutekjum félagsins. Það er ljóst að í samanburði við erlend húsnæðisfélög eru fasteignagjöld hlutfallslega há á Íslandi. Hafa verður í huga að fasteignagjöld eru veigamikill tekjustofn fyrir sveitarfélög í landinu en jafnframt verulegur útgjaldaliður fyrir heimili og mörg fyrirtæki. Þess vegna er mikilvægt að fylgjast vel með þróun fasteignamats, álagningarprósentum sveitarfélaga og innheimtu fasteignagjalda og skoða reglulega hvort markmiðum þeirra sé ekki náð með réttmætum og sanngjörnum hætti. Jafnframt þarf í þessu sambandi að huga að tekjuskiptingu ríkis og sveitarfélaga og þeim hvötum sem kunna að ýta undir skattalækkanir eða -hækkanir sveitarfélaga en núverandi kerfi kann að refsa fyrir lækkun fasteignaskatta þar sem lækkunin getur leitt til þess að jöfnunarframlög lækki einnig. Höfundur er sérfræðingur hjá KPMG.
Jafnréttisbaráttan er brýnni en nokkru sinni fyrr Kolbrún Halldórsdóttir,Sunna Kristín Símonardóttir Skoðun
Skoðun Jafnréttisbaráttan er brýnni en nokkru sinni fyrr Kolbrún Halldórsdóttir,Sunna Kristín Símonardóttir skrifar
Skoðun Það sem er ósagt varðandi vinnubrögð hjá Háskólanum á Akureyri Þóra Sigurðardóttir skrifar
Skoðun Hollar skólamáltíðir fyrir loftslagið og líðan barna Laufey Steingrímsdóttir,Anna Sigríður Ólafsdóttir skrifar
Jafnréttisbaráttan er brýnni en nokkru sinni fyrr Kolbrún Halldórsdóttir,Sunna Kristín Símonardóttir Skoðun