Hvernig á að berjast við verðbólgu? Ólafur Margeirsson skrifar 19. febrúar 2022 20:01 Verðbólga, eins flókið fyrirbæri og það er, á sér nokkrar grundvallarástæður. Ein af þeim er ósamræmið á milli eftirspurnar eftir ákveðinni vöru m.v. framboð af henni: ef eftirspurn (magn af peningum sem er að eltast við viðkomandi vöru) er mikið meiri en framboðið hefur verðið á henni tilhneigingu til að hækka. Úr verður verðbólga. Hægt er að sjá uppruna verðbólgu, þ.e. almennrar hækkunar verðlags, með því að skoða verðþróun vöruflokkanna í vörukörfunni sem er notuð til að meta almennt verðlag og breytingu á því, þ.e. verðbólgu. Sé það gert kemur eftirfarandi mynd í ljós. Sem sjá má er stór hluti verðbólgunnar í dag (tæpur helmingur af 5,7% ársverðbólgu) vegna húsnæðisliðarins (bláar súlur). Innfluttar vörur eru tæpur fimmtungur og fer minnkandi, einkum vegna þess að krónan hefur styrkst og vegið þannig á móti t.d. hækkun olíuverðs. Innlendar vörur og þjónusta, önnur en þjónusta hins opinbera, eru svo um þriðjungur ársverðbólgunnar í dag. Grundvallardrifkraftur verðbólgunnar er því húsnæðisliðurinn. Þar telur fasteignaverð mest og því er gott að skoða hví fasteignaverð hefur hækkað mikið. Útlán banka ýttu upp fasteignaverði Grundvallarþátturinn sem hefur hækkað fasteignaverð er aukin (peningaleg) eftirspurn eftir fasteignum. Framboð – met var t.d. slegið í byggingu fasteigna í Reykjavík á síðasta ári þegar tímabilið 2019-2021 varð fyrsta þriggja ára tímabilið í sögunni þar sem meira en 1000 íbúðir eru byggðar árlega – hefur verið mikið í sögulegu samhengi en einfaldlega ekki náð að halda í við hina auknu eftirspurn. Hvaðan kemur þessi aukna eftirspurn? Frá útlánum, sérstaklega banka. Þá hefur lækkað vaxtastig hækkað eignaverð samhliða hinum auknu útlánum. Hægt er að sjá áhrifin af auknum útlánum á fasteignaverð á eftirfarandi mynd. Myndin sýnir glöggt að aukin fasteignaútlán – sem er ígildi þess að auka magnið af peningum sem eltist við fasteignir – hafa hækkað fasteignaverð. Fyrri kúfurinn á myndinni (2016-2018) er vegna aukinnar útlánamyndunar lífeyrissjóða sem komu af krafti inn á fasteignamarkaðinn upp úr 2016. Seinni kúfurinn er vegna útlána banka sem stórjuku útlán sín til fasteignakaupa á fyrri hluta ársins 2020. Aðrir kraftar drífa vitanlega fasteignaverð, s.s. framboð af fasteignum, atvinnuleysi og fjöldi ferðamanna, sem m.a. skýrir hví samhengið milli nettó nýrra fasteignalána og breytinga á fasteignaverði er ekki eins sterkt í uppsveiflunni nú m.v. á árunum 2016-2018. Myndin hér að ofan inniheldur bæði lán lífeyrissjóða og banka. Næsta mynd sýnir vel að bankar hafa aukið mjög framboð sitt á lánum til fasteignakaupa frá því covid faraldurinn hófst. Á sama tíma hefur framboð banka á lánum til byggingarverktaka, sem nota lánin til að fjármagna byggingu fasteigna sem aftur dregur úr verðþrýstingi á fasteignamarkaði, dregist saman eða verið óbreytt. Ljóst má telja að útlánaaukning banka til fasteignakaupa, á sama tíma og þeir drógu úr framboði af lánum til byggingarverktaka, hefur ýtt fasteignaverði upp á við síðustu tvö ár. Lægri vextir, sem lækkuðu vegna stýrivaxtabreytinga Seðlabankans, skýra vitanlega að hluta hækkun fasteignaverðs að sama skapi. En hefði Seðlabankinn, á sama tíma og hann lækkaði vexti til að hjálpa hagkerfinu í gegnum covid áfallið, takmarkað lánaframboð banka inn á fasteignamarkaðinn, t.d. með harðari þjóðhagsvarúðartækjum, hefði honum tekist að halda almennum verðlagshækkunum mun betur í skefjum. Þess aukin heldur hefði Seðlabankinn getað hvatt bankana til að auka lánaframboð sitt til byggingarverktaka, í stað þess að draga úr því, með það að markmiði að viðhalda enn frekar hinum góða dampi sem hefur verið á byggingu fasteigna síðastliðin ár. Slíkt hefði aukið framboð af fasteignum sem hefði haldið aftur af verðhækkunum á fasteignamarkaði. Í staðinn hefur Seðlabankinn ákveðið að hækka vexti skarpt. Fyrir utan að ýta mörgum lántakanum út í horn varðandi sína greiðslugetu er alls óvíst að vaxtatólið sé eins beitt og vonast er eftir: ef bankar halda áfram að lána of mikið af fasteignalánum á meðan skortur er á fasteignum til sölu, m.a. því hægst hefur á fasteignauppbyggingu, er líklegt að fasteignaverð haldi áfram að hækka of hratt. Það er ekki of seint fyrir Seðlabankann að beita þjóðhagsvarúðartækjum sínum til að stýra útlánamyndun bankanna í átt að uppbyggingu á fasteignum í stað kaupa á fasteignum sem þegar eru til með tilheyrandi verðlagsáhrifum. Hlutverk lífeyrissjóða á framboðshliðinni Ofan á vanstýringu Seðlabankans á framboði af lánum til kaupa á fasteignum annars vegar og byggingar á fasteignum hins vegar er gott að bæta við punktum um hlutverk lífeyrissjóða á fasteignamarkaði. Lífeyrissjóðir hafa hingað til kosið að taka þátt á fasteignamarkaði með því að lána til kaupa á fasteignum frekar en byggingar á fasteignum. Það er mikilvægt að muna að það var aukið lánaframboð lífeyrissjóða upp úr miðju ári 2016 sem stórjók eftirspurn eftir fasteignum þá með tilheyrandi hækkunum á fasteignaverði (sjá næstu mynd). Þeir sáu svo samdrátt (uppgreiðslur) í sínu fasteignalánasafni þegar hluti af nýmynduðum peningum sem bankarnir bjuggu til í gegnum sína útlánastarfsemi voru notaðir til að greiða upp lán hjá lífeyrissjóðum. Lífeyrissjóðirnir eru kjöreigendur að fasteignum sem ætlaðar eru til útleigu á almennum leigumarkaði: þetta eru langtímaeignir sem veita góða raunávöxtun til langs tíma. Lífeyrissjóðir víðs vegar um Evrópu hafa í áratugi fjárfest í íbúðum til útleigu, lífeyrisþegum og leigjendum til hagsbóta. Aukið framboð af íbúðum sem byggðar væru sérstaklega með það í huga að lífeyrissjóðir ættu þær og leigðu út myndi ekki aðeins draga úr verðbólguþrýstingi á Íslandi heldur draga úr þörfinni á launahækkunum. Hagkerfið allt hefði mikinn hag af því ef lífeyrissjóðir tækju aukinn þátt á fasteignamarkaði með því að fjármagna uppbyggingu á og eiga íbúðir til útleigu á almennum leigumarkaði. Aukið framboð af leiguhúsnæði myndi þess aukinn heldur gera erlendu vinnuafli auðveldara um vik að flytjast til landsins. Það er því öllum aðilum vinnumarkaðarins það í hag að lífeyrissjóðir taki þátt á leigumarkaði líkt og lífeyrissjóðir í mörgum löndum Evrópu gera. Það er óhætt að hvetja forsvarsmenn verkalýðsfélaga sem og atvinnurekenda að hafa þetta í huga fyrir komandi kjaraviðræður. Höfundur er hagfræðingur. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Seðlabankinn Ólafur Margeirsson Fasteignamarkaður Mest lesið Til hamingju með daginn! Árni Guðmundsson Skoðun Fögnum á degi líffræðilegrar fjölbreytni Rannveig Magnúsdóttir,Ragnhildur Guðmundsdóttir,Skúli Skúlason,Ole Sandberg,Sæunn Júlía Sigurjónsdóttir Skoðun Svar við bréfi Ingós: 3.233.700.000 krónur Runólfur Ágústsson Skoðun Núll prósent skynsemi Lára G. Sigurðardóttir Skoðun Að fórna hamingju fyrir verslunarfrelsi Gunnar Hersveinn Skoðun Ljúgandi málpípa Sjálfstæðisflokksins Tómas Kristjánsson Skoðun Birgir Þórarinsson er enn að Hjálmtýr Heiðdal Skoðun Þegar kvíðinn tekur völdin Sóley Dröfn Davíðsdóttir Skoðun Hvers eiga Vestfirðingar að gjalda? Ingólfur Ásgeirsson Skoðun Halldór 15.06.2024 Halldór Skoðun Skoðun Til hamingju með daginn! Árni Guðmundsson skrifar Skoðun Vetur að vori - stuðningur eftir óveður Bjarkey Olsen Gunnarsdóttir skrifar Skoðun Skömm stjórnvalda - íslensk börn með erlendan bakgrunn Birna Gunnlaugsdóttir skrifar Skoðun Að fórna hamingju fyrir verslunarfrelsi Gunnar Hersveinn skrifar Skoðun Er þensla vegna íbúðauppbyggingar? Jónas Atli Gunnarsson skrifar Skoðun Birgir Þórarinsson er enn að Hjálmtýr Heiðdal skrifar Skoðun Viðurkennum þjóðarmorð á Armenum Eiríkur Rögnvaldsson skrifar Skoðun Þegar kvíðinn tekur völdin Sóley Dröfn Davíðsdóttir skrifar Skoðun Atvinnulífið og fíkniefnasalan Ólafur Kjartansson skrifar Skoðun Drasl Hafþór Reynisson skrifar Skoðun Er lýðræðinu viðbjargandi? Reynir Böðvarsson skrifar Skoðun Þegar forréttindafólk í valdastöðu skerðir mannréttindi jaðarsettra hópa Sema Erla Serdaroglu skrifar Skoðun Forsetapróf Auður Guðna Sigurðardóttir skrifar Skoðun Aukin sala áfengis ógnar grundvallarmarkmiðum lýðheilsu Aðalsteinn Gunnarsson skrifar Skoðun Svik VG í jafnréttismálum Jana Salóme Ingibjargar Jósepsdóttir skrifar Skoðun Spennandi tímar fyrir ungt fólk í Hafnarfirði Kristín Thoroddsen,Margrét Vala Marteinsdóttir skrifar Skoðun Ingólfur krítar liðugt Kristinn H. Gunnarsson skrifar Skoðun Fáu spáð en vel fylgst með Ari Trausti Guðmundsson skrifar Skoðun Armæða um íslenska tungu Hermann Stefánsson skrifar Skoðun Það eru lög í landinu Líneik Anna Sævarsdóttir skrifar Skoðun Svar við bréfi Ingós: 3.233.700.000 krónur Runólfur Ágústsson skrifar Skoðun Úr buffi í klút Gunnhildur Birna Gunnarsdóttir skrifar Skoðun Rétturinn til heilnæms umhverfis vs bæjaryfirvöld Hafnarfjarðar Björg Sveinsdóttir skrifar Skoðun Málsvari minksins Lárus Karl Arnbjarnarson skrifar Skoðun Skuldum við 17 þúsund íbúðir á höfuðborgarsvæðinu? Sigurður Stefánsson skrifar Skoðun Förum vel með byggingarvörur Eyþór Bjarki Sigurbjörnsson skrifar Skoðun Gerum betur Kristín B. Jónsdóttir skrifar Skoðun Á tæpustu tungu Eiríkur Örn Norðdahl skrifar Skoðun Aðför að ungmennum (Í minningu Hamarsins) Óskar Steinn Jónínuson Ómarsson skrifar Skoðun „Betur borgandi ferðamenn“ Bjarnheiður Hallsdóttir skrifar Sjá meira
Verðbólga, eins flókið fyrirbæri og það er, á sér nokkrar grundvallarástæður. Ein af þeim er ósamræmið á milli eftirspurnar eftir ákveðinni vöru m.v. framboð af henni: ef eftirspurn (magn af peningum sem er að eltast við viðkomandi vöru) er mikið meiri en framboðið hefur verðið á henni tilhneigingu til að hækka. Úr verður verðbólga. Hægt er að sjá uppruna verðbólgu, þ.e. almennrar hækkunar verðlags, með því að skoða verðþróun vöruflokkanna í vörukörfunni sem er notuð til að meta almennt verðlag og breytingu á því, þ.e. verðbólgu. Sé það gert kemur eftirfarandi mynd í ljós. Sem sjá má er stór hluti verðbólgunnar í dag (tæpur helmingur af 5,7% ársverðbólgu) vegna húsnæðisliðarins (bláar súlur). Innfluttar vörur eru tæpur fimmtungur og fer minnkandi, einkum vegna þess að krónan hefur styrkst og vegið þannig á móti t.d. hækkun olíuverðs. Innlendar vörur og þjónusta, önnur en þjónusta hins opinbera, eru svo um þriðjungur ársverðbólgunnar í dag. Grundvallardrifkraftur verðbólgunnar er því húsnæðisliðurinn. Þar telur fasteignaverð mest og því er gott að skoða hví fasteignaverð hefur hækkað mikið. Útlán banka ýttu upp fasteignaverði Grundvallarþátturinn sem hefur hækkað fasteignaverð er aukin (peningaleg) eftirspurn eftir fasteignum. Framboð – met var t.d. slegið í byggingu fasteigna í Reykjavík á síðasta ári þegar tímabilið 2019-2021 varð fyrsta þriggja ára tímabilið í sögunni þar sem meira en 1000 íbúðir eru byggðar árlega – hefur verið mikið í sögulegu samhengi en einfaldlega ekki náð að halda í við hina auknu eftirspurn. Hvaðan kemur þessi aukna eftirspurn? Frá útlánum, sérstaklega banka. Þá hefur lækkað vaxtastig hækkað eignaverð samhliða hinum auknu útlánum. Hægt er að sjá áhrifin af auknum útlánum á fasteignaverð á eftirfarandi mynd. Myndin sýnir glöggt að aukin fasteignaútlán – sem er ígildi þess að auka magnið af peningum sem eltist við fasteignir – hafa hækkað fasteignaverð. Fyrri kúfurinn á myndinni (2016-2018) er vegna aukinnar útlánamyndunar lífeyrissjóða sem komu af krafti inn á fasteignamarkaðinn upp úr 2016. Seinni kúfurinn er vegna útlána banka sem stórjuku útlán sín til fasteignakaupa á fyrri hluta ársins 2020. Aðrir kraftar drífa vitanlega fasteignaverð, s.s. framboð af fasteignum, atvinnuleysi og fjöldi ferðamanna, sem m.a. skýrir hví samhengið milli nettó nýrra fasteignalána og breytinga á fasteignaverði er ekki eins sterkt í uppsveiflunni nú m.v. á árunum 2016-2018. Myndin hér að ofan inniheldur bæði lán lífeyrissjóða og banka. Næsta mynd sýnir vel að bankar hafa aukið mjög framboð sitt á lánum til fasteignakaupa frá því covid faraldurinn hófst. Á sama tíma hefur framboð banka á lánum til byggingarverktaka, sem nota lánin til að fjármagna byggingu fasteigna sem aftur dregur úr verðþrýstingi á fasteignamarkaði, dregist saman eða verið óbreytt. Ljóst má telja að útlánaaukning banka til fasteignakaupa, á sama tíma og þeir drógu úr framboði af lánum til byggingarverktaka, hefur ýtt fasteignaverði upp á við síðustu tvö ár. Lægri vextir, sem lækkuðu vegna stýrivaxtabreytinga Seðlabankans, skýra vitanlega að hluta hækkun fasteignaverðs að sama skapi. En hefði Seðlabankinn, á sama tíma og hann lækkaði vexti til að hjálpa hagkerfinu í gegnum covid áfallið, takmarkað lánaframboð banka inn á fasteignamarkaðinn, t.d. með harðari þjóðhagsvarúðartækjum, hefði honum tekist að halda almennum verðlagshækkunum mun betur í skefjum. Þess aukin heldur hefði Seðlabankinn getað hvatt bankana til að auka lánaframboð sitt til byggingarverktaka, í stað þess að draga úr því, með það að markmiði að viðhalda enn frekar hinum góða dampi sem hefur verið á byggingu fasteigna síðastliðin ár. Slíkt hefði aukið framboð af fasteignum sem hefði haldið aftur af verðhækkunum á fasteignamarkaði. Í staðinn hefur Seðlabankinn ákveðið að hækka vexti skarpt. Fyrir utan að ýta mörgum lántakanum út í horn varðandi sína greiðslugetu er alls óvíst að vaxtatólið sé eins beitt og vonast er eftir: ef bankar halda áfram að lána of mikið af fasteignalánum á meðan skortur er á fasteignum til sölu, m.a. því hægst hefur á fasteignauppbyggingu, er líklegt að fasteignaverð haldi áfram að hækka of hratt. Það er ekki of seint fyrir Seðlabankann að beita þjóðhagsvarúðartækjum sínum til að stýra útlánamyndun bankanna í átt að uppbyggingu á fasteignum í stað kaupa á fasteignum sem þegar eru til með tilheyrandi verðlagsáhrifum. Hlutverk lífeyrissjóða á framboðshliðinni Ofan á vanstýringu Seðlabankans á framboði af lánum til kaupa á fasteignum annars vegar og byggingar á fasteignum hins vegar er gott að bæta við punktum um hlutverk lífeyrissjóða á fasteignamarkaði. Lífeyrissjóðir hafa hingað til kosið að taka þátt á fasteignamarkaði með því að lána til kaupa á fasteignum frekar en byggingar á fasteignum. Það er mikilvægt að muna að það var aukið lánaframboð lífeyrissjóða upp úr miðju ári 2016 sem stórjók eftirspurn eftir fasteignum þá með tilheyrandi hækkunum á fasteignaverði (sjá næstu mynd). Þeir sáu svo samdrátt (uppgreiðslur) í sínu fasteignalánasafni þegar hluti af nýmynduðum peningum sem bankarnir bjuggu til í gegnum sína útlánastarfsemi voru notaðir til að greiða upp lán hjá lífeyrissjóðum. Lífeyrissjóðirnir eru kjöreigendur að fasteignum sem ætlaðar eru til útleigu á almennum leigumarkaði: þetta eru langtímaeignir sem veita góða raunávöxtun til langs tíma. Lífeyrissjóðir víðs vegar um Evrópu hafa í áratugi fjárfest í íbúðum til útleigu, lífeyrisþegum og leigjendum til hagsbóta. Aukið framboð af íbúðum sem byggðar væru sérstaklega með það í huga að lífeyrissjóðir ættu þær og leigðu út myndi ekki aðeins draga úr verðbólguþrýstingi á Íslandi heldur draga úr þörfinni á launahækkunum. Hagkerfið allt hefði mikinn hag af því ef lífeyrissjóðir tækju aukinn þátt á fasteignamarkaði með því að fjármagna uppbyggingu á og eiga íbúðir til útleigu á almennum leigumarkaði. Aukið framboð af leiguhúsnæði myndi þess aukinn heldur gera erlendu vinnuafli auðveldara um vik að flytjast til landsins. Það er því öllum aðilum vinnumarkaðarins það í hag að lífeyrissjóðir taki þátt á leigumarkaði líkt og lífeyrissjóðir í mörgum löndum Evrópu gera. Það er óhætt að hvetja forsvarsmenn verkalýðsfélaga sem og atvinnurekenda að hafa þetta í huga fyrir komandi kjaraviðræður. Höfundur er hagfræðingur.
Fögnum á degi líffræðilegrar fjölbreytni Rannveig Magnúsdóttir,Ragnhildur Guðmundsdóttir,Skúli Skúlason,Ole Sandberg,Sæunn Júlía Sigurjónsdóttir Skoðun
Skoðun Þegar forréttindafólk í valdastöðu skerðir mannréttindi jaðarsettra hópa Sema Erla Serdaroglu skrifar
Skoðun Spennandi tímar fyrir ungt fólk í Hafnarfirði Kristín Thoroddsen,Margrét Vala Marteinsdóttir skrifar
Skoðun Rétturinn til heilnæms umhverfis vs bæjaryfirvöld Hafnarfjarðar Björg Sveinsdóttir skrifar
Fögnum á degi líffræðilegrar fjölbreytni Rannveig Magnúsdóttir,Ragnhildur Guðmundsdóttir,Skúli Skúlason,Ole Sandberg,Sæunn Júlía Sigurjónsdóttir Skoðun