Húsnæðiskostnaður og skuldaniðurfelling

Laugardaginn 30. nóvember voru kynntar tillögur sérfræðingahóps ríkisstjórnarinnar um skuldavanda heimilanna. Hér verður metið hvernig þessar millifærslur koma út fyrir húsnæðiseiganda eftir kaupári húsnæðis og sú upphæð borin saman við raunverulegan húsnæðiskostnað viðkomandi.

Gert er ráð fyrir að meðalstór íbúð sem í dag kostar 41 milljón hafi verið keypt í janúar hvert ár frá 1994 og kaupverð hennar hafi tekið breytingum samkvæmt vísitölu húsnæðisverðs á höfuðborgarsvæðinu. Bláa línan á myndinni sýnir þróun kaupverðsins miðað við núverandi verðlag (jan. 2014). Kaupverð íbúðarinnar var um 26 milljónir á árunum fyrir aldarmót en fór upp í 60 milljónir árið 2008.

Gerum ráð fyrir að kaupin hafi verið fjármögnuð með 80% verðtryggðu jafngreiðsluláni til 35 ára með 5% raunvöxtum en að 20% kaupverðsins hafi verið útborgun. Húsnæðiskostnað má skilgreina sem allan þann kostnað sem eigandinn hefur haft af íbúðinni frá upphafi að frádregnu söluverðinu í dag. Húsnæðiskostnaðinn má þannig rekna út með því að leggja saman eftirstöðvar lánsins, allar afborganir og útborgunina, allt uppreiknað til núverandi verðlags, og draga síðan frá söluverð íbúðarinnar í dag (41 milljón). Taka skal fram að fasteignagjöld, tryggingar og viðhaldskostnaður er undanskilinn og ekki er heldur tekið tillit til þeirra vaxtabóta sem kaupandinn hefur væntanlega fengið á tímabilinu. Niðurstaða þessara reikninga er sýnd með rauðri línu á myndinni, eftir því hvaða ár húsnæðið var keypt. 

Á myndinni sést að húsnæðiskostnaður þeirra sem keyptu rétt fyrir síðustu aldarmót er nánast enginn. Hvernig má það vera? Jú, eftirstöðvar lánsins sem var í upphafi að núvirði um 21 milljón er nú um 15 milljónir. Húsnæðiseigandinn getur hinsvegar selt íbúðina fyrir 41 milljón og fengið þannig 26 miljónir í vasann. Allar afborganir sem hann hefur greitt nema samtals um 21 miljónir og útborgunin var um 5 milljónir sé allt uppreiknað til verðlags dagsins í dag. Selji kaupandinn húsnæðið hefur hann því ekki haft neinn kostnað af því að bú í húsnæðin allan þennan tíma nema mögulega tapaða raunvexti af greiðslum. Hann fær allar afborganir og útborgunina að fullu verðtryggða til baka við sölu.

Þeir sem keyptu húsnæði á árunum 2001 til 2004 hafa haft um 10 milljónir í húsnæðiskostnað. Það gerir um 50 þúsund kr. á mánuði að meðaltali yfir þann tíma sem þeir hafa átt húsnæðið og verður að teljast ágætlega hagstæður húsnæðiskostnaður, mun lægra en almenn leiga, þrátt fyrir háa raunvexti og mikla verðbólgu.

Allt öðru máli gegnir um þá sem keyptu húsnæði á árunum 2006 til 2008. Þar verður alger sprenging í húsnæðiskostnaði, hann þrefaldast og verður um 30 miljónir, eða ríflega 300 þúsund kr. að meðaltali alla mánuði frá kaupdegi til dagsins í dag. Að hafa átt húsnæði í aðeins 5 til 7 ár og tapað á því 30 miljónum hlýtur að vera verulegt fjárhagslegt áfall, a.m.k. fyrir þá sem neyðast til að selja. Eðlilegt væri að húsnæðiskostnaðurinn ykist eftir því sem viðkomandi hefur átt íbúðina lengur, og væri því mestur hjá þeim sem keyptu fyrir aldarmót en hér er því alveg öfugt farið.

Svarta línan neðst sýnir síðan hvernig sérfræðinganefnd ríkisstjórnarinnar hyggst jafna þennan mun með „róttækustu aðgerðum veraldar í þágu skuldugra heimila“. Þeir sem keyptu fyrir aldarmót fá lánin lækkuð um tæpar 2 milljónir (reiknað hér sem 13% af stöðu lánsins í janúar 2009). Þeir sem keyptu rétt eftir aldarmótin fá um 2,5 milljónir en þeir sem keyptu íbúð á árabilinu 2006-2009 fá 4 milljónir. Margir þeirra sem keyptu húsnæði fyrir aldarmót fá eflaust hámarksniðurfærslu ef þeir hafa endurveðsett, t.d. vegna kaupa á dýrum bílum. 

Eins og sést á myndinni breytir skuldaniðurfellingin nær engu varðandi þann gífurlega mun sem er á húsnæðiskostnaði eftir kaupári. Það vanhugsaðasta við þessar fyriráætlanir er að meirihluti millifærslunnar fer væntanlega til þeirra sem keyptu sína fyrstu íbúð árið 2004 og fyrr því sá hópur er miklu fjölmennari. Þessir kaupendur hafa ekki orðið fyrir neinum almennum forsendubresti, heldur þvert á móti flestir hagnast mikið af verðhækkun húsnæðis. Þar að auki eru þeir að öllum líkindum með töluvert hærri laun núna en þegar þeir keyptu húsnæðið a.m.k. ef miðað er við launavísitölu en það á ekki við þá sem keyptu á árunum 2006 til 2008, kaupmáttur þeirra er nú lægri en hann var við kaup. (sjá nánar https://www.visir.is/hver-er--forsendubresturinn--/article/2013130619437) 

Ef bæta ætti einhverjum upp áhrif hrunsins á fasteignalán ætti að takmarka það við þá sem keyptu sitt fyrsta húsnæði á árunum 2006-2008. Það er fyrst og fremst lækkun húsnæðisverðs sem hefur valdið þeim tjóni, ekki vísitalan.

Að lokum má bera saman stöðu íbúðareigenda sem keyptu fyrir árið 2004 við þann hóp heimila sem eru úti á leigumarkaði. Síðarnefndi hópurinn fær ekki krónu samkvæmt tillögum sérfræðingahópsins þrátt fyrir að hafa að öllum líkindum greitt miklu hærri raunleigu fyrir afnot af húsnæði. Þá má einnig nefna nánsmenn sem ekki höfðu keypt húsnæði en eru með há námslán sem hækkuðu mikið í hruninu. Þeir fá heldur enga „leiðréttingu“ á sínum skuldum.

Þessar tillögur sérfræðingahópsins fela í sér gríðarmikinn kostnað sem lenda mun á yfirskuldsettum ríkissjóði og þar með skattgreiðendum framtíðarinnar sem mun verða þeim þung byrði. Engin ástæða er til að tengja væntanlegan bankaskatt við höfuðstólslækkun allra húsnæðislána. Ef þessi skattur stenst lög þá er skynsamara að nota hann að mestu til að lækka skuldir ríkissjóðs, en hann varð fyrir mestum búsifjum allra í hruninu. Slík aðgerð myndi leiða til meiri samfélagslegs ábatar fyrir alla landsmenn en þær óskynsömu, dýru og óréttlátu tillögur sem stefnt er á að lögfesta.