Sex hlutir sem þú vissir ekki um húsnæðisfélög Björn Brynjúlfur Björnsson skrifar 24. júní 2025 07:30 Töluverð umræða hefur kviknað um húsnæðismál í kjölfar kvörtunar Viðskiptaráðs til Eftirlitsstofnunar EFTA (ESA) yfir ólögmætri ríkisaðstoð til húsnæðisfélaga. Í nýlegri grein sakar forseti ASÍ ráðið meðal annars um rangfærslur í málinu. Hér fylgja sex atriði sem svara þeirri gagnrýni og útskýra jafnframt hvað felst í kvörtuninni. 1. Eru húsnæðisfélög opin? Forseti ASÍ heldur því fram í grein sinni að húsnæðisfélagakerfið sé öllum opið. Lög geri hverjum sem er kleift að stofna húsnæðisfélag og byggja íbúðir með opinberum styrkjum, að því gefnu að starfað sé innan ramma laganna. En til að byggja íbúð þarf fyrst að hafa lóð. Og það úthlutunarferli er ekki opið. Þannig hefur Bjarg, húsnæðisfélag á vegum ASÍ og BSRB, fengið lóðir fyrir 1.000 íbúðir afhentar án útboðs, að stærstum hluta til í Reykjavík. Dæmi um slíka úthlutun er Haukahlíð 6 við Hlíðarenda. Bjarg fékk þá lóð afhenta frá Reykjavíkurborg gegn 57.000 kr. fyrir hvern fermetra byggingarréttar. Verð fyrir sambærilegar lóðir sem boðnar voru út við Nauthólsveg í næsta nágrenni var um 170.000 kr. á fermetra. Bjarg fékk því lóðina afhenta á 66% afslætti, sem jafngildir 840 m.kr. styrk frá borginni til húsnæðisfélagsins. Afhendingin var án útboðs og styrkurinn kemur hvergi fram í bókum borgarinnar. Þegar íbúðirnar eru tilbúnar gerir Bjarg greiðslur félagsgjalda til ASÍ eða BSRB að skilyrði fyrir úthlutun þeirra. Húsnæðisfélagakerfið er því hvorki opið gagnvart þeim sem vilja byggja né gagnvart þeim sem vilja leigja. 2. Eru húsnæðisfélög hagkvæm? Lóðir á niðursettu verði er ein þriggja tegunda opinberra styrkja sem húsnæðisfélög njóta. Önnur tegundin eru svokölluð stofnframlög, en þau eru greidd af bæði ríki og borg og nema 30% af lóðar- og byggingarkostnaði hverrar íbúðar. Þriðja tegundin eru loks niðurgreidd lán frá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS). Þegar þessar þrjár tegundir styrkja eru lagðar saman njóta húsnæðisfélög 46% niðurgreiðslu á lóðar- og byggingarkostnaði sínum, eða 21 m.kr. á hverja nýja íbúð. Þessir styrkir skila sér hins vegar ekki nema að hluta til leigjenda. Leiguverð er þannig einungis 10-25% lægra hjá húsnæðisfélögum samanborið við almennan markað, jafnvel þótt kostnaður húsnæðisfélaganna sé næstum því helmingi lægri.[1] Af þessum samanburði ætti að vera ljóst að húsnæðisfélög bjóða ekki upp á hagkvæmt húsnæði, heldur niðurgreitt húsnæði, hvar opinberir styrkir skila sér aðeins að hluta til leigjenda. Hinn hlutinn verður eftir hjá húsnæðisfélögunum sjálfum. 3. Eru húsnæðisfélög óhagnaðardrifin? Forseti ASÍ segir Viðskiptaráð sjá ofsjónum yfir því að eigið fé verði til í óhagnaðardrifnum félögum. Aftur á móti fjallar hann ekki um hvernig þetta eigið fé verður til. Staðreyndin er nefnilega sú að „óhagnaðardrifna“ félagið Bjarg skilaði tæpum 4 milljörðum í hagnað árið 2023 og tæpum 7 milljörðum árið 2022. Eitt óhagnaðardrifið leigufélag hefur því hagnast um yfir tíu milljarða á tveimur árum. Þessi hagnaður er tilkominn vegna þeirra opinberu styrkja sem félagið nýtur í formi lóða á niðursettu verði, stofnframlaga, og niðurgreiddra lána frá HMS. Þegar Bjarg var stofnað árið 2016 lögðu ASÍ og BSRB félaginu til 10 milljónir í eigið fé. Þessar 10 milljónir hafa nú umbreyst í 27 milljarða á tæpum áratug. Framlag verkalýðsfélaganna til þessa húsnæðisfélags hefur því 2.700-faldast. Öll þessi eiginfjármyndun tilheyrir húsnæðisfélögunum en ekki leigjendum þeirra. Þá leiddi nýleg könnun HMS í ljós að einungis 8% þeirra sem eru á leigumarkaði eru þar vegna þess að þeir vilja vera þar. Það hjálpar fáum að byggja upp umsvifamikið kerfi sem fækkar þeim sem eignast sitt eigið húsnæði og beinir fólki þess í stað inn á lítt eftirsóttan leigumarkað. 4. Eru húsnæðisfélög fyrir þá tekjulægstu? Í grein sinni fer forseti ASÍ yfir það hámark sem leigutakar húsnæðisfélaga mega vera með í tekjur. Þar er þó aðeins hálf sagan sögð. Í úthlutunarreglum húsnæðisfélaga er nefnilega einnig kveðið á um lágmarkstekjur. Þannig má greiðslubyrði leigu ekki vera hærri en 25-30% af heildartekjum leigutaka. Þessi regla veldur því að tekjulægstu hópar samfélagsins – þeir sem þurfa mest á stuðningi að halda – eru útilokaðir. Grundvallarmunur er á húsnæðisfélögum á borð við Bjarg og félagslegu húsnæði eins og Félagsbústöðum. Félagslegt húsnæði þjónar tekjulágum og viðkvæmum hópum og er því raunverulegur hluti af félagslegri húsnæðisstefnu. Húsnæðisfélög eins og Bjarg ná hins vegar hvorki til þeirra sem helst þurfa á stuðningi að halda né starfa á gagnsæjum og opnum grundvelli. Þau geta því ekki talist félagsleg í hefðbundnum skilningi þess orðs. 5. Standast húsnæðisfélög EES-samninginn? Umræðu um húsnæðisfélög hefur verið snúið á hvolf. Þau eru ekki opin, hvorki þegar kemur að úthlutun lóða né íbúða. Þau eru ekki hagkvæm, því ríkulegar niðurgreiðslur úr sameiginlegum sjóðum skila sér einungis að hluta til leigjenda. Þau eru ekki óhagnaðardrifin, því þau hafa skilað hagnaði upp á tugi milljarða. Og þau gagnast ekki þeim tekjulægstu, því úthlutunarreglur útiloka þá frá því að geta leigt íbúðirnar. Þessi atriði eru það sem kvörtun Viðskiptaráðs til ESA snýst um. Samkvæmt EES-samningnum er ríkisaðstoð ólögmæt ef hún uppfyllir tiltekin skilyrði, til dæmis um að veita tilteknum aðilum fjárhagslegt forskot, vera sértæk en ekki almenn, vera umsvifamikil, og að félagslegar undanþágur eigi ekki við. Að okkar mati eru þessi skilyrði uppfyllt. 6. Má gagnrýna húsnæðisfélög? Forseta ASÍ eru hugleiknar stúdentaíbúðir Háskólans í Reykjavík og reynir þannig að beina athyglinni frá framangreindum atriðum. Í kvörtun Viðskiptaráðs eru ekki gerðar athugasemdir við stuðning sem beinist að afmörkuðum hópum í viðkvæmri stöðu, til dæmis námsmönnum, öryrkjum og öðrum sem EES-reglur og dómafordæmi hafa viðurkennt sem slíka. Engu að síður eiga mörg sjónarmið hér að framan einnig við um stúdentaíbúðir, til dæmis um gagnsæi ef sveitarfélög afhenda lóðir á niðursettu verði. Hjá ASÍ virðist ríkja sú skoðun að þeir sem hljóta styrki úr opinberum kerfum eigi þar með að láta hjá líða að gagnrýna þau. Viðskiptaráð getur ekki tekið undir slíkt. Ráðið mun áfram tala fyrir því að stuðningur við einstaklinga á húsnæðismarkaði verði opinn, gagnsær, afmarkaður og veittur á jafnræðisgrundvelli – óháð því hver á í hlut. Þannig næst best markmið um að tryggja sem flestum þak yfir höfuðið á viðráðanlegu verði. Höfundur er framkvæmdastjóri Viðskiptaráðs [1] Samkvæmt leiguverðsjá Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar (maí 2025). Hlutfallslegur munur á leiguverði á fermetra fyrir óhagnaðardrifin húsnæðisfélög annars vegar og markaðsleigu hins vegar (einstaklinga og önnur leigufélög). Íbúðir í Reykjavík byggðar á árunum 2000-2025. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Björn Brynjúlfur Björnsson Húsnæðismál Leigumarkaður Mest lesið Byggjum fyrir eldra fólk, ekki ungt Ólafur Margeirsson Skoðun Stattu vörð um launin þín Davíð Aron Routley Skoðun Hlustum í eitt skipti á foreldra Jón Pétur Zimsen Skoðun Hugleiðingar um ástandið fyrir botni Miðjarðarhafs Örn Sigurðsson Skoðun Okkar lágkúrulega illska Lóa Hlín Hjálmtýsdóttir Skoðun Andaðu rólega elskan... Ester Hilmarsdóttir Skoðun Ég vildi óska þess að ég hefði hreinlega fengið krabbamein Íris Elfa Þorkelsdóttir Skoðun Eldri borgarar – áhrif aðildar að Evrópusambandinu (ESB) Þorvaldur Ingi Jónsson Skoðun Skólaskætingur Þórdís Kolbrún R. Gylfadóttir Skoðun Öndum rólega – á meðan húsið brennur Magnús Magnússon Skoðun Skoðun Skoðun Ótryggt aðgengi á Veðurstofureit Friðjón R. Friðjónsson skrifar Skoðun Stattu vörð um launin þín Davíð Aron Routley skrifar Skoðun Byggjum fyrir eldra fólk, ekki ungt Ólafur Margeirsson skrifar Skoðun Hlustum í eitt skipti á foreldra Jón Pétur Zimsen skrifar Skoðun Hugleiðingar um ástandið fyrir botni Miðjarðarhafs Örn Sigurðsson skrifar Skoðun Heildstætt heilbrigðiskerfi – hagur okkar allra Alma D. Möller skrifar Skoðun Vanþekking eða vísvitandi blekkingar? Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun „I believe the children are our future…“ Karen Rúnarsdóttir skrifar Skoðun Mikilvægi félagasamtaka og magnað maraþon Þuríður Harpa Sigurðardóttir skrifar Skoðun Allt sem ég þarf að gera Dagbjartur Kristjánsson skrifar Skoðun Eldri borgarar – áhrif aðildar að Evrópusambandinu (ESB) Þorvaldur Ingi Jónsson skrifar Skoðun Meiri gæði og mun minni álögur - Hveragerðisleiðin í leikskólamálum Jóhanna Ýr Jóhannsdóttir,Sandra Sigurðardóttir,Dagný Sif Sigurbjörnsdóttir,Halldór Benjamín Hreinsson,Njörður Sigurðsson skrifar Skoðun Reykjavíkurborg stígur fyrsta skrefið í snjallvæðingu umferðarljósa! Einar Sveinbjörn Guðmundsson skrifar Skoðun Framtíðin í fyrsta sæti – mikilvægi forgangsröðunar á tillögum Kópavogsbæjar í grunnskólamálum Sigrún Ólöf Ingólfsdóttir skrifar Skoðun Notkun ökklabanda Guðmundur Ingi Þóroddsson skrifar Skoðun Skólaskætingur Þórdís Kolbrún R. Gylfadóttir skrifar Skoðun Þéttingarstefnan hefur brugðist og Dóra breytir um umræðuefni Aðalsteinn Haukur Sverrisson skrifar Skoðun Ný sókn í menntamálum Guðmundur Ari Sigurjónsson skrifar Skoðun Þjóðarmorð, fálmandi mjálm eða aðgerðir? Viðar Hreinsson skrifar Skoðun Vin í eyðimörkinni – almenningsbókasöfn borgarinnar Sanna Magdalena Mörtudóttir skrifar Skoðun Er Akureyri að missa háskólann sinn? Aðalbjörn Jóhannsson skrifar Skoðun Tíu staðreyndir um alvarlegustu kvenréttindakrísu heims Stella Samúelsdóttir skrifar Skoðun Ég vildi óska þess að ég hefði hreinlega fengið krabbamein Íris Elfa Þorkelsdóttir skrifar Skoðun Mestu aularnir í Vetrarbrautinni Kári Helgason skrifar Skoðun Fjárfestum í fyrsta bekk, frekar en fangelsum Hjördís Eva Þórðardóttir skrifar Skoðun Eftirlíking vitundar og hætturnar sem henni fylgja Þorsteinn Siglaugsson skrifar Skoðun Andaðu rólega elskan... Ester Hilmarsdóttir skrifar Skoðun Gagnvirkni líkama og vitundar til heilbrigðis Þórdís Hólm Filipsdóttir skrifar Skoðun Nýjar lausnir í kennslu – gamlar hindranir Bogi Ragnarsson skrifar Skoðun Kópavogsleiðinn Ragnar Þór Pétursson skrifar Sjá meira
Töluverð umræða hefur kviknað um húsnæðismál í kjölfar kvörtunar Viðskiptaráðs til Eftirlitsstofnunar EFTA (ESA) yfir ólögmætri ríkisaðstoð til húsnæðisfélaga. Í nýlegri grein sakar forseti ASÍ ráðið meðal annars um rangfærslur í málinu. Hér fylgja sex atriði sem svara þeirri gagnrýni og útskýra jafnframt hvað felst í kvörtuninni. 1. Eru húsnæðisfélög opin? Forseti ASÍ heldur því fram í grein sinni að húsnæðisfélagakerfið sé öllum opið. Lög geri hverjum sem er kleift að stofna húsnæðisfélag og byggja íbúðir með opinberum styrkjum, að því gefnu að starfað sé innan ramma laganna. En til að byggja íbúð þarf fyrst að hafa lóð. Og það úthlutunarferli er ekki opið. Þannig hefur Bjarg, húsnæðisfélag á vegum ASÍ og BSRB, fengið lóðir fyrir 1.000 íbúðir afhentar án útboðs, að stærstum hluta til í Reykjavík. Dæmi um slíka úthlutun er Haukahlíð 6 við Hlíðarenda. Bjarg fékk þá lóð afhenta frá Reykjavíkurborg gegn 57.000 kr. fyrir hvern fermetra byggingarréttar. Verð fyrir sambærilegar lóðir sem boðnar voru út við Nauthólsveg í næsta nágrenni var um 170.000 kr. á fermetra. Bjarg fékk því lóðina afhenta á 66% afslætti, sem jafngildir 840 m.kr. styrk frá borginni til húsnæðisfélagsins. Afhendingin var án útboðs og styrkurinn kemur hvergi fram í bókum borgarinnar. Þegar íbúðirnar eru tilbúnar gerir Bjarg greiðslur félagsgjalda til ASÍ eða BSRB að skilyrði fyrir úthlutun þeirra. Húsnæðisfélagakerfið er því hvorki opið gagnvart þeim sem vilja byggja né gagnvart þeim sem vilja leigja. 2. Eru húsnæðisfélög hagkvæm? Lóðir á niðursettu verði er ein þriggja tegunda opinberra styrkja sem húsnæðisfélög njóta. Önnur tegundin eru svokölluð stofnframlög, en þau eru greidd af bæði ríki og borg og nema 30% af lóðar- og byggingarkostnaði hverrar íbúðar. Þriðja tegundin eru loks niðurgreidd lán frá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS). Þegar þessar þrjár tegundir styrkja eru lagðar saman njóta húsnæðisfélög 46% niðurgreiðslu á lóðar- og byggingarkostnaði sínum, eða 21 m.kr. á hverja nýja íbúð. Þessir styrkir skila sér hins vegar ekki nema að hluta til leigjenda. Leiguverð er þannig einungis 10-25% lægra hjá húsnæðisfélögum samanborið við almennan markað, jafnvel þótt kostnaður húsnæðisfélaganna sé næstum því helmingi lægri.[1] Af þessum samanburði ætti að vera ljóst að húsnæðisfélög bjóða ekki upp á hagkvæmt húsnæði, heldur niðurgreitt húsnæði, hvar opinberir styrkir skila sér aðeins að hluta til leigjenda. Hinn hlutinn verður eftir hjá húsnæðisfélögunum sjálfum. 3. Eru húsnæðisfélög óhagnaðardrifin? Forseti ASÍ segir Viðskiptaráð sjá ofsjónum yfir því að eigið fé verði til í óhagnaðardrifnum félögum. Aftur á móti fjallar hann ekki um hvernig þetta eigið fé verður til. Staðreyndin er nefnilega sú að „óhagnaðardrifna“ félagið Bjarg skilaði tæpum 4 milljörðum í hagnað árið 2023 og tæpum 7 milljörðum árið 2022. Eitt óhagnaðardrifið leigufélag hefur því hagnast um yfir tíu milljarða á tveimur árum. Þessi hagnaður er tilkominn vegna þeirra opinberu styrkja sem félagið nýtur í formi lóða á niðursettu verði, stofnframlaga, og niðurgreiddra lána frá HMS. Þegar Bjarg var stofnað árið 2016 lögðu ASÍ og BSRB félaginu til 10 milljónir í eigið fé. Þessar 10 milljónir hafa nú umbreyst í 27 milljarða á tæpum áratug. Framlag verkalýðsfélaganna til þessa húsnæðisfélags hefur því 2.700-faldast. Öll þessi eiginfjármyndun tilheyrir húsnæðisfélögunum en ekki leigjendum þeirra. Þá leiddi nýleg könnun HMS í ljós að einungis 8% þeirra sem eru á leigumarkaði eru þar vegna þess að þeir vilja vera þar. Það hjálpar fáum að byggja upp umsvifamikið kerfi sem fækkar þeim sem eignast sitt eigið húsnæði og beinir fólki þess í stað inn á lítt eftirsóttan leigumarkað. 4. Eru húsnæðisfélög fyrir þá tekjulægstu? Í grein sinni fer forseti ASÍ yfir það hámark sem leigutakar húsnæðisfélaga mega vera með í tekjur. Þar er þó aðeins hálf sagan sögð. Í úthlutunarreglum húsnæðisfélaga er nefnilega einnig kveðið á um lágmarkstekjur. Þannig má greiðslubyrði leigu ekki vera hærri en 25-30% af heildartekjum leigutaka. Þessi regla veldur því að tekjulægstu hópar samfélagsins – þeir sem þurfa mest á stuðningi að halda – eru útilokaðir. Grundvallarmunur er á húsnæðisfélögum á borð við Bjarg og félagslegu húsnæði eins og Félagsbústöðum. Félagslegt húsnæði þjónar tekjulágum og viðkvæmum hópum og er því raunverulegur hluti af félagslegri húsnæðisstefnu. Húsnæðisfélög eins og Bjarg ná hins vegar hvorki til þeirra sem helst þurfa á stuðningi að halda né starfa á gagnsæjum og opnum grundvelli. Þau geta því ekki talist félagsleg í hefðbundnum skilningi þess orðs. 5. Standast húsnæðisfélög EES-samninginn? Umræðu um húsnæðisfélög hefur verið snúið á hvolf. Þau eru ekki opin, hvorki þegar kemur að úthlutun lóða né íbúða. Þau eru ekki hagkvæm, því ríkulegar niðurgreiðslur úr sameiginlegum sjóðum skila sér einungis að hluta til leigjenda. Þau eru ekki óhagnaðardrifin, því þau hafa skilað hagnaði upp á tugi milljarða. Og þau gagnast ekki þeim tekjulægstu, því úthlutunarreglur útiloka þá frá því að geta leigt íbúðirnar. Þessi atriði eru það sem kvörtun Viðskiptaráðs til ESA snýst um. Samkvæmt EES-samningnum er ríkisaðstoð ólögmæt ef hún uppfyllir tiltekin skilyrði, til dæmis um að veita tilteknum aðilum fjárhagslegt forskot, vera sértæk en ekki almenn, vera umsvifamikil, og að félagslegar undanþágur eigi ekki við. Að okkar mati eru þessi skilyrði uppfyllt. 6. Má gagnrýna húsnæðisfélög? Forseta ASÍ eru hugleiknar stúdentaíbúðir Háskólans í Reykjavík og reynir þannig að beina athyglinni frá framangreindum atriðum. Í kvörtun Viðskiptaráðs eru ekki gerðar athugasemdir við stuðning sem beinist að afmörkuðum hópum í viðkvæmri stöðu, til dæmis námsmönnum, öryrkjum og öðrum sem EES-reglur og dómafordæmi hafa viðurkennt sem slíka. Engu að síður eiga mörg sjónarmið hér að framan einnig við um stúdentaíbúðir, til dæmis um gagnsæi ef sveitarfélög afhenda lóðir á niðursettu verði. Hjá ASÍ virðist ríkja sú skoðun að þeir sem hljóta styrki úr opinberum kerfum eigi þar með að láta hjá líða að gagnrýna þau. Viðskiptaráð getur ekki tekið undir slíkt. Ráðið mun áfram tala fyrir því að stuðningur við einstaklinga á húsnæðismarkaði verði opinn, gagnsær, afmarkaður og veittur á jafnræðisgrundvelli – óháð því hver á í hlut. Þannig næst best markmið um að tryggja sem flestum þak yfir höfuðið á viðráðanlegu verði. Höfundur er framkvæmdastjóri Viðskiptaráðs [1] Samkvæmt leiguverðsjá Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar (maí 2025). Hlutfallslegur munur á leiguverði á fermetra fyrir óhagnaðardrifin húsnæðisfélög annars vegar og markaðsleigu hins vegar (einstaklinga og önnur leigufélög). Íbúðir í Reykjavík byggðar á árunum 2000-2025.
Skoðun Meiri gæði og mun minni álögur - Hveragerðisleiðin í leikskólamálum Jóhanna Ýr Jóhannsdóttir,Sandra Sigurðardóttir,Dagný Sif Sigurbjörnsdóttir,Halldór Benjamín Hreinsson,Njörður Sigurðsson skrifar
Skoðun Reykjavíkurborg stígur fyrsta skrefið í snjallvæðingu umferðarljósa! Einar Sveinbjörn Guðmundsson skrifar
Skoðun Framtíðin í fyrsta sæti – mikilvægi forgangsröðunar á tillögum Kópavogsbæjar í grunnskólamálum Sigrún Ólöf Ingólfsdóttir skrifar
Skoðun Þéttingarstefnan hefur brugðist og Dóra breytir um umræðuefni Aðalsteinn Haukur Sverrisson skrifar