Fast­eigna­markaðurinn hitnar en fram­kvæmdum fækkar

Alls voru gerðir 990 kaupsamningar í febrúar. Það eru 80 prósent fleiri samanborið við mánuðinn á undan og helmingi fleiri en í febrúar í fyrra. Mest er breytingin í nágrenni höfuðborgarsvæðisins en gerðir voru ríflega þrefalt fleiri kaupsamningar í Reykjanesbæ samanborið við fyrri mánuð. Rúmlega tvöfalt fleiri samningar voru gerðir á Akranesi og tæplega tvöfalt fleiri í Sveitarfélaginu Árborg.

Þetta, og meira, kemur fram í nýrri mánaðarskýrslu Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar, HMS. Þar segir að gögn um fasteignaauglýsingar bendi til þess að umsvif á fasteignamarkaði hafi einnig verið mikil í mars. Margar íbúðir hafi verið teknar úr birtingu af auglýsingasíðum, eða alls 1.251. í febrúar voru það 1.420. Það eru samanlagt 2.671. Til samanburðar voru þær undir 800 í nóvember og desember á síðasta ári.

Þessu tengt er auðvitað staðan í Grindavík en í lok síðustu viku fóru í gegn fyrstu kaup ríkisins á íbúðarhúsnæði í Grindavík í gegnum fasteignafélagið Þórkötlu. Þá höfðu alls 675 sótt um að Þórkatla keypti þau út. Í skýrslu HMS segir að til samanburðar hafi að meðaltali 625 kaupsamningum verið þinglýst í hverjum mánuði á höfuðborgarsvæðinu og í nágrenni þess í fyrra. Ný íbúðakaup Grindvíkinga gætu því jafngilt mánaðareftirspurn á svæðinu.

Fleiri íbúðir seljast á yfirverði

Í skýrslu HMS kemur fram að í febrúar hafi alls 13,4 prósent allra íbúða selst á yfirverði samanborið við 9,9 prósent þeirra í janúar. Hækkunin er að mestu vegna íbúða sem hafa selst á yfirverði á höfuðborgarsvæðinu en 15 prósent íbúða þar seldust á yfirverði í febrúar. Í nágrenni höfuðborgarsvæðisins seldust um 9,1 prósent íbúða á yfirverði. Annars staðar á landinu var hlutfallið 11,8 prósent.

Mestur er áhuginn, eða kaupþrýstingurinn á höfuðborgarsvæðinu í póstnúmerum 107 og 220 þar sem þriðja hver íbúð seldist á yfirverði. Þar á eftir koma póstnúmer 108, 111, 113 og 203, þar sem íbúðir seldust á yfirverði í yfir 20 prósent tilfella.

Utan höfuðborgarsvæðis er mestur kaupþrýstingur í Reykjanesbæ en tæplega fimmta hver íbúð seldist á yfirverði þar í febrúar.

Leiguverð hækkað hratt á Suðurnesjum

Þá segir í skýrslunni að einnig séu merki um viðsnúning á leigumarkaði. Leiguverð hafi hækkað hratt umfram almennt verðlag sér í lagi á Suðurnesjum.

Leigjandi stærri (3 til 4 herbergja) leiguíbúðar á Suðurnesjum greiddi 215 þúsund krónur í upphafi árs 2023 en greiðir nú um 285 þúsund krónur eða 70 þúsund krónum meira. Þá segir að leiguverð, hvort heldur sem um er að ræða minni (1-2 herbergja) eða stærri leiguíbúða á Suðurnesjum, sé nú 16 prósent hærra en það var september í fyrra. Hækkanir á meðalleiguverði á höfuðborgarsvæðinu eru á bilinu frá 3 prósent til 9 prósent á sama tíma.

Þá má einnig sjá áhrif þessa á lánamarkaði en heimilin leita nú til banka í auknum mæli í fjármögnun íbúðakaupa. Þetta er breyting frá síðasta ári þegar mikið jafnræði ríkti milli banka og lífeyrissjóða í nýjum lánveitingum til íbúðakaupa heimila. Hrein ný íbúðalán jukust um 20 prósent frá því í janúar en alls námu þau um 12,2 milljörðum króna í febrúar. Megnið af þessum hreinu nýju íbúðalánum í febrúar voru útlán banka til heimila eða 9 milljarðar af þessum 12,2 milljörðum króna hreinum nýjum útlánum til heimila. Fjárhæð nýrra lánveitinga banka í janúar og febrúar er tæplega tvöfalt hærri samanborið við lífeyrissjóði landsins.

Framkvæmdum fækkar á sama tíma

Á sama tíma hefur byggingamarkaðurinn dregist saman á síðustu mánuðum. Íbúðatalning HMS sýnir að framkvæmdum hafi fækkað á síðustu 12 mánuðum. Út frá talningunni er áætlað að 1.406 íbúðir komi á markað árið 2026. Það er um og innan við helmingur af væntu framboði íbúða í ár og eins á næsta ári. Í skýrslu HMS segir að þetta sé vegna þess að ráðist hafi verið í of fáar framkvæmdir á síðasta ári.

Úr talningu HMS í mars og í september kemur fram að framkvæmdir voru byrjaðar á 1.887 íbúðum, þar af 1.333 á höfuðborgarsvæðinu.

„Um er að ræða einungis um helming af þeim framkvæmdum sem fóru af stað síðustu tólf mánuði þar á undan á höfuðborgarsvæðinu. Enn ýktari sögu er að segja af nágrenni höfuðborgarsvæðis en 261 íbúð fór í framkvæmd á síðustu tólf mánuðum samanborið við 1.002 tólf mánuði þar á undan,“ segir í skýrslunni.

Í Reykjavíkurborg telja nýjar framkvæmdir 336 íbúðir, í Kópavogsbæ telja þær 52 íbúðir, í Garðabæ 164 íbúðir, í Hafnarfjarðarbæ 145 íbúðir og í Mosfellsbæ 38 íbúðir. Fyrir utan höfuðborgarsvæðið eru flestar nýjar framkvæmdir í Sveitarfélaginu Árborg þar sem þær telja 92 íbúðir, í Akureyrarbæ telja þær 62 íbúðir og í Sveitarfélaginu Vogum 38 íbúðir.

Yfirvofandi samdráttur í byggingariðnaði

Talningar HMS og kannanir Samtaka iðnaðarins (SI) benda til mikils samdráttar í byggingariðnaði frá ársbyrjun 2023. Könnun SI frá janúar 2023 sýndi 65 prósenta samdrátt í áformum um nýjar byggingarframkvæmdir. Þessi spá raungerðist samkvæmt talningu HMS í september sama ár sem sýndi 70 prósenta samdrátt í nýjum framkvæmdum miðað við árið á undan.

Í skýrslu HMS segir að könnun SI í byrjun mars á þessu ári hafi svo gefið vísbendingu um 15 prósenta samdrátt í áformum til viðbótar á milli ára, en nýjasta íbúðatalning HMS í mars, sem sýndi 9,3 prósenta samdrátt í umfangi íbúða í byggingu, staðfesti þær vísbendingar.

Taflan hér að ofan sýnir íbúðaþörf, samanborið við vænt framboð íbúða samkvæmt nýjustu íbúðatalningu HMS. Samkvæmt henni mun uppbygging íbúða einungis ná að sinna um 56% af væntri íbúðaþörf þessa árs og næsta árs, ef tekið er tillit til aukinnar húsnæðisþarfar vegna búferlaflutninga Grindvíkinga.

Samkvæmt áætlun HMS munu 1.406 íbúðir sem eru nú í byggingu koma inn á markað árið 2026. Samkvæmt þeirra gögnum er það nægilega mikið til að sinna um 29 prósent af væntri íbúðaþörf á því ári. Hefja þyrfti framkvæmdir á tæplega 3.500 íbúðum til viðbótar það sem af er ári til að byggt verði í samræmi við íbúðaþörf árið 2026, ef gert er ráð fyrir að byggingartími hverrar íbúðar sé 18 til 24 mánuðir.

Samkvæmt íbúðatalningunni var farið af stað með framkvæmdir á 1.065 íbúðum á milli september 2023 og mars 2024. Með óbreyttum hraða á nýjum framkvæmdum má því búast við að hafist verði handa við um 2.130 íbúðum á þessu ári. Tvöfalda þyrfti hraða nýrra framkvæmda á árinu hið minnsta til þess að hægt verði að sinna væntri íbúðaþörf árið 2026.

Hægt er að kynna sér betur málið hér á vef HMS.