Að vera eða ekki vera í fjöleignarhúsum hæfur Sigurður Helgi Guðjónsson skrifar 2. febrúar 2023 13:01 Að undanförnu hefur mikið verið rætt og ritað um nágrannaerjur í fjöleignarhúsum, sbr. nýlega grein mína á þessum vettvangi um um „Fjölbýli í blíðu og stríðu“ og umfjöllun á Stöð 2 sl. sunnudag. Hefur í umræðunni gætt misskilnings um meint rétt- og úrræðaleysi íbúðareiganda í fjöleignarhúsa vegna ónæðisvaldandi granna og réttarstöðu aðila í þýðingarmiklum atriðum. Eigendum er skylt að haga hagnýtingu sinni þannig að aðrir í húsinu verði ekki fyrir meiri ama, ónæði og óþægindum en óhjákvæmileg er, Eiganda ber að sína tillitssemi og taka eðlilegt tillit til sambýlisfólks síns. Hann má ekki hagnýta sameiginlegt húsrými eða lóð n til annars en hún er ætluð. Honum ber að fara að settum umgengisreglum og ákvörðunum fundar og fyrirmælum stjórnar. Þessar grundvallarreglur ganga svo eins og rauður þráður í gegn um fjöleignarhúsalögin og eru nánar útfærðar í einstökum greinum laganna. Oftast er sambýlið með ágætum og lífið gengur sinn gang án þess að menn séu að velta fyrir sér reglum. Það er einatt erfitt að draga mörkin milli þess sem má og ekki má. Sumar athafnir eru leyfilegar þótt þeim fylgi ónæði og óþægindi. Hjá því verður ekki komist, það leiðir af eðli hlutanna, loft eins er annars gólf o.s.frv. Eigendur verða að umlíða hið venjulega, þ.e. það ónæði sem alltaf hlýtur að fylgja venjulegu heimilislífi nágranna. Þeir sem eru fyrirferðarmiklir og háværir eiga ekki kröfu á því að sameigendurnir uni þeim það og þeir sem eru viðkvæmari en gengur og gerist eiga heldur ekki kröfu á því að sameigendurnir taki sérstakt tillit til þeirra. Fjöleignarhúsalögin frá 1994 hafa að geyma mjög öflug úrræði þegar eigandi eða annar íbúi gersit sekur um gróf eða ítrekuð brot gagnvart sambýlisfólki sínu. Segir um það í 55 gr. laganna. Viðurlög við brotum er brottvísun, bann við búsetu og/eða þvinguð sala íbúðar. Þessi úrræði eru öflugri, ítarlegri og ganga lengra en í löggjöf annarra þjóða. Það er í fyrsta lagi húsfélag sem getur beitt þessum úrræðum en ef það gerir það ekki geta einsakir eigendur farið á stúfana á eigin spýtur. Málið strandar því ekki á því að aðrir eigendur vilji ekki ljá atbeina sinn. Hins vegar er það alltaf sterkari máltilbúnaður þegar húsfélag eða allir aðrir eigendur standa saman og er með í málinu til sóknar. En stundum bitnar ónæði meira á einum en öðrum. Það leiðir af eðli hlutanna. Aðstæður, staðhættir og skipulag er tíðum þannig að sumir verða fyrir ónæðinu meðan aðrir finna ekki fyrir því. Það er meira á brattan að sækja þegar samstaða næst ekki og sækjandi er einn á báti en leiðin er samt fær en torfarin. Eigandi íbúðar hefur fráleitt meiri rétt að láta illum látum og brjóta gegn sameigendum sínum en aðrir íbúar. Það er því misskilningur að lögreglan taki ekki á málinu og geti ekkert gert af því að ónæðisvaldurinn sé eigandi en ekki t.d. leigjandi 55, grein hefur að geyma þrautaúrræði sem grípa má til þegar allt um þrýtur og önnur sund eru lokuð. Brotin verða að vera alvarlegs eðlis og sýnt að fortölur og aðvaranir hafi ekki dugað. Þá verður sá, hvort sem það er Húsfélag eða einstakur eigandi, að sanna brotin og að fortölur hafi ekki borið árangur. Af hlutarins eðli leiðir að gera verður ríkar kröfur til sönnunar. Með þessu úrræðum er jú verið að skerða eða höggva í stjórnarskrárvarinn eignarrétt eiganda en vel að merkja í því skyni að vernda ríkari rétt annarra íbúa til að búa við eðlilegar og fjölskylduvænar aðstæður í friði og án röskunar af hálfu hinna skeytingarlausu. Sönnunargögn í slíkum álum eru einkum lögregluskýrslur og önnur gögn um lögregluafskipti. Svona málum verður svo að framfylgja með lögsókn í almennu einkamáli ef ekki vill betur. Í mjög grófum tilvikum er hægt að fara einfaldari og skemmri leið með svonefndri beinni aðfarargerð. Almennt eru deilur og ónæðis- og samskiptamál í fjölbýlishúsum ekki lögreglumál í eðli sínu. Samskipti fólks í fjölbýli eru yfirleitt á sviði einkaréttar. Lögreglan hefur almennt ekki afskipti af einkaréttindum og deilum fólks á því sviði. Telji fólk á sér brotið í því efni verður það að leita réttar síns eins og áður segir fyrir almennum dómstólum, kærunefndum eða stjórnvöldum. Lögreglan vaktar og hefur afskipti af brotum á hegningarlögum og öðrum refsilögum, þ á m. lögreglusamþykktum en í þeim eru m.a. ákvæði um að ekki megi raska svefnró fólks. Það er fyrst og fremst á þeim grundvelli sem lögreglan hefur afskipti af samskiptum fólks í fjölbýli. Eins líka þegar um aðra háttsemi er að ræða sem brýtur í bága við refsilög, eins og ofbeldi og skemmdarverk og eiturlyfjabrask- og neyslu. Sem sagt: Sé um röskun á svefnfriði eða refsilagabrot að tefla þá er lögreglunni rétt og skylt að hafa afskipti af málum. Ella er ekki um lögreglumál að ræða. Ákvæði 55. gr. hafa reynst vel og þau hafa mikið varnaðargildi. Það er erfitt að hugsa sér að ganga öllu lengra. Hins vegar má hugsanlega auðvelda málareksturinn og sönnunarfærslu í slíkum málum. Lögreglan hefur mikið á sinni könnu og þar er mikið sparað og hún hefur takmarkaðan mannskap og tíma til að sinna útköllum og skýrslugerð vegna svona mála, nema í alvarlegustu málunum. Hugsanlega má byggja á öðrum sönnunargögnum en lögregluskýrslum í meira mæli en nú er gert, t.d. skýrslum eða vottorðum frá öryggisfyrirtækjum og upptökum og myndum. Höfundur er formaður Húseigendafélagsins. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Málefni fjölbýlishúsa Athugið. Vísir hvetur lesendur til að skiptast á skoðunum. Allar athugasemdir eru á ábyrgð þeirra er þær rita. Lesendur skulu halda sig við málefnalega og hófstillta umræðu og áskilur Vísir sér rétt til að fjarlægja ummæli og/eða umræðu sem fer út fyrir þau mörk. Vísir mun loka á aðgang þeirra sem tjá sig ekki undir eigin nafni eða gerast ítrekað brotlegir við ofangreindar umgengnisreglur. Mest lesið Kvenskörung á Bessastaði Þorbergur Þórsson Skoðun Brjótum heimsblað! Hallgrímur Helgason Skoðun Traustir skulu hornsteinar Jakob Bragi Hannesson Skoðun Jón Þór Stefánsson Skoðun Gallar frambjóðandans - hjálparhönd til óákveðinna Gunnar Helgason Skoðun Ætlar auðvaldinu loks að takast að ráða í forsetaembættið? Reynir Böðvarsson Skoðun Minn maður mun standa í lappirnar Helgi Pétursson Skoðun Kjósum forseta sem við treystum Ingileif Jónsdóttir Skoðun Hvers vegna kýs ég „nörd“ í smáríkjafræðum sem forseta? Steinn Jóhannsson Skoðun Hefur allt til brunns að bera Árný Björg Blandon Skoðun Skoðun Skoðun Jón Þór Stefánsson skrifar Skoðun Kvenskörung á Bessastaði Þorbergur Þórsson skrifar Skoðun Traustir skulu hornsteinar Jakob Bragi Hannesson skrifar Skoðun Ég treysti Katrínu Guðný Hildur Magnúsdóttir skrifar Skoðun ALDIN kallar eftir loftslagsaðgerðum Árni Bragason,Halldór Reynisson,Heiðrun Guðmundsdóttir,Dagný Halldórsdóttir,Tryggvi Felixson skrifar Skoðun Gallar frambjóðandans - hjálparhönd til óákveðinna Gunnar Helgason skrifar Skoðun Opið bréf til stjórnarformanns Gildis Björn Sævar Einarsson skrifar Skoðun Rjúfum þögnina: andlegt ofbeldi Alfa Jóhannsdóttir skrifar Skoðun Hvers vegna kýs ég „nörd“ í smáríkjafræðum sem forseta? Steinn Jóhannsson skrifar Skoðun Kjósum húmanista – Konu hugsjóna og framkvæmdargleði Birna Gunnlaugsdóttir skrifar Skoðun Óhollustan í að sópa gærdeginum undir teppi skrifar Skoðun Við eigum skilið Höllu Tómasdóttur! Thor Ólafsson skrifar Skoðun Halla Hrund Logadóttir: Framtíðarforseti Íslands? Sandra B. Franks skrifar Skoðun Að sitja vel í sjálfri sér Kolbrún Sverrisdóttir skrifar Skoðun Halla Tómasdóttir fyrir okkur unga fólkið Kári Sigfússon skrifar Skoðun Kjósum alvöru forseta en ekki óbreytt ástand Kári Allansson skrifar Skoðun Ætlar auðvaldinu loks að takast að ráða í forsetaembættið? Reynir Böðvarsson skrifar Skoðun Halla Hrund Logadóttir: Framtíðarforseti Íslands? Sandra B. Franks skrifar Skoðun Ég kýs Katrínu! Bjarnheiður Hallsdóttir skrifar Skoðun Opinber umræða í þágu hugsunar Gunnar Snorri Árnason skrifar Skoðun Hefur allt til brunns að bera Árný Björg Blandon skrifar Skoðun Brjótum heimsblað! Hallgrímur Helgason skrifar Skoðun Kjósum forseta sem við treystum Ingileif Jónsdóttir skrifar Skoðun Það skiptir máli hver er forseti landsins Unnar Geir Unnarsson skrifar Skoðun Sjálfstæði eða fall? Ágústa Ágústsdóttir skrifar Skoðun Afturbatapíka í skilgreiningu HKL Steingrímur Gunnarsson skrifar Skoðun Ó, vakna þú mín Þyrnirós! Ólafur H. Ólafsson skrifar Skoðun Kryddum tilveruna í skrautbúning Ásdís Rán Gunnarsdóttir skrifar Skoðun Er landið stjórnlaust og býr þjóðin við valdníðslu og rányrkju? Vilhelm Jónsson skrifar Skoðun Hví Halla Hrund? – Skyldulesning! Ole Anton Bieltvedt skrifar Sjá meira
Að undanförnu hefur mikið verið rætt og ritað um nágrannaerjur í fjöleignarhúsum, sbr. nýlega grein mína á þessum vettvangi um um „Fjölbýli í blíðu og stríðu“ og umfjöllun á Stöð 2 sl. sunnudag. Hefur í umræðunni gætt misskilnings um meint rétt- og úrræðaleysi íbúðareiganda í fjöleignarhúsa vegna ónæðisvaldandi granna og réttarstöðu aðila í þýðingarmiklum atriðum. Eigendum er skylt að haga hagnýtingu sinni þannig að aðrir í húsinu verði ekki fyrir meiri ama, ónæði og óþægindum en óhjákvæmileg er, Eiganda ber að sína tillitssemi og taka eðlilegt tillit til sambýlisfólks síns. Hann má ekki hagnýta sameiginlegt húsrými eða lóð n til annars en hún er ætluð. Honum ber að fara að settum umgengisreglum og ákvörðunum fundar og fyrirmælum stjórnar. Þessar grundvallarreglur ganga svo eins og rauður þráður í gegn um fjöleignarhúsalögin og eru nánar útfærðar í einstökum greinum laganna. Oftast er sambýlið með ágætum og lífið gengur sinn gang án þess að menn séu að velta fyrir sér reglum. Það er einatt erfitt að draga mörkin milli þess sem má og ekki má. Sumar athafnir eru leyfilegar þótt þeim fylgi ónæði og óþægindi. Hjá því verður ekki komist, það leiðir af eðli hlutanna, loft eins er annars gólf o.s.frv. Eigendur verða að umlíða hið venjulega, þ.e. það ónæði sem alltaf hlýtur að fylgja venjulegu heimilislífi nágranna. Þeir sem eru fyrirferðarmiklir og háværir eiga ekki kröfu á því að sameigendurnir uni þeim það og þeir sem eru viðkvæmari en gengur og gerist eiga heldur ekki kröfu á því að sameigendurnir taki sérstakt tillit til þeirra. Fjöleignarhúsalögin frá 1994 hafa að geyma mjög öflug úrræði þegar eigandi eða annar íbúi gersit sekur um gróf eða ítrekuð brot gagnvart sambýlisfólki sínu. Segir um það í 55 gr. laganna. Viðurlög við brotum er brottvísun, bann við búsetu og/eða þvinguð sala íbúðar. Þessi úrræði eru öflugri, ítarlegri og ganga lengra en í löggjöf annarra þjóða. Það er í fyrsta lagi húsfélag sem getur beitt þessum úrræðum en ef það gerir það ekki geta einsakir eigendur farið á stúfana á eigin spýtur. Málið strandar því ekki á því að aðrir eigendur vilji ekki ljá atbeina sinn. Hins vegar er það alltaf sterkari máltilbúnaður þegar húsfélag eða allir aðrir eigendur standa saman og er með í málinu til sóknar. En stundum bitnar ónæði meira á einum en öðrum. Það leiðir af eðli hlutanna. Aðstæður, staðhættir og skipulag er tíðum þannig að sumir verða fyrir ónæðinu meðan aðrir finna ekki fyrir því. Það er meira á brattan að sækja þegar samstaða næst ekki og sækjandi er einn á báti en leiðin er samt fær en torfarin. Eigandi íbúðar hefur fráleitt meiri rétt að láta illum látum og brjóta gegn sameigendum sínum en aðrir íbúar. Það er því misskilningur að lögreglan taki ekki á málinu og geti ekkert gert af því að ónæðisvaldurinn sé eigandi en ekki t.d. leigjandi 55, grein hefur að geyma þrautaúrræði sem grípa má til þegar allt um þrýtur og önnur sund eru lokuð. Brotin verða að vera alvarlegs eðlis og sýnt að fortölur og aðvaranir hafi ekki dugað. Þá verður sá, hvort sem það er Húsfélag eða einstakur eigandi, að sanna brotin og að fortölur hafi ekki borið árangur. Af hlutarins eðli leiðir að gera verður ríkar kröfur til sönnunar. Með þessu úrræðum er jú verið að skerða eða höggva í stjórnarskrárvarinn eignarrétt eiganda en vel að merkja í því skyni að vernda ríkari rétt annarra íbúa til að búa við eðlilegar og fjölskylduvænar aðstæður í friði og án röskunar af hálfu hinna skeytingarlausu. Sönnunargögn í slíkum álum eru einkum lögregluskýrslur og önnur gögn um lögregluafskipti. Svona málum verður svo að framfylgja með lögsókn í almennu einkamáli ef ekki vill betur. Í mjög grófum tilvikum er hægt að fara einfaldari og skemmri leið með svonefndri beinni aðfarargerð. Almennt eru deilur og ónæðis- og samskiptamál í fjölbýlishúsum ekki lögreglumál í eðli sínu. Samskipti fólks í fjölbýli eru yfirleitt á sviði einkaréttar. Lögreglan hefur almennt ekki afskipti af einkaréttindum og deilum fólks á því sviði. Telji fólk á sér brotið í því efni verður það að leita réttar síns eins og áður segir fyrir almennum dómstólum, kærunefndum eða stjórnvöldum. Lögreglan vaktar og hefur afskipti af brotum á hegningarlögum og öðrum refsilögum, þ á m. lögreglusamþykktum en í þeim eru m.a. ákvæði um að ekki megi raska svefnró fólks. Það er fyrst og fremst á þeim grundvelli sem lögreglan hefur afskipti af samskiptum fólks í fjölbýli. Eins líka þegar um aðra háttsemi er að ræða sem brýtur í bága við refsilög, eins og ofbeldi og skemmdarverk og eiturlyfjabrask- og neyslu. Sem sagt: Sé um röskun á svefnfriði eða refsilagabrot að tefla þá er lögreglunni rétt og skylt að hafa afskipti af málum. Ella er ekki um lögreglumál að ræða. Ákvæði 55. gr. hafa reynst vel og þau hafa mikið varnaðargildi. Það er erfitt að hugsa sér að ganga öllu lengra. Hins vegar má hugsanlega auðvelda málareksturinn og sönnunarfærslu í slíkum málum. Lögreglan hefur mikið á sinni könnu og þar er mikið sparað og hún hefur takmarkaðan mannskap og tíma til að sinna útköllum og skýrslugerð vegna svona mála, nema í alvarlegustu málunum. Hugsanlega má byggja á öðrum sönnunargögnum en lögregluskýrslum í meira mæli en nú er gert, t.d. skýrslum eða vottorðum frá öryggisfyrirtækjum og upptökum og myndum. Höfundur er formaður Húseigendafélagsins.
Skoðun ALDIN kallar eftir loftslagsaðgerðum Árni Bragason,Halldór Reynisson,Heiðrun Guðmundsdóttir,Dagný Halldórsdóttir,Tryggvi Felixson skrifar