Fólksfjölgun skýrði stóran hluta hækkunar húsnæðisverðs fyrir hrun jón hákon halldórsson skrifar 25. maí 2016 14:00 Lúðvík segir að þótt fólksflutningar skýri stóran hluta af þeirri verðhækkun sem varð á íbúðarhúsnæði á árunum 2004 fram til ársins 2008 þurfi hið sama ekki að eiga við núna. Fréttablaðið/Vilhelm Ástæður verðhækkana á húsnæði í aðdraganda bankahrunsins voru margvíslegar. Eftir einkavæðingu bankanna gerbreyttist íbúðalánamarkaðurinn og eftir hrunið breyttist húsnæðislánamarkaðurinn svo aftur. Í nýrri grein Lúðvíks Elíassonar, hagfræðings hjá fjármálastöðugleika Seðlabankans, kemur fram að fólksflutningar til landsins skýra líka stóran hluta verðbreytinga á árunum 2004 til 2014. Grein Lúðvíks nefnist Icelandic Boom and Bust og birtist á vef tímaritsins Housing Studies. Þar sýnir Lúðvík fram á að 1% fólksfjölgun vegna aðfluttra umfram brottflutta á ári olli ríflega 4% verðhækkun umfram það sem annars hefði orðið. Fólksfjölgunin skýrir þar með nálægt þriðjung af þeirri verðhækkun sem varð á árunum 2004 til og með ársins 2007. Í grein Lúðvíks kemur fram að húsnæðisverð á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 95 prósent á árunum 2004 til og með árinu 2007 eða um 59 prósent að raunvirði. Þar af skýrir fjöldi aðfluttra umfram brottflutta 23 prósent af hækkuninni samkvæmt útreikningum Lúðvíks. Á sama tíma jókst fjárfesting í íbúðarhúsnæði um 74 prósent á föstu verðlagi og nam 7,7 prósentum af landsframleiðslu á fjórða fjórðungi ársins 2007. „Það eru margar kenningar um fólksflutninga og hvernig þeir hafa áhrif. Þegar menn hafa verið að meta þetta í öðrum löndum, til dæmis í Bretlandi, þá eru menn ekki að sjá svona mikil áhrif,“ segir Lúðvík. Hann bendir á að í Bretlandi hafi menn jafnvel talið að áhrifin væru neikvæð. „Þar sem kom mikið af innflytjendum inn þá fóru þeir tekjuháu út úr því sveitarfélagi. Og þá lækkuðu heildartekjurnar og þar með lækkaði fasteignaverðið,“ segir Lúðvík og bætir því við að áhrifin hérna hafi því verið ólík því sem gerist annars staðar. „Ég held að þau skýrist meðal annars af því að ráðstöfunartekjur voru að aukast það mikið að fólk var að verða ríkara. Það var að kaupa stærra og byggja. Svo kemur inn tiltölulega ódýrt vinnuafl og byggingarkostnaður lækkar,“ segir Lúðvík. Það sem gerist hins vegar er að hópurinn sem kemur inn kaupir ódýru íbúðirnar. Fólkið sem á ódýru íbúðirnar á þar með auðveldara með að losa sig við þær til að fara í stærra húsnæði og það ýtir kerfinu af stað. Lúðvík segir að þetta hafi síðan gengið til baka þegar fólki fór að fækka eftir hrunið. „Eitt prósent fækkun skýrir þá fjögur prósent af verðlækkun,“ segir hann. Lúðvík segir að það sé ekki endilega alltaf hægt að útskýra hækkun verðs með fjölgun innflytjenda. Núna sé eftirspurn eftir húsnæði miklu staðbundnari en hún var og ráðist af öðrum þáttum. Til dæmis sé eftirspurn eftir Airbnb-íbúðum í miðbænum. „Þannig að það eru líklegast ferðamenn sem eru að skýra þetta núna,“ segir hann. Nauðsynlegt sé að fylgjast með hvað hafi áhrif hverju sinni. Mest lesið Arnar Már nýr aðstoðarforstjóri Viðskipti innlent Krónísk óstundvísi: Skýringar og góð ráð Atvinnulíf „Ég var skíthrædd að senda þessa tölvupósta“ Atvinnulíf Sjö vilja taka við af Gunnari Viðskipti innlent Vinnunetföng algeng leið fyrir hakkara til að brjótast inn í íslensk fyrirtæki Viðskipti innlent Hagnaður Íslandsbanka 5,4 milljarðar á fyrsta fjórðungi Viðskipti innlent Bíllinn leggur meðan ég fæ mér drykk - smart #3 reynsluakstur Samstarf Hefja sölu á íbúðum á Orkureitnum Viðskipti innlent Stofnandi Binance dæmdur fyrir peningaþvætti Viðskipti erlent Lokar Önnu Jónu og segir það mikinn létti Viðskipti innlent Fleiri fréttir Hagnaður Íslandsbanka 5,4 milljarðar á fyrsta fjórðungi Arnar Már nýr aðstoðarforstjóri Vinnunetföng algeng leið fyrir hakkara til að brjótast inn í íslensk fyrirtæki Sjö vilja taka við af Gunnari Hagnaður Landsbankans nam 7,2 milljörðum á fyrstu þremur mánuðum ársins Frumkvöðlar koma saman í Kolaportinu Hefja sölu á íbúðum á Orkureitnum Bein útsending: Stærri styrktækifæri í mannvirkjaiðnaði Lokar Önnu Jónu og segir það mikinn létti Hagnaður Arion dróst saman um tvo milljarða Hefja úthlutun lóða í Vatnsendahvarfi Ráðherra bað um tíu milljarða króna í viðbót í arð Bein útsending: Eftirfylgni við Stöðugleikasamninginn Landa stórum sölusamningi Reginn afturkallar samrunatilkynningu við Eik Vextir verði ekki lækkaðir fyrr en í haust Hafa tryggt útgáfu íslenska tölvuleiksins Island of Winds Verðbólgan úr sex prósentum í ár í 3,5 prósent árið 2026 Vilja gera tilraunir með orkuframleiðslu í geimnum á Íslandi Reksturinn þungur í kjölfar „yfirgangs og afskipta lögreglu“ Fjármálastjóri Play segir upp Tryggðu sér 300 milljóna króna fjármögnun Skelltu líka í lás á Exit og í Nýju vínbúðinni Innsigla B5 að kröfu Skattsins Töpuðu þremur milljörðum á fyrsta ársfjórðungi Farsímatekjur undir væntingum Hæstiréttur sker úr um hvort taka hafi mátt bjór úr hillum Samþykkja helming umsókna um sölu eigna fyrir lok vikunnar Selma nýr formaður Kvenna í orkumálum Verðbólgan minnkar en vextirnir hækka Sjá meira
Ástæður verðhækkana á húsnæði í aðdraganda bankahrunsins voru margvíslegar. Eftir einkavæðingu bankanna gerbreyttist íbúðalánamarkaðurinn og eftir hrunið breyttist húsnæðislánamarkaðurinn svo aftur. Í nýrri grein Lúðvíks Elíassonar, hagfræðings hjá fjármálastöðugleika Seðlabankans, kemur fram að fólksflutningar til landsins skýra líka stóran hluta verðbreytinga á árunum 2004 til 2014. Grein Lúðvíks nefnist Icelandic Boom and Bust og birtist á vef tímaritsins Housing Studies. Þar sýnir Lúðvík fram á að 1% fólksfjölgun vegna aðfluttra umfram brottflutta á ári olli ríflega 4% verðhækkun umfram það sem annars hefði orðið. Fólksfjölgunin skýrir þar með nálægt þriðjung af þeirri verðhækkun sem varð á árunum 2004 til og með ársins 2007. Í grein Lúðvíks kemur fram að húsnæðisverð á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 95 prósent á árunum 2004 til og með árinu 2007 eða um 59 prósent að raunvirði. Þar af skýrir fjöldi aðfluttra umfram brottflutta 23 prósent af hækkuninni samkvæmt útreikningum Lúðvíks. Á sama tíma jókst fjárfesting í íbúðarhúsnæði um 74 prósent á föstu verðlagi og nam 7,7 prósentum af landsframleiðslu á fjórða fjórðungi ársins 2007. „Það eru margar kenningar um fólksflutninga og hvernig þeir hafa áhrif. Þegar menn hafa verið að meta þetta í öðrum löndum, til dæmis í Bretlandi, þá eru menn ekki að sjá svona mikil áhrif,“ segir Lúðvík. Hann bendir á að í Bretlandi hafi menn jafnvel talið að áhrifin væru neikvæð. „Þar sem kom mikið af innflytjendum inn þá fóru þeir tekjuháu út úr því sveitarfélagi. Og þá lækkuðu heildartekjurnar og þar með lækkaði fasteignaverðið,“ segir Lúðvík og bætir því við að áhrifin hérna hafi því verið ólík því sem gerist annars staðar. „Ég held að þau skýrist meðal annars af því að ráðstöfunartekjur voru að aukast það mikið að fólk var að verða ríkara. Það var að kaupa stærra og byggja. Svo kemur inn tiltölulega ódýrt vinnuafl og byggingarkostnaður lækkar,“ segir Lúðvík. Það sem gerist hins vegar er að hópurinn sem kemur inn kaupir ódýru íbúðirnar. Fólkið sem á ódýru íbúðirnar á þar með auðveldara með að losa sig við þær til að fara í stærra húsnæði og það ýtir kerfinu af stað. Lúðvík segir að þetta hafi síðan gengið til baka þegar fólki fór að fækka eftir hrunið. „Eitt prósent fækkun skýrir þá fjögur prósent af verðlækkun,“ segir hann. Lúðvík segir að það sé ekki endilega alltaf hægt að útskýra hækkun verðs með fjölgun innflytjenda. Núna sé eftirspurn eftir húsnæði miklu staðbundnari en hún var og ráðist af öðrum þáttum. Til dæmis sé eftirspurn eftir Airbnb-íbúðum í miðbænum. „Þannig að það eru líklegast ferðamenn sem eru að skýra þetta núna,“ segir hann. Nauðsynlegt sé að fylgjast með hvað hafi áhrif hverju sinni.
Mest lesið Arnar Már nýr aðstoðarforstjóri Viðskipti innlent Krónísk óstundvísi: Skýringar og góð ráð Atvinnulíf „Ég var skíthrædd að senda þessa tölvupósta“ Atvinnulíf Sjö vilja taka við af Gunnari Viðskipti innlent Vinnunetföng algeng leið fyrir hakkara til að brjótast inn í íslensk fyrirtæki Viðskipti innlent Hagnaður Íslandsbanka 5,4 milljarðar á fyrsta fjórðungi Viðskipti innlent Bíllinn leggur meðan ég fæ mér drykk - smart #3 reynsluakstur Samstarf Hefja sölu á íbúðum á Orkureitnum Viðskipti innlent Stofnandi Binance dæmdur fyrir peningaþvætti Viðskipti erlent Lokar Önnu Jónu og segir það mikinn létti Viðskipti innlent Fleiri fréttir Hagnaður Íslandsbanka 5,4 milljarðar á fyrsta fjórðungi Arnar Már nýr aðstoðarforstjóri Vinnunetföng algeng leið fyrir hakkara til að brjótast inn í íslensk fyrirtæki Sjö vilja taka við af Gunnari Hagnaður Landsbankans nam 7,2 milljörðum á fyrstu þremur mánuðum ársins Frumkvöðlar koma saman í Kolaportinu Hefja sölu á íbúðum á Orkureitnum Bein útsending: Stærri styrktækifæri í mannvirkjaiðnaði Lokar Önnu Jónu og segir það mikinn létti Hagnaður Arion dróst saman um tvo milljarða Hefja úthlutun lóða í Vatnsendahvarfi Ráðherra bað um tíu milljarða króna í viðbót í arð Bein útsending: Eftirfylgni við Stöðugleikasamninginn Landa stórum sölusamningi Reginn afturkallar samrunatilkynningu við Eik Vextir verði ekki lækkaðir fyrr en í haust Hafa tryggt útgáfu íslenska tölvuleiksins Island of Winds Verðbólgan úr sex prósentum í ár í 3,5 prósent árið 2026 Vilja gera tilraunir með orkuframleiðslu í geimnum á Íslandi Reksturinn þungur í kjölfar „yfirgangs og afskipta lögreglu“ Fjármálastjóri Play segir upp Tryggðu sér 300 milljóna króna fjármögnun Skelltu líka í lás á Exit og í Nýju vínbúðinni Innsigla B5 að kröfu Skattsins Töpuðu þremur milljörðum á fyrsta ársfjórðungi Farsímatekjur undir væntingum Hæstiréttur sker úr um hvort taka hafi mátt bjór úr hillum Samþykkja helming umsókna um sölu eigna fyrir lok vikunnar Selma nýr formaður Kvenna í orkumálum Verðbólgan minnkar en vextirnir hækka Sjá meira