Fólksfjölgun skýrði stóran hluta hækkunar húsnæðisverðs fyrir hrun

Ástæður verðhækkana á húsnæði í aðdraganda bankahrunsins voru margvíslegar. Eftir einkavæðingu bankanna gerbreyttist íbúðalánamarkaðurinn og eftir hrunið breyttist húsnæðislánamarkaðurinn svo aftur. Í nýrri grein Lúðvíks Elíassonar, hagfræðings hjá fjármálastöðugleika Seðlabankans, kemur fram að fólksflutningar til landsins skýra líka stóran hluta verðbreytinga á árunum 2004 til 2014.

Grein Lúðvíks nefnist Icelandic Boom and Bust og birtist á vef tímaritsins Housing Studies.­ Þar sýnir Lúðvík fram á að 1% fólksfjölgun vegna aðfluttra umfram brottflutta á ári olli ríflega 4% verðhækkun umfram það sem annars hefði orðið. Fólksfjölgunin skýrir þar með nálægt þriðjung af þeirri verðhækkun sem varð á árunum 2004 til og með ársins 2007.

Í grein Lúðvíks kemur fram að húsnæðisverð á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 95 prósent á árunum 2004 til og með árinu 2007 eða um 59 prósent að raunvirði. Þar af skýrir fjöldi aðfluttra umfram brottflutta 23 prósent af hækkuninni samkvæmt útreikningum Lúðvíks. Á sama tíma jókst fjárfesting í íbúðarhúsnæði um 74 prósent á föstu verðlagi og nam 7,7 prósentum af landsframleiðslu á fjórða fjórðungi ársins 2007.

„Það eru margar kenningar um fólksflutninga og hvernig þeir hafa áhrif. Þegar menn hafa verið að meta þetta í öðrum löndum, til dæmis í Bretlandi, þá eru menn ekki að sjá svona mikil áhrif,“ segir Lúðvík. Hann bendir á að í Bretlandi hafi menn jafnvel talið að áhrifin væru neikvæð. „Þar sem kom mikið af innflytjendum inn þá fóru þeir tekjuháu út úr því sveitarfélagi. Og þá lækkuðu heildartekjurnar og þar með lækkaði fasteignaverðið,“ segir Lúðvík og bætir því við að áhrifin hérna hafi því verið ólík því sem gerist annars staðar.

„Ég held að þau skýrist meðal annars af því að ráðstöfunartekjur voru að aukast það mikið að fólk var að verða ríkara. Það var að kaupa stærra og byggja. Svo kemur inn tiltölulega ódýrt vinnuafl og byggingarkostnaður lækkar,“ segir Lúðvík.

Það sem gerist hins vegar er að hópurinn sem kemur inn kaupir ódýru íbúðirnar. Fólkið sem á ódýru íbúðirnar á þar með auðveldara með að losa sig við þær til að fara í stærra húsnæði og það ýtir kerfinu af stað. Lúðvík segir að þetta hafi síðan gengið til baka þegar fólki fór að fækka eftir hrunið. „Eitt prósent fækkun skýrir þá fjögur prósent af verðlækkun,“ segir hann.

Lúðvík segir að það sé ekki endilega alltaf hægt að útskýra hækkun verðs með fjölgun innflytjenda. Núna sé eftirspurn eftir húsnæði miklu staðbundnari en hún var og ráðist af öðrum þáttum. Til dæmis sé eftirspurn eftir Airbnb-íbúðum í miðbænum. „Þannig að það eru líklegast ferðamenn sem eru að skýra þetta núna,“ segir hann. Nauðsynlegt sé að fylgjast með hvað hafi áhrif hverju sinni.