Fréttaskýring: Leigumarkaðurinn í ójafnvægi

Hagstæðara virðist vera að kaupa íbúðarhúsnæði um þessar mundir en leigja. Í það minnsta ef tekið er mið af hlutfalli kaupverðs af leiguverði sem oft er notað til að gefa vísbendingu um hvor valkosturinn er betri. Greiningaraðilar á markaði spá flestir nokkurri raunhækkun á húsnæðisverði á næstu misserum. Ein forsenda slíkra spáa er að hluti þess hóps sem nú er á leigumarkaði fari brátt að huga að húsnæðiskaupum.

Hagstæðara nú að leigjaEftirspurn eftir húsnæði á íslenska leigumarkaðnum jókst mikið eftir bankahrun. Sú sókn hefur knúið áfram talsverða hækkun á leiguverði. Frá því að Þjóðskrá Íslands hóf að taka saman vísitölu leiguverðs á höfuðborgarsvæðinu í janúar 2011 hefur það hækkað um tæp 9% að raunvirði. Á sama tímabili hefur húsnæðisverð á höfuðborgarsvæðinu hækkað um ríflega 3%. Leiga, sem valkostur við húsnæðiskaup, hefur því versnað.

Seðlabanki Íslands fjallaði um stöðu leigumarkaðarins í rammagrein í Peningamálum (nr. 2 2012) sem komu út í maí á þessu ári. Í greininni skoðaði bankinn meðal annars hlutfall kaupverðs af leiguverði (e. price-to-rent ratio) á árinu 2011 en hlutfallið er talið gefa vísbendingu um hvort hagstæðara sé að kaupa eða leigja.

Segir í greininni að þumalputtareglan sé sú að ef hlutfallið er undir 15 sé hagstæðara að kaupa eign. Sé hlutfallið á bilinu 16 til 20 er talið hagstæðara að kaupa ef ætlunin er að eiga eignina lengi en leigja ef ætlunin er að eiga hana í skamman tíma. Þá er talið hagstæðara að leigja fremur en að kaupa ef hlutfallið er yfir 20. Þó rekur Seðlabankinn þann varnagla að sögulega hefur þetta hlutfall verið hærra til að mynda í Evrópa og Bandaríkjunum en á Íslandi meðal annars vegna ólíks lánamarkaðar.

Kemur í ljós að þetta hlutfall var alls staðar á landinu undir 15 í fyrra. Hæst var það á Kjalarnesi og í Mosfellsbæ þar sem það var 13,5 en lægst á Vestfjörðum þar sem það var 8,9. Sé tekið mið af þróun vísitala íbúðaverðs og leiguverðs á höfuðborgarsvæðinu það sem af er þessu ári má vera ljóst að þetta hlutfall hefur enn lækkað, í það minnsta á höfuðborgarsvæðinu.

Húsnæðisverð á uppleiðÓvíst er hve lengi þetta ástand getur varað, ekki síst þar sem flestir greiningaraðilar búast við kröftugri raunhækkun húsnæðisverðs á næstu misserum.

Til dæmis kynnti greining Íslandsbanka nýja þjóðhagsspá í lok september þar sem gert var ráð fyrir 7% nafnhækkun íbúðaverðs á þessu ári og svipaðri hækkun næstu tvö ár. Samanlögð hækkun á tímabilinu gæti því numið 22,6%. Á sama tímabili býst greining Íslandsbanka við 13,9% verðbólgu og því væri um 7,7% raunhækkun húsnæðisverðs að ræða.

Svipuð saga var sögð í nýjustu hagspám greiningardeildar Arion banka og hagfræðideildar Landsbankans. Hagfræðideildin spáði 7% raunhækkun á árunum 2012 til 2014 í maí síðastliðnum. Þá var greiningardeild Arion banka enn bjartsýnni og spáði ríflega 12% raunhækkun húsnæðisverðs á tímabilinu.

Auðbjörg Ólafsdóttir, hagfræðingur í Greiningu Íslandsbanka, segir ýmis teikn á lofti sem renna stoðum undir spá bankans. „Fyrst og fremst byggir spáin á undirliggjandi efnahagslegum þáttum. Við væntum áframhaldandi efnahagsbata, gerum ráð fyrir að fjárfesting aukist og að hagur heimilanna haldi áfram að vænkast. Þar fyrir utan teljum við líklegt að spurn eftir húsnæði verði mikil á næstu misserum.“

Auðbjörg bendir til að mynda á að stórir árgangar séu að komast á húskaupaaldur sem muni styðja við frekari hækkun húsnæðisverðs. „Á sama tíma erum við að horfa á þann veruleika að það hefur mjög lítið húsnæði verið byggt undanfarin ár. Á síðasta ári var einungis byrjað að reisa 142 íbúðir á höfuðborgarsvæðinu. Það er í sögulegu samhengi mjög lítið og því mun aukið framboð varla standa undir eftirspurninni, í það minnsta fyrst um sinn.“

Auðbjörg bendir einnig á að gjaldeyrishöftin fækki verulega þeim fjárfestingarkostum sem íslenskum fjárfestum standi til boða. Því kunni fjárfestar að líta meira en ella til íbúðarhúsnæðis sem fjárfestingarkosts.

Tilfærsla af leigumarkaði á húsnæðismarkað?Um leigumarkaðinn segir Auðbjörg að líklega muni ákveðin tilfærsla verða af leigumarkaðnum inn á húsnæðismarkaðinn á næstu misserum. „Leigumarkaðinn hefur nær tvöfaldast frá hruni og leiguverð er orðið frekar hátt. Mjög margir sem hafa farið inn á leigumarkaðinn á síðustu árum eru nú á þessum skilgreinda húskaupaaldri, 25 til 35 ára. Hluti þessa hóps, í það minnsta, hyggst væntanlega kaupa sér húsnæði fyrr eða síðar. Þá hefur stórkaupavísitala Capacent Gallup einmitt verið að sýna að áhugi þessa aldurshóps á húsnæðiskaupum er nú allur að glæðast,“ segir Auðbjörg.

Loks bendir Auðbjörg á að það taki yfirleitt tíma fyrir leigu- og húsnæðismarkaðinn að ná jafnvægi. „Nýjar íbúðir eru náttúrulega ekki byggðar á einni nóttu. Þá má velta fyrir sér hvort leigumarkaðurinn á Íslandi hafi breyst til frambúðar eftir hrun. Maður hefði til dæmis haldið að hann myndi minnka eitthvað með auknum umsvifum á húsnæðismarkaði síðustu tvö ár. Hann hefur hins vegar ekki breyst mikið og því gæti einhver sagt að nú vilji einfaldlega fleiri vera á leigumarkaði eða þá að fólk sé smeykara við að skuldsetja sig en áður. Ef svo er gæti þessi þróun orðið eitthvað hægari.“