Alþjóða gjaldeyrissjóðurinn - Vanþekking og rangfærslur

Alþjóða gjaldeyrissjóðurinn hefur vakið athygli í fjölmiðlum og víðar með því að kenna Íbúðalánasjóði um aukna þenslu og ójafnvægi íslensks efnahagskerfis og með því að halda því fram að sjóðurinn beri ábyrgð á háum skammtímavöxtum hér á landi. Jafnframt er mælt með því að hámarkslán og lánshlutfall verði tafarlaust lækkað og að Íbúðalánasjóður verði lagður niður í núverandi mynd.

Ályktanir og niðurstöður Alþjóða gjaldeyrissjóðsins vekja furðu og benda, í besta falli, til þess að misbrestur hafi verið í upplýsingaöflun sérfræðinga sjóðsins hér á landi. Þó ber þess að geta að skoðun þeirra um að breyta Íbúðalánasjóði eða leggja hann niður er ekki ný af nálinni.

Í ljósi umræðunnar síðustu daga er rétt að draga fram nokkrar staðreyndir málsins, með hliðsjón af greinargerð og niðurstöðum sérfræðinga Alþjóða gjaldeyrissjóðsins.

Samband nafnvaxta og verðtryggðra vaxta

Hér á landi er skuldabréfamarkaður að mörgu leyti ólíkur því sem tíðkast annars staðar. Sérstaða íslensks skuldbréfamarkaðar er verðtryggð skuldabréf. Þau eru yfirleitt gefin út til langs tíma en óverðtryggð skuldabréf til skamms tíma.

Oft er ósamræmi í þróun nafnvaxta og verðtryggðra vaxta sem og í þróun langtíma og skammtíma vaxta. Eðli þeirra er ólíkt og það er oft neikvæð fylgni á milli verðbólgu og verðtryggðra vaxta en jákvæð tengsl milli nafnvaxta og verðbólgu.

Þróun skammtímavaxta stjórnast mikið af stöðu hagkerfisins í viðkomandi landi.

Vaxtaferillinn hér á landi liggur niður á við eins og í mörgum öðrum löndum þar sem hagvöxtur er mikill, þ.e.a.s. vextirnir eru lægri eftir því sem lánið er til lengri tíma.

Íbúðalánasjóður gefur út verðtryggð langtímabréf og veitir veðlán í samræmi við það. Tengslin milli bréfa sjóðsins og útlánavaxta hafa litla fylgni við skammtímanafnvexti, sem eru grunnvextir og helsta hagstjórnartæki Seðlabanka Íslands. Því getur reynst erfitt fyrir Seðlabankann að berjast gegn verðbólgu með nafnvöxtum við þessar aðstæður þegar almenningur fjármagnar íbúðakaup sín með langtímalánum á verðtryggðum vöxtum sem eru lægri en skammtíma nafnvextir. Ábendingar Alþjóða gjaldeyrissjóðsins ættu því frekar að beinast að sambandi verðtryggðra langtímavaxta og skammtímanafnvaxta en að stöðu Íbúðalánasjóðs.

Myndin hér að neðan sýnir vaxtaferil í íslenskum krónum þar sem skammtímavextir eru um 6% hærri en langtímavextir. Íbúðalán hér á landi eru yfirleitt til langs tíma.

Fjármögnun og útlánavextir Íbúðalánasjóðs byggjast á markaðskjörum á hverjum tíma

Útlánavextir Íbúðalánasjóðs byggjast á fjármögnunarvöxtum sjóðsins. Ferlið er gagnsætt þar sem fjármögnunarvextirnir eru markaðsvextir íbúðabréfanna. Sjóðurinn bætir svo 0,45% álagi ofan á vextina. Áætlað er að ríkisábyrgð íbúðabréfa lækki markaðsvexti þeirra um 0,15-0,20%. Þar af leiðandi væru útlánsvextir Íbúðalánasjóðs hærri sem því nemur ef ábyrgðin væri ekki til staðar. Það er deginum ljósara að 0,15-0,20% hærri vextir hefðu engu breytt í stríðinu við verðbólguna hér á landi undanfarin þrjú ár.

Útlán Íbúðalánasjóðs til heimila hafa dregist saman

Síðan bankarnir komu inn á íbúðalánamarkaðinn í ágúst 2004 hafa ný útlán þeirra numið yfir 400 milljörðum króna. Ný útlán Íbúðalánasjóðs hafa verið 160 milljarðar á sama tíma. Ef uppgreiðslur á lánum Íbúálánasjóðs upp á 240 milljarða króna eru teknar með eru nettóútlán Íbúðalánasjóðs raunar neikvæð um 80 milljarða.

Þessar tölur gera ekki ráð fyrir lánum bankanna í erlendum gjaldeyri, en eins fram kemur hjá Seðlabanka Íslands hafa slík lán aukist gríðarlega á þessu ári og nema nú um 80 milljörðum króna. Með þessar tölur og almennar hagfræðikenningar í huga er erfitt að sjá hvernig hægt er að kenna Íbúðalánasjóði um aukna þenslu með tilheyrandi verðbólgu.

Myndin og taflan hér að neðan sýna þróun skulda heimilanna síðust þrjú ár. Útlán bankastofnana til heimila hafa nærri þrefaldast á sama tíma og útlán Íbúðalánasjóðs til heimila hafa dregist saman um tæplega fimmtung á tímabilinu.

Meðallánsupphæð og lánshlutfall lágt

Meðallán Íbúðalánasjóðs er rúmlega 9 milljónir króna þó að hámarkslánsfjárhæð sé 18 milljónir. Ef hámarkslán Íbúðalánasjóðs hefði hækkað í samræmi við hækkun íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu ætti hámarkslánið nú að vera yfir 24 milljónir króna, en ekki 18 milljónir.

Ekki er lánað meira en sem nemur 90% af kaupverði og aldrei umfram brunamótamat, sem yfirleitt er mun lægra en markaðsverð á höfuðborgarsvæðinu. Í raun geta því tiltölulega fáir á höfuðborgarsvæðinu tekið hámarkslán sjóðsins vegna þessara takmarkana. Fyrstu fjóra mánuði ársins veitti sjóðurinn einungis 40 lán á höfuðborgarsvæðinu þar sem hámarkshlutfalli var náð.

Bankarnir setja yfirleitt ekki slíkar takmarkanir og lána í samræmi við markaðsvirði eigna.

Lánshlutfall Íbúðalánasjóðs er að meðaltali um 55% og lánshlutfall nýrra lána er um 60%. Þetta er mun lægra hlutfall en hjá bönkunum.

Hækkun lánshlutfalls Íbúðalánasjóðs hefur því nánast engin áhrif á þenslu, ólíkt stórauknum lánveitingum bankanna til heimilanna í erlendri mynt. Ef litið er á meðallánsupphæð og meðallánshlutfall hjá Íbúðalánasjóði er erfitt að sjá hvernig Alþjóða gjaldeyrissjóðurinn getur komist að þeirri niðurstöðu að lækka beri hámarkslánsfjárhæð og lánshlutfall Íbúðalánasjóðs.

Íbúðalánasjóðir og opinber afskipti af íbúðalánamarkaði

Íbúðalánasjóður er ekki eini sjóðurinn í heiminum sem lánar til fjármögnunar íbúðarhúsnæðis með stuðningi eða atbeina stjórnvalda. Í þessu sambandi nægir að nefna Fannie Mae og Freddie Mac í Bandaríkjunum og SBAB í Svíþjóð. Öflun íbúðarhúsnæðis á bestu mögulegum kjörum, óháð efnahag og búsetu, er einfaldlega mikilvægt mál, sem stjórnvöld láta sig varða víðar en hér á landi. Þannig má viðhalda samkeppni á íbúðalánamarkaði og forðast markaðsbresti.

Ábyrgð og hæfni innlendra fjölmiðla

Flestir innlendir fjölmiðlar hafa tekið ábendingum Alþjóða gjaldeyrissjóðsins sem heilögum sannleika og ekki reynt að kryfja þær til mergjar. Vekur það spurningar um hæfni íslenskra fjölmiðla til að fjalla fagmannlega um mál af þessu tagi. Í ljósi sögunnar er ljóst að þeir hafa farið offari í garð Íbúðalánasjóðs og slegið upp fyrirsögnum og greinum sem hafa verið fjarri öllum raunveruleika. Má þar sem dæmi nefna forsíðugrein í Morgunblaðinu í desember 2004 þar sem fullyrt var að Íbúðalánasjóður gæti komist í þrot.

Einnig má gagnrýna fjölmiðla fyrir að leita ekki eftir skoðunum eða viðbrögðum frá Íbúðalánasjóði. Talað er um sjóðinn en ekki við forsvarsmenn hans þegar veigamikil mál hefur borið á góma. Því hafa rangfærslur um sjóðinn verið algengar í fjölmiðlum.

Trúverðugleiki Samtaka atvinnulífsins

Í júlí 2005 birtist grein á heimasíðu Samtaka atvinnulífsins þar sem sagt var að Íbúðalánasjóður hefði tapað 15 milljörðum króna og næmi það meira en öllu eigin fé sjóðsins.

Þegar samtökin réðust svo nýverið aftur á Íbúðalánasjóð, með sambærilegum rökum og Alþjóða gjaldeyrissjóðurinn beitir fyrir sig, vakna óneitanlega grunsemdir um að samtökin séu að sinna hagsmunagæslu í stað þess að taka þátt í málefnalegri umræðu.

LokaorðNiðurstöður Alþjóða gjaldeyrissjóðsins eru ekki í nokkru samræmi við staðreyndir sem hér hafa verið raktar. Þær byggjast, að mínu mati, á misskilningi og vankunnáttu um þennan málaflokk hér á landi.

Íbúðalánasjóður getur ekki borið ábyrgð á auknum útlánum bankanna til heimilanna.

Þessi útlán bankastofnana hafa nær þrefaldast og aukist um 500 milljarða króna síðastliðin þrjú ár. Þar af tengjast yfir 400 milljarðar fasteignakaupum. Eru þá ótalin gjaldeyrislán bankanna. Á sama tíma hafa útlán Íbúðalánasjóðs dregist saman um nærri því fimmtung.

Krafa um að Íbúðalánasjóður lækki umsvifalaust hámarkslán sín og veðhlutföll er undarleg enda hafa útlán sjóðsins verið hófleg og langt undir hámörkum. Það sýnir ábyrgð Íbúðalánasjóðs og skapar ekki þenslu nema síður sé.

Óskiljanlegt er að kenna Íbúðalánasjóði um of háa skammtímavexti og lítt virka peningamálastefnu. Íbúðakaup eru venjulega fjármögnuð með lánum á langtímavöxtum sem eru heldur lægri en skammtímavextir. Halli vaxtaferilsins byggist á væntingum markaðarins og speglar efnahagsástandið í hverju landi. Íbúðalánasjóður hefur hins vegar ekkert með það að gera.

Menn geta haft ýmsar skoðanir á hvernig þessum málum verður best fyrir komið. Staðreyndum um Íbúðalánasjóð verður hins vegar ekki breytt. Rangfærslur og afbakanir verða ekki notaðar til að rökstyðja að þensla og árangurslítil peningamálastefna sé Íbúðalánasjóði að kenna.