Verðmætin falin í nýtingunni

„Okkar starf felst aðallega í því að finna betri nýtingu á landi eða húsnæði sem þegar er til staðar – gera það verðmætara. Þá kaupum við eignina og þróum áfram hugmyndir um breytta nýtingu. Draumastaðan er að fá óskipulagt svæði með engri starfsemi á eða svæði með starfsemi á sem heimilt er að breyta. Dæmi um slíkt er að taka verksmiðjuhúsnæði og breyta því í íbúðir. Þetta er þróunarfélag og á því byggjast tekjur okkar,“ segir Oddur Víðisson, framkvæmdastjóri Þyrpingar. Það verk sem starfsfólk Þyrpingar vinnur er nauðsynlegt til að auka hagkvæmni í hagkerfinu og lágmarka sóun. Skortur á verðmætu landi hefur verið sígilt viðfangsefni í stórborgum um allan heim – um leið og byggð þenst út og fólki á sama blettinum fjölgar. Undanfarin ár hefur fólk í Reykjavík verið að takast á við þetta viðfangsefni. Þar sem eignarréttur er viðurkenndur og frjáls viðskipti fást þrifist leysast svona mál svo til af sjálfu sér með aðstoð fyrirtækja eins og Þyrpingar. Breytt nýting landsvæða og annarra eigna, sem næst fram fyrir tilstuðlan frjálsra samninga, er leið til að hámarka nytjar neytenda og hagnað fyrirtækja. Í hagfræði kallast það leiðin að kjörstöðu, eða Pareto-hagkvæmni, þar sem ekki er hægt að bæta stöðu tiltekins einstaklings nema með því að gera stöðu annars verri. Oddur viðurkennir aðspurður að hann keyri um Reykjavíkurborg og horfi öðrum augum á tiltekin svæði en flestir aðrir. Markmiðið er að skynja tækifærin sem liggja alls staðar í loftinu. Hvar er hægt að rífa niður, byggja nýtt, breyta notkun eða skipulagi, leigja svo og selja í kjölfarið. Þetta er hugmyndavinna sem skapar verðmæti og starfsreynsla hans nýtist til að brjótast út úr þeim ramma sem flestir aðrir hugsa innan. VERÐMÆTI Í LEIGUSAMNINGUM Dæmi um verkefni sem Þyrping er þegar byrjað á er hinn svokallaði Bílanaustsreitur við Borgartún. Þar er búið að fjárfesta í fimmtán þúsund fermetra lóð sem búðin Bílanaust stóð áður á. Byrjað er að rífa húsið til að rýma fyrir sérhönnuðu tólf hundruð fermetra skrifstofu- og þjónustuhúsnæði. Þetta á að vera tilbúið í byrjun árs 2007 og hafa auglýsingar um leigutaka sést í blöðum undanfarna daga. „Ég þarf að fylla húsið af leigutökum og selja það. Mestu verðmætin fyrir mig eru falin í leigusamningunum. Þá er ég ekki í nokkrum vandræðum með að selja húsið til fjárfesta eða fasteignafélaga,“ segir Oddur. Leigutakar séu flokkaðir eftir ákveðnum reglum þar sem hið opinbera er besti leigutakinn. Þetta sé áhættusækin framkvæmd því farið sé af stað með enga leigutaka, en staðsetning sé góð og húsið frambærilegt. Annað verkefni Þyrpingar er uppbygging Skuggahverfis, á milli Skúlagötu og Lindargötu. „Skuggahverfið var verkefni utan um þá hugmynd að þétta byggð í miðborg. Við fáum ekkert út úr þessum byggingum þar sem við borgum verktaka fullt verð fyrir sína vinnu þar. Tekjurnar okkar felast helst í hugmyndavinnu við skipulag og nýtingu á lóðinni.“ DUTTLUNGAFULL PÓLITÍK Þyrping hefur líka skipulagt Akraland í Garðabæ, sem áður var í eigu Jóns Ólafssonar athafnamanns. Oddur segist hafa byrjað á því að heyra frá sveitarfélaginu; hvaða hugmyndir forsvarsmenn þess hefðu um svæðið. Aðalskipulag var til staðar en svo snerist deiluskipulagið um pólitík. Skipulagsmálin snúi að miklu leyti um pólitík sem geti oft verið duttlungafull. Þá var svæðið í Garðabæ teiknað og lóðirnar seldar. „Við setjum fram tillögu sem við veðjum á að gangi eftir og verðum að vita hver viðskiptavinurinn er á endanum,“ segir Oddur. Félag eins og Þyrping eigi ekki neinar fasteignir til langs tíma. Félagið sé ekki langtímafjárfestir heldur þróunarfélag á sviði skipulagsmála og mannvirkjagerðar. „Fasteignafélögin, eins og Stoðir, eru langtímafjárfestar, áhættufælnir og þar af leiðandi með öðruvísi fjármagnskjör hjá fjármálastofnunum. Slík félög eru að fá sínar fjárfestingar til baka á fjórtán til sextán árum. Við aftur á móti megum ekki eiga neitt, erum áhættusækin, fjárfestum og seljum. Dæmi um slíkar fjárfestingar eru Skuggahverfið sem við seljum, Akralandið sem við seljum og svo núna Borgartúnið þar sem við byggjum upp fasteign og seljum.“ FASTEIGNAFÉLÖG URÐU TIL Það er ekki langt síðan sú hugsun sem Þyrping vinnur eftir fór að ryðja sér til rúms á Íslandi. Nú er ekki algilt lengur að fyrirtæki og stofnanir eigi húsnæðið sem þau eru í eins og í gamla daga. Fasteignir eru annað hvort í sérstökum fasteignafélögum, sem fyrirtækin eiga hundrað prósent, eða semja um leigu til langs tíma. Oddur segir að í kjölfar þessarar þróunar hafi orðið til fjárfestar í fasteignum. Fyrirtækin hafi séð kost í því að selja húsnæðið, nota peningana í reksturinn og borga mánaðarlega leigu. „Við vinnum með topp tíu staðsetningar á höfuðborgarsvæðinu og förum ekkert út fyrir það,“ segir Oddur. Hann giskar á að tækifærin á þessu svæði til að þróa, breyta og skapa verðmæti séu um fimmtíu. Ef samkeppnisaðilar keppi líka um þessi tækifæri séu ef til vill þrjátíu tækifæri eftir. Þyrping eigi þá kannski möguleika á að ná fimmtán verkefnum til viðbótar. „Án þess að ég vilji gera lítið úr tækifærunum á Íslandi erum við alveg tilbúin að skoða tækifæri í öðrum borgum líka,“ segir hann og nefnir Kaupmannahöfn sem dæmi í því sambandi.