Bankar sækja á Íbúðalánasjóð

Fasteignasalar segja að það heyri nú orðið til algjörra undantekninga ef kaupendur stórra eigna taki lán hjá Íbúðalánasjóði. Bankarnir sjá nú alfarið um fjármögnun slíkra eigna. Fasteignaviðskipti hafa glæðst mjög að undanförnu og verðið hækkar þótt það hafi ekki komið fram í vísitölu húsnæðisverðs. Ný íbúðalán bankanna, á 4,2 prósent vöxtum, virðast því vera byrjuð að hafa veruleg áhrif á fasteignamarkaðinn. Þetta sést einnig á tölfræðinni. Þinglýstum kaupsamningum hefur fjölgað mjög á síðustu vikum en á sama tíma dregur úr lánaveitingum Íbúðalánasjóðs á höfuðborgarsvæðinu. Þessi þróun er öfug við það sem áður hefur verið þar sem sveiflur í upphæð lána Íbúðalánasjóðs hafa verið í takt við sveiflur á fasteignamarkaði. Það er því óhætt að draga þá ályktun að hlutur Íbúðalánasjóðs fari minnkandi á íbúðamarkaði. Stóru kaupin til bankanna "Ákveðinn hópur tekur bara lán í bönkum. Það er mjög einfalt. Þeir sem þurfa meira lán en sem nemur hámarki Íbúðalánasjóðs, 9,2 milljónir, leita eftir viðskiptum annars staðar. Sá hópur fer næstum allur annað og flestir í bankana," segir Björn Þorri Viktorsson, formaður Félags fasteignasala. "Það er undantekning ef maður sér fólk sem er að kaupa eignir á yfir fimmtán til átján milljónir snúa sér til Íbúðalánasjóðs. Þetta eru bara smáíbúðir og minni eignir," segir hann. "Íbúðalánasjóð vantar sárlega heimild til að fara í hærra veðhlutfall. Hann situr alveg eftir þegar það kemur að stærri eignum," bætir hann við. Fastlega er gert ráð fyrir að breytingar á lagaumhverfi Íbúðalánasjóðs verði meðal fyrstu mála sem afgreidd verða á haustþingi. Veðhlutfall verður hækkað í nítíu prósent. Kippur á markaðinum Hákon Róbert Jónsson, sölumaður fasteigna hjá Kjöreign, greinir mikinn kipp á fasteignamarkaði á síðustu vikum. "Verðið er farið upp. Það er meira spurt um hverja eign. Þær stoppa skemur við. Fólk er í fæstum tilfellum að taka yfir Íbúðalánasjóðslánin og fólk er að lækka vaxtaprósentuna hjá sér," segir Hákon. Hann segir að fyrst þegar lán bankanna voru kynnt hafi komið hik á markaðinn en nú sé mikil hreyfing komin á markaðinn. "Fólk er að skipta úr leiguhúsnæði og er að kaupa," segir hann. "Það er miklu meiri hreyfing á stærri eignum þótt þær minni fari líka hratt út. Þetta er breyting frá því í sama tíma og í fyrra," bætir hann við. Hákon Róbert segir að svo virðist vera sem fólk eigi mjög auðvelt með að fá íbúðalán hjá bönkunum en að lækkaðir vextir á lífeyrissjóðslánum hafi einnig hjálpað til við að koma hreyfingu má markaðinn. Hann segir að það sé einnig áberandi að spurn eftir húsnæði sé ekki eins bundin við ákveðin svæði og verið hafi. Alls staðar á höfuðborgarsvæðinu gangi vel að selja fasteignir. Fólk grípur tækifærið "Fólk er í rauninni að ná sér í ávöxtun á meðan íbúðaverð er að hækka svona hratt. Þetta er mesta ávöxtun sem fólk kemst í núna. Það er bæði að spara sér í greiðslubyrði og að auka verðgildi eigna sinna með því að vera með hagstæðari lán þannig að þetta spilar allt saman," segir Hákon. Hann segir að fólk horfist í augu við það núna að eiga kost á lágum vöxtum en að það kunni að breytast eftir því sem stýrivextir hækki. Það sé því opið fyrir ákveðið tækifæri fyrir fólk nú sem hugsanlega lokist fyrr en síðar. "Það sem gæti hugsanlega gerst er að vextir hækki og þá getur fólk ekki lengur setið að þessum vöxtum. Fólk sér glugga sem gæti lokast á næstu mánuðum eða misserum," segir Hákon. Vísitalan segir ekki allt Björn Þorri segir að þótt vísitala húsnæðisverðs hafi lækkað milli september og október segi það ekki alla söguna. Verð á húsnæði fer hækkandi þrátt fyrir þetta. Ástæða misræmisins er sú að í útreikningi vísitölunnar hefur það talist verðgildi fasteignaviðskipta til hækkunar ef yfirtekin voru lán á hærri vöxtum en sem nemur ávöxtunarkröfu á markaði. Þetta yfirverð var reiknað þótt fjármunirnir sem um ræddi skiptu ekki um hendur. "Hægt og bítandi sýnist okkur verðið vera áfram á uppleið. Þó er vísitalan niður á við um mánaðarmót en skýringin á því er sú að yfirtaka áhvílandi lána með hærri vöxtum en nú tíðkast á markaðinum heyrir nú til algjörra undantekninga," segir Björn Þorri. Þetta þýðir að þegar kaupsamningar fara til meðferðar hjá stjórnvöldum er ekkert yfirverð reiknað og því hækkar vísitalan ekki í takt við raunverulega verðþróun í fasteignamarkaði. Breytt samsetning á fjármögnun íbúðakaupa veldur því ákveðnu ójafnvægi við útreikning vísitölunnar.