Vísitala raunverðs atvinnuhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 8,8 prósent á síðasta ári og var í sögulegu hágildi í lok ársins. Í ritinu Fjármálastöðugleika, sem var gefið út í gær, kemur fram að aðrir mælikvarðar gefi einnig til kynna að verð á markaði með atvinnuhúsnæði sé hátt í sögulegu samhengi. Þannig jókst velta í þinglýstum viðskiptum með atvinnuhúsnæði á höfuðborgarsvæðinu umtalsvert á síðasta ári og hefur ekki mælst jafn mikil á einu ári frá upphafi mælinga.
Aukin eftirspurn helgast meðal annars af 5,6 prósenta fjölgun á vinnumarkaði milli ára og hröðum vexti einkaneyslu en fjármálastöðugleikanefnd bendir á að framboðið hafi verið tregbreytilegt.
Stofn atvinnuhúsnæðis á landinu öllu stækkaði að meðaltali um 1,3 prósent á árunum 2011 til 2021 en til samanburður stækkaði stofninn að meðaltali um 3,3 prósent á árunum 2000 til 2010.
„Áhersla byggingarverktaka virðist að mestu leyti hafa verið á íbúðarhúsnæði á undanförnum árum enda íbúðaverð mjög hátt og töluvert um endurskipulögð svæði í Reykjavík þar sem íbúðarhúsnæði kemur í stað iðnaðarhúsnæðis,“ segir í Fjármálastöðugleika.
„Lítið framboð og hátt verð virðast einkenna markað með atvinnuhúsnæði nú um mundir. Þar leika framangreind áhersla á íbúðauppbyggingu, takmarkað lóðaframboð og afkastageta byggingageirans stór hlutverk. Nú þegar íbúðaverð fer lækkandi gæti skapast hvati fyrir meiri uppbyggingu atvinnuhúsnæðis og myndi slík uppbygging teljast jákvæð.“
Árshækkun vísitölu íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu mældist 4,5 prósent að raunvirði í janúar. Þá hækkun má að öllu leyti rekja til verðþróunar fram á mitt síðasta ár. Að raunvirði náði húsnæðisverð hámarki í júní 2022 en hefur lækkað um 3,4 prósent síðan.
Þá telur Fjármálastöðugleikanefnd mikilvægt að varast þær miklu sveiflur sem einkennt hafa atvinnuhúsnæðismarkaðinn í gegnum tíðina.
„Skaðlegar verðsveiflur verða þegar óhóflegt misvægi myndast milli framboðs og eftirspurnar á markaðnum. Um þessar mundir virðist þörf á því að takmarka slíkt misvægi bæði með því að halda aftur af þenslu á eftirspurnarhlið markaðarins og með því að skapa aðstæður sem greiða fyrir auknu framboði.“
Útlán viðskiptabankanna með veði í atvinnuhúsnæði jukust um 8,2 prósent að raunvirði á milli ára eftir samdrátt í þrjú ár þar á undan.
Þrátt fyrir útlánaaukningu dróst fjárhæð illa varinnar áhættu, skilgreind sem fjárhæð lána yfir 90 prósenta veðsetningarhlutfalli, saman um 25 prósent á síðasta ári eftir 22 prósenta samdrátt á árinu 2021.
„Sú þróun gefur til kynna að útlánaáhætta bankanna sem tengist atvinnuhúsnæðismarkaði hafi minnkað talsvert,“ segir í Fjármálastöðugleika en tekið er fram að hækkandi verð atvinnuhúsnæðis geti skapað falskt öryggi með því að lækka skráð veðsetningarhlutföll.
„Sé hið háa verð ekki nógu vel stutt af grundvallarþáttum á borð við eftirspurn og tekjustreymi, eða sé það stutt af óvenjulega hagstæðum grundvallarþáttum sem fljótt getur fjarað undan, eins og lágu vaxtastigi, getur það einfaldlega endurspeglað auknar líkur á miklu verðfalli. Þetta á ekki síst við á grunnum mörkuðum þar sem seljanleiki er takmarkaður, eins og hinum íslenska atvinnuhúsnæðismarkaði.“
