Að hafa hemil á fasteignaverði án þess að hækka vexti Ólafur Margeirsson skrifar 14. ágúst 2022 22:32 Verðbólga, eins og hún er mæld á Íslandi, er í dag 9,9%. Það er langt fyrir ofan 2,5% verðbólgumarkmið Seðlabanka Íslands. Stór hluti verðbólgunnar er vegna hækkana á fasteignaverði: fasteignaliðurinn er að baki 4 prósentustigum af núverandi ársverðbólgu. Og sé horft lengra aftur í tímann má sjá að það er fyrst og fremst fasteignaliðurinn sem hefur hækkað síðustu ár (sjá mynd 1). Hækkun leigu- og fasteignverðs hefur áberandi áhrif á verðbólguÓlafur Margeirsson Til að bregðast við hárri verðbólgu hefur Seðlabanki Íslands, líkt og aðrir seðlabankar víða í heiminum, hækkað vexti. Þessar vaxtahækkanir eru að hafa veruleg áhrif á fasteignamarkað og ljóst er að hægjast mun verulega á hækkunum fasteignaverðs á næstunni. Sé horft á „meðaleign“ í fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu hefur mánaðarleg greiðslubyrði af nýju óverðtryggðu láni hækkað um ca. 120-130þ.kr. frá því fyrir um ári síðan. Laun hafa vissulega hækkað á sama tíma en fæst heimili hafa séð álíka hækkanir á sínum tekjum. Sum heimili hafa, því miður, brugðið á það ráð að taka verðtryggð lán en þau velta stórum hluta kostnaðarins við íbúðalán yfir á höfuðstólinn í stað þess að lántaki borgi hann strax líkt og er raunin í tilviki óverðtryggðra lána. Þetta lánaform, sem á ensku kallast „negative amortisation“, er bannað víða, t.d. í mörgum ríkjum Bandaríkjanna, á grundvelli neytendaverndar: lántakinn er plataður til að halda að hann hafi efni á fasteign sem hann í raun hefur ekki efni á. Ef hægist nægilega mikið á fasteignaverðshækkunum til að þær haldi ekki í við hækkunina á höfuðstól hins verðtryggða láns endar lántakinn á því að tapa eigin fé sínu í fasteigninni. Vert er að vara við lántöku verðtryggðra lána. Viðhalda þarf fjárfestingu í íbúðabyggingum Önnur leið til þess að hafa hemil á verðbólgu, án þess að hækka vexti, er að auka framboð af því sem skortur er á. Og skorturinn á húsnæði er mikill m.v. eftirspurnina. Þess vegna hefur leiguverð hækkað eins mikið og raunin er. Í framhaldi af því, að viðbættum breytingum á vöxtum og miklu framboði af lánum til íbúðakaupa, hefur fasteignaverð hækkað mikið. Þessi leigu- og fasteignaverðs hækkun hefur, sem fyrr segir, ýtt undir verðbólguna eins og hún er mæld á Íslandi. Lausnin er að byggja fleiri íbúðabyggingar, sérstaklega til að leigja út á leigumarkaði: því fleiri íbúðir sem eru til leigu, því minni þrýstingur á leiguverð og þar með minni þrýstingur á fasteignaverð. Að sama skapi myndi aukið framboð af fasteignum til sölu minnka verðþrýsting á fasteignamarkaði. Því miður eru merki þess að uppbygging á fasteignum til íbúðar sé að dragast saman (sjá mynd 2). Þessi samdráttur getur haft þær langtímaafleiðingar að áfram verður skortur á íbúðum, leigu- og fasteignaverð helst áfram hátt í hlutfalli við laun og Seðlabankinn neyðist til þess að berjast við verðbólgu með vaxtahækkunum. Einn af grundvöllum mikilla fasteignaverðshækkana í dag er að fáar íbúðir voru byggðar á árunum 2010-2016. Við megum ekki falla í sömu gryfju nú. Merki eru um að íbúðafjárfesting sé að dragast saman.Ólafur Margeirsson Aðkoma lífeyrissjóða að leigumarkaði skiptir máli Það er hér sem fjárfesting lífeyrissjóðanna myndi hafa veruleg og góð áhrif. Lífeyrissjóðirnir fjárfesta í mörgum íslenskum fyrirtækjum sem nota fjármagnið til þess að auka framleiðslu sína. Þannig eykst framboð af vörum og þjónustu í íslensku hagkerfi sem heldur aftur af verðbólgu. Á sama hátt myndi fjárfesting lífeyrissjóðanna á fasteignamarkaði auka framboð af íbúðum, sem héldi aftur af verðbólgu. Best væri ef íslenskir lífeyrissjóðir fjármögnuðu byggingu á fjölda íbúðabygginga sem þeir svo eignuðust eftir að byggingartíma lyki. Íbúðir í þessum byggingum væri svo boðnar út á leigumarkaði, á markaðskjörum. Samhliða því að lífeyrissjóðirnir bættu þannig áhættuleiðrétta ávöxtun síns eignasafns ykist framboð af íbúðum til leigu, sem aftur héldi aftur af leiguverðs- og fasteignaverðshækkunum. Haldið væri þannig aftur af verðbólgu án þess að hækka þyrfti vexti. Þetta skiptir miklu máli fyrir komandi kjaraviðræður. Miðað við orðræðuna í fjölmiðlum stefnir í harða samningalotu í haust. Eitt af því sem leysa gæti kjaraviðræður væri að stjórnvöld ýttu undir að lífeyrissjóðirnir sæju sér hag í því að byggja upp fasteignasafn til útleigu. Þetta mætti gera með rétta reglugerðar- og lagaumhverfinu. Fjölmargar fyrirmyndir af slíku umhverfi má finna í Evrópu, t.d. í Sviss þar sem meira en helmingur íbúa býr í leiguhúsnæði. Fjárfesti lífeyrissjóðir í uppbyggingu á íbúðabyggingum til útleigu má auðveldlega sjá fyrir sér að þrýstingur á verðlag lækki, því þrýstingur á leigu- og fasteignaverð lækkar. Þörfin á nafnlaunahækkunum til þess að viðhalda kaupmætti launa þar með minnkar, sem aftur lækkar launakostnað fyrirtækja. Það aftur leiðir til enn lægri þrýstings á verðbólgu. Þess vegna skiptir aðkoma lífeyrissjóða að leigumarkaði máli. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Ólafur Margeirsson Fasteignamarkaður Verðlag Athugið. Vísir hvetur lesendur til að skiptast á skoðunum. Allar athugasemdir eru á ábyrgð þeirra er þær rita. Lesendur skulu halda sig við málefnalega og hófstillta umræðu og áskilur Vísir sér rétt til að fjarlægja ummæli og/eða umræðu sem fer út fyrir þau mörk. Vísir mun loka á aðgang þeirra sem tjá sig ekki undir eigin nafni eða gerast ítrekað brotlegir við ofangreindar umgengnisreglur. Mest lesið Svona getum komið í veg fyrir að Katrín vinni Björn B. Björnsson Skoðun Halla Tómasdóttir og Sólskinsdrengurinn Margrét Dagmar Ericsdóttir Skoðun Ég vil óumdeildan forseta Guðrún Jónsdóttir Skoðun Ísrael verður að hætta að drepa saklausa borgara á Gaza Guðmundur Ingi Guðbrandsson Skoðun Þess vegna er Halla Hrund efst Gunnhildur Fríða Hallgrímsdóttir Skoðun Að kjósa með hjartanu! Ásdís Guðmundsdóttir Skoðun Kvenskörung á Bessastaði Þorbergur Þórsson Skoðun Vopnið gegn hatri Kristín Sigrún Áss Sigurðardóttir Skoðun Brjótum heimsblað! Hallgrímur Helgason Skoðun Gallar frambjóðandans - hjálparhönd til óákveðinna Gunnar Helgason Skoðun Skoðun Skoðun Ísrael verður að hætta að drepa saklausa borgara á Gaza Guðmundur Ingi Guðbrandsson skrifar Skoðun Að kjósa með hjartanu! Ásdís Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Heilt kjörtímabil án árangurs í loftslagsmálum Andrés Ingi Jónsson skrifar Skoðun „Nema í alveg sérstökum tilvikum“ Sigurður Örn Hilmarsson skrifar Skoðun Forseti Íslands – Katrín Jakobsdóttir Guðjón Þórir Sigfússon skrifar Skoðun Baldur er leiðtogi og mannasættir Karl Ágúst Ipsen skrifar Skoðun Fyrir börnin okkar Gunnar Ingi Valgeirsson skrifar Skoðun Stjórnvöld eru stefnulaus í barna- og fjölskyldumálum Lúðvík Júlíusson skrifar Skoðun Halla Hrund fyrir framtíðina Þóra Árnadóttir skrifar Skoðun Halla Tómasdóttir og Sólskinsdrengurinn Margrét Dagmar Ericsdóttir skrifar Skoðun Ferðamálastefna til framtíðar Halla Signý Kristjánsdóttir skrifar Skoðun Fótbolti og forseti Tómas Ingi Tómasson skrifar Skoðun Taktík. - Fyrir fegurðina og lýðræðið Gunnlaugur Ólafsson skrifar Skoðun Kjósum Baldur fyrir öryggi okkar allra Ragnheiður Hergeirsdóttir skrifar Skoðun Svona getum komið í veg fyrir að Katrín vinni Björn B. Björnsson skrifar Skoðun Þess vegna er Halla Hrund efst Gunnhildur Fríða Hallgrímsdóttir skrifar Skoðun Forsetakosning, auðlindir í þágu almennings Gunnar Hrafn Birgisson skrifar Skoðun Halla Tómasdóttir lætur verkin tala Sigurborg Arnarsdóttir skrifar Skoðun Forsetakosningar: Menningarlegt forræði fjórða valdsins Meyvant Þórólfsson skrifar Skoðun Hver á að vera minn forseti? Auður Aþena Einarsdóttir skrifar Skoðun Halla Hrund – með víðtæka þekkingu á áskorunum samtímans Kristín Vala Ragnarsdóttir skrifar Skoðun Einstakt tækifæri til listnáms í Myndlistaskólanum í Reykjavík fyrir einstaklinga með þroskaskerðingu Björg Jóna Birgisdóttir skrifar Skoðun Vélakaup valdaelítunnar skal að vettugi hafa Ívar Hauksson skrifar Skoðun Báðar eru þær góður kostur, Katrín og Halla Hrund. Reynir Böðvarsson skrifar Skoðun Orkan hjá Höllu Hrund Sara Oskarsson skrifar Skoðun Kjósum Baldur fyrir unga fólkið Brynja Kristín Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Náttúrubarnið Katrín Jakobsdóttir Álfhildur Leifsdóttir,Hólmfríður Jennýjar Árnadóttir,Sigríður Gísladóttir skrifar Skoðun Mér finnst á mig hlustað Tinna Martinsdóttir skrifar Skoðun Vopnið gegn hatri Kristín Sigrún Áss Sigurðardóttir skrifar Skoðun Þjóðhöfðinginn Katrín Sigríður Gísladóttir skrifar Sjá meira
Verðbólga, eins og hún er mæld á Íslandi, er í dag 9,9%. Það er langt fyrir ofan 2,5% verðbólgumarkmið Seðlabanka Íslands. Stór hluti verðbólgunnar er vegna hækkana á fasteignaverði: fasteignaliðurinn er að baki 4 prósentustigum af núverandi ársverðbólgu. Og sé horft lengra aftur í tímann má sjá að það er fyrst og fremst fasteignaliðurinn sem hefur hækkað síðustu ár (sjá mynd 1). Hækkun leigu- og fasteignverðs hefur áberandi áhrif á verðbólguÓlafur Margeirsson Til að bregðast við hárri verðbólgu hefur Seðlabanki Íslands, líkt og aðrir seðlabankar víða í heiminum, hækkað vexti. Þessar vaxtahækkanir eru að hafa veruleg áhrif á fasteignamarkað og ljóst er að hægjast mun verulega á hækkunum fasteignaverðs á næstunni. Sé horft á „meðaleign“ í fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu hefur mánaðarleg greiðslubyrði af nýju óverðtryggðu láni hækkað um ca. 120-130þ.kr. frá því fyrir um ári síðan. Laun hafa vissulega hækkað á sama tíma en fæst heimili hafa séð álíka hækkanir á sínum tekjum. Sum heimili hafa, því miður, brugðið á það ráð að taka verðtryggð lán en þau velta stórum hluta kostnaðarins við íbúðalán yfir á höfuðstólinn í stað þess að lántaki borgi hann strax líkt og er raunin í tilviki óverðtryggðra lána. Þetta lánaform, sem á ensku kallast „negative amortisation“, er bannað víða, t.d. í mörgum ríkjum Bandaríkjanna, á grundvelli neytendaverndar: lántakinn er plataður til að halda að hann hafi efni á fasteign sem hann í raun hefur ekki efni á. Ef hægist nægilega mikið á fasteignaverðshækkunum til að þær haldi ekki í við hækkunina á höfuðstól hins verðtryggða láns endar lántakinn á því að tapa eigin fé sínu í fasteigninni. Vert er að vara við lántöku verðtryggðra lána. Viðhalda þarf fjárfestingu í íbúðabyggingum Önnur leið til þess að hafa hemil á verðbólgu, án þess að hækka vexti, er að auka framboð af því sem skortur er á. Og skorturinn á húsnæði er mikill m.v. eftirspurnina. Þess vegna hefur leiguverð hækkað eins mikið og raunin er. Í framhaldi af því, að viðbættum breytingum á vöxtum og miklu framboði af lánum til íbúðakaupa, hefur fasteignaverð hækkað mikið. Þessi leigu- og fasteignaverðs hækkun hefur, sem fyrr segir, ýtt undir verðbólguna eins og hún er mæld á Íslandi. Lausnin er að byggja fleiri íbúðabyggingar, sérstaklega til að leigja út á leigumarkaði: því fleiri íbúðir sem eru til leigu, því minni þrýstingur á leiguverð og þar með minni þrýstingur á fasteignaverð. Að sama skapi myndi aukið framboð af fasteignum til sölu minnka verðþrýsting á fasteignamarkaði. Því miður eru merki þess að uppbygging á fasteignum til íbúðar sé að dragast saman (sjá mynd 2). Þessi samdráttur getur haft þær langtímaafleiðingar að áfram verður skortur á íbúðum, leigu- og fasteignaverð helst áfram hátt í hlutfalli við laun og Seðlabankinn neyðist til þess að berjast við verðbólgu með vaxtahækkunum. Einn af grundvöllum mikilla fasteignaverðshækkana í dag er að fáar íbúðir voru byggðar á árunum 2010-2016. Við megum ekki falla í sömu gryfju nú. Merki eru um að íbúðafjárfesting sé að dragast saman.Ólafur Margeirsson Aðkoma lífeyrissjóða að leigumarkaði skiptir máli Það er hér sem fjárfesting lífeyrissjóðanna myndi hafa veruleg og góð áhrif. Lífeyrissjóðirnir fjárfesta í mörgum íslenskum fyrirtækjum sem nota fjármagnið til þess að auka framleiðslu sína. Þannig eykst framboð af vörum og þjónustu í íslensku hagkerfi sem heldur aftur af verðbólgu. Á sama hátt myndi fjárfesting lífeyrissjóðanna á fasteignamarkaði auka framboð af íbúðum, sem héldi aftur af verðbólgu. Best væri ef íslenskir lífeyrissjóðir fjármögnuðu byggingu á fjölda íbúðabygginga sem þeir svo eignuðust eftir að byggingartíma lyki. Íbúðir í þessum byggingum væri svo boðnar út á leigumarkaði, á markaðskjörum. Samhliða því að lífeyrissjóðirnir bættu þannig áhættuleiðrétta ávöxtun síns eignasafns ykist framboð af íbúðum til leigu, sem aftur héldi aftur af leiguverðs- og fasteignaverðshækkunum. Haldið væri þannig aftur af verðbólgu án þess að hækka þyrfti vexti. Þetta skiptir miklu máli fyrir komandi kjaraviðræður. Miðað við orðræðuna í fjölmiðlum stefnir í harða samningalotu í haust. Eitt af því sem leysa gæti kjaraviðræður væri að stjórnvöld ýttu undir að lífeyrissjóðirnir sæju sér hag í því að byggja upp fasteignasafn til útleigu. Þetta mætti gera með rétta reglugerðar- og lagaumhverfinu. Fjölmargar fyrirmyndir af slíku umhverfi má finna í Evrópu, t.d. í Sviss þar sem meira en helmingur íbúa býr í leiguhúsnæði. Fjárfesti lífeyrissjóðir í uppbyggingu á íbúðabyggingum til útleigu má auðveldlega sjá fyrir sér að þrýstingur á verðlag lækki, því þrýstingur á leigu- og fasteignaverð lækkar. Þörfin á nafnlaunahækkunum til þess að viðhalda kaupmætti launa þar með minnkar, sem aftur lækkar launakostnað fyrirtækja. Það aftur leiðir til enn lægri þrýstings á verðbólgu. Þess vegna skiptir aðkoma lífeyrissjóða að leigumarkaði máli.
Skoðun Halla Hrund – með víðtæka þekkingu á áskorunum samtímans Kristín Vala Ragnarsdóttir skrifar
Skoðun Einstakt tækifæri til listnáms í Myndlistaskólanum í Reykjavík fyrir einstaklinga með þroskaskerðingu Björg Jóna Birgisdóttir skrifar
Skoðun Náttúrubarnið Katrín Jakobsdóttir Álfhildur Leifsdóttir,Hólmfríður Jennýjar Árnadóttir,Sigríður Gísladóttir skrifar