Tveir fasteignasalar um hverja sölu? Einar G. Harðarson og Steinunn Ýr Einarsdóttir skrifa 12. apríl 2021 09:00 Í síðustu greinum okkar „Fasteignasalar á hálum ís?“og „Gerum betur í fasteignaviðskiptum“ getum við þess að tvo fasteignasala þurfi til að gæta hagsmuna beggja aðila, þ.e. kaupanda og seljanda. Hingað til hefur sú hugmynd ekki fengið mikinn hljómgrunn m.a. hjá Neytendasamtökunum sem hafa bent á að þá hækki söluprósentan þar sem hún skiptist á tvo fasteignasala í stað eins. Nú er skekkjan orðin það mikil á fasteignamarkaði að seljendamarkaður hefur myndast þar sem seljendur eru í yfirburðastöðu við samningaborðið vegna takmarkaðs framboðs eigna. Við þessar aðstæður birtast gallar þess að hafa einn fasteignasala. Nú hefur formaður Neytendasamtakanna tekið undir að breytinga er þörf og við fögnum því. Ljóst er að söluprósentan mun hækka við þær breytingar þar sem tveir sinna starfi eins. En hækkar söluprósentan heildarverðið? Síðustu tíu ár hefur fasteignaverð hækkað margfalt borið saman við neysluvísitölu. Þegar markaðsskekkja er eins og nú hækkar verð á fasteignum um 8% á fáeinum mánuðum. Þá vegur 1.5-2% söluprósenta lítið en er hins vegar föst tala og þekkt, ólíkt sveiflukenndum hækkunum á markaði. Jafnframt er söluprósenta á Íslandi ein lægsta söluprósenta í heimi. Nú vantar hátt í 3000 eignir á höfuðborgarsvæðinu til að ná jafnvægi. Til þess að jafnvægi náist þarf að stórauka lóðaframboð og jafna stöðu minni og meðalstórra fyrirtækja til fjármögnunar sinna verkefna. Vextir til fyrirtækja eru háir og erfitt er að fá lán sérstaklega til minni fyrirtækja á síðasta ári. Þegar stjórnvöld eru svo máttvana gagnvart efnahagssveiflum þarf Alþingi að búa til traust lagaumhverfi í svo stórum fjárfestingum fyrir einstaklinga sem íbúðarkaup eru. Flest lönd fyrir utan Íslands og Noregs hafa komist að þeirri niðurstöðu að til að gæta hagsmuna kaupenda og seljenda jafnt þurfi hvorn tveggja fasteignasalann. Þannig er tryggt að báðir aðilar hafi fagaðila sem þekkir þær reglur sem gilda, réttindi og lagaumhverfi. Fasteignasali kaupenda leitar þá að eign fyrir viðskiptavini sína, sér um tilboðsgerð, samningaviðræður og umsýslu svo sem að sækja gögn og halda þeim til haga. Einnig upplýsir hann kaupendur um rétt sinn og gætir þess að ekki sé verið að fara á mis við réttindi þeirra. Ástandskoðun eignar er eitt atriði sem þyrfti að setja í lög áður en eignin er sett í sölu til að tryggja stöðu kaupenda. Fasteignasali kann að lesa úr slíkum gögnum og meta áhættu kaupanda. Einnig þurfa að vera tryggingar til staðar fyrir sveppamyndun og t.d. veggjatítlum. Langflestir kaupendur hafa takmarkaðan fjárhag til umráða til að setja í fasteignakaup og því mun söluprósentan frekar hafa áhrif á að seljendur geti hækkað verð eins bratt og raun ber vitni. Hærri söluprósenta gæti lækkað hlutfallslegan skyndigróða seljenda en ekki endilega hækkað heildarverð eignarinnar. Hins vegar gæti þetta haft þau áhrif að meira jafnvægi komi fram á markaði. Hærri söluprósenta mun þó helst bitna á þeim sem kaupa og selja í hagnaðarskyni. Í raun er það óheilbrigt að svo auðvelt sé að braska á fasteignamarkaði eins og hefur verið gert. Stefna stjórnvalda hefur ávallt verið eignastefna og því er það öryggisatriði fyrir almenning að verð á fasteignamarkaði haldist í jafnvægi. Jafnvægi er þó sjaldnast hér á landi og ber að vinna að því að slíkt náist varanlega. Hærri söluþóknun gæti verið einn liður í því. Rökin fyrir því að ódýrara sé að hafa einn fasteignasala halda ekki í sífellt hækkandi verðlagi á markaði sem er í stöðugu ójafnvægi, þar sem eftirlit er brotakennt og brögðum beitt vegna hraða og þekkingarskorts. Seljendamarkaðurinn mun alltaf fylla upp í hæsta verðlag með eða án sölulauna. Sé söluprósentan lægri fyllir markaðurinn upp í það með hærra verði. Hækkun söluprósentu sem þá skiptist á milli kaupenda og seljenda ætti hins vegar að stuðla að auknu jafnvægi milli kaupenda og seljenda og heilbrigðari viðskiptum. Mat okkar er það að staða kaupenda á íslenskum fasteignamarkaði sé og hafi verið veik. Verulega styrkingu þarf að setja í lög sem fyrst og hugmyndin um tvo fasteignasala er orðin krefjandi. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Fasteignamarkaður Steinunn Ýr Einarsdóttir Einar G. Harðarson Tengdar fréttir Fasteignasalar á hálum ís? Setning nýrra laga um fasteignaviðskipti árið 2015 var mikið gæfuspor fyrir fasteignasölu á Íslandi. Fagmennska hefur tekið við og nú eru flestir löggiltir fasteignasalar eða nemar í löggildingu sem vinna þetta starf. 19. mars 2021 07:31 Gerum betur í fasteignaviðskiptum Fyrir 10 árum gátu menn keypt sér lakkskó og lakrísbindi, jakkaföt í Dressmann og sagst svo vera fasteignasalar. Stórstígar framfarir hafa verið síðan þá. 31. mars 2021 08:00 Mest lesið Kveðjur úr Grafarvogi til þeirra sem kasta steinum úr glerhúsi Davíð Már Sigurðsson Skoðun Immigrant Women: Essential Workers, Rising Voices on Labor Day Maru Alemán Skoðun Það sem er ósagt varðandi vinnubrögð hjá Háskólanum á Akureyri Þóra Sigurðardóttir Skoðun Jafnaðarmennskan og verkalýðsbaráttan Sigfús Ómar Höskuldsson Skoðun Sköpum störf við hæfi! Unnur Hrefna Jóhannsóttir Skoðun Opið bréf til fjármálaráðherra, Daða Más Kristóferssonar Íris Róbertsdóttir Skoðun Að undirbúa börnin okkar fyrir heim sem er að hverfa Halldóra Mogensen Skoðun Leiðsöguhundurinn Gaur gerir mig að betri manneskju Þorkell J. Steindal Skoðun Hvað er „furry“ annars? Jóhanna Jódís Antonsdóttir Skoðun Ég kalla hann Isildur; mentorinn minn er gervigreind Björgmundur Guðmundsson Skoðun Skoðun Skoðun Immigrant Women: Essential Workers, Rising Voices on Labor Day Maru Alemán skrifar Skoðun Tikkað í skipulagsboxin Samúel Torfi Pétursson skrifar Skoðun Það sem er ósagt varðandi vinnubrögð hjá Háskólanum á Akureyri Þóra Sigurðardóttir skrifar Skoðun Sjúklingur settur í fangaklefa Arnar Þór Jónsson skrifar Skoðun Opið bréf til fjármálaráðherra, Daða Más Kristóferssonar Íris Róbertsdóttir skrifar Skoðun Ég kalla hann Isildur; mentorinn minn er gervigreind Björgmundur Guðmundsson skrifar Skoðun Hvað er „furry“ annars? Jóhanna Jódís Antonsdóttir skrifar Skoðun Jafnaðarmennskan og verkalýðsbaráttan Sigfús Ómar Höskuldsson skrifar Skoðun Hljóð og mynd íslenskra varna Arnór Sigurjónsson skrifar Skoðun Kveðjur úr Grafarvogi til þeirra sem kasta steinum úr glerhúsi Davíð Már Sigurðsson skrifar Skoðun Leiðsöguhundurinn Gaur gerir mig að betri manneskju Þorkell J. Steindal skrifar Skoðun Fimmtíu ár frá lokum Víetnamstríðsins Finnur Th. Eiríksson skrifar Skoðun Að undirbúa börnin okkar fyrir heim sem er að hverfa Halldóra Mogensen skrifar Skoðun Hollar skólamáltíðir fyrir loftslagið og líðan barna Laufey Steingrímsdóttir,Anna Sigríður Ólafsdóttir skrifar Skoðun Bókin er minn óvinur, en mig langar samt í verknám! Davíð Bergmann skrifar Skoðun Ilmurinn af jarðolíu er svo lokkandi Sævar Helgi Lárusson skrifar Skoðun Hvað er að frétta af humrinum? Jónas Páll Jónasson skrifar Skoðun Þeir greiða sem njóta, eða hvað? Jóhannes Þór Skúlason,Pálmi Viðar Snorrason skrifar Skoðun Samskiptasáttmáli; skúffuskjal eða stórgott verkfæri Helena Katrín Hjaltadóttir,Íris Helga G. Baldursdóttir skrifar Skoðun Sigrar og raunir íslenska hestsins Elín Íris Fanndal skrifar Skoðun Reykjavíkurborg á flestar félagslegar íbúðir en Garðabær rekur lestina Heimir Már Pétursson skrifar Skoðun Góðir grannar Landsvirkjunar og við hin Kjartan Ágústsson skrifar Skoðun Hittumst á rauðum sokkum 1. maí Finnbjörn A. Hermannsson,Kolbrún Halldórsdóttir,Magnús Þór Jónsson,Sonja Ýr Þorbergsdóttir skrifar Skoðun Mikilvægi orkuspáa Ingvar Júlíus Baldursson skrifar Skoðun Þegar innflutningurinn ræður ríkjum Anton Guðmundsson skrifar Skoðun Vladímír Pútín: Hvað er að marka hann? Steinar Björgvinsson skrifar Skoðun Örlög Úkraínu varða frið og öryggi á Íslandi Þorgerður Katrín Gunnarsdóttir skrifar Skoðun Vegamál á tímum skattahækkana og vantrausts Benedikt S. Benediktsson skrifar Skoðun Konur og menntun Sigríður Ingibjörg Ingadóttir,Steinunn Bragadóttir skrifar Skoðun Aðför ríkisstjórnar Kristrúnar Frostadóttur að flóttafólki Hópur stjórnarkvenna í Solaris skrifar Sjá meira
Í síðustu greinum okkar „Fasteignasalar á hálum ís?“og „Gerum betur í fasteignaviðskiptum“ getum við þess að tvo fasteignasala þurfi til að gæta hagsmuna beggja aðila, þ.e. kaupanda og seljanda. Hingað til hefur sú hugmynd ekki fengið mikinn hljómgrunn m.a. hjá Neytendasamtökunum sem hafa bent á að þá hækki söluprósentan þar sem hún skiptist á tvo fasteignasala í stað eins. Nú er skekkjan orðin það mikil á fasteignamarkaði að seljendamarkaður hefur myndast þar sem seljendur eru í yfirburðastöðu við samningaborðið vegna takmarkaðs framboðs eigna. Við þessar aðstæður birtast gallar þess að hafa einn fasteignasala. Nú hefur formaður Neytendasamtakanna tekið undir að breytinga er þörf og við fögnum því. Ljóst er að söluprósentan mun hækka við þær breytingar þar sem tveir sinna starfi eins. En hækkar söluprósentan heildarverðið? Síðustu tíu ár hefur fasteignaverð hækkað margfalt borið saman við neysluvísitölu. Þegar markaðsskekkja er eins og nú hækkar verð á fasteignum um 8% á fáeinum mánuðum. Þá vegur 1.5-2% söluprósenta lítið en er hins vegar föst tala og þekkt, ólíkt sveiflukenndum hækkunum á markaði. Jafnframt er söluprósenta á Íslandi ein lægsta söluprósenta í heimi. Nú vantar hátt í 3000 eignir á höfuðborgarsvæðinu til að ná jafnvægi. Til þess að jafnvægi náist þarf að stórauka lóðaframboð og jafna stöðu minni og meðalstórra fyrirtækja til fjármögnunar sinna verkefna. Vextir til fyrirtækja eru háir og erfitt er að fá lán sérstaklega til minni fyrirtækja á síðasta ári. Þegar stjórnvöld eru svo máttvana gagnvart efnahagssveiflum þarf Alþingi að búa til traust lagaumhverfi í svo stórum fjárfestingum fyrir einstaklinga sem íbúðarkaup eru. Flest lönd fyrir utan Íslands og Noregs hafa komist að þeirri niðurstöðu að til að gæta hagsmuna kaupenda og seljenda jafnt þurfi hvorn tveggja fasteignasalann. Þannig er tryggt að báðir aðilar hafi fagaðila sem þekkir þær reglur sem gilda, réttindi og lagaumhverfi. Fasteignasali kaupenda leitar þá að eign fyrir viðskiptavini sína, sér um tilboðsgerð, samningaviðræður og umsýslu svo sem að sækja gögn og halda þeim til haga. Einnig upplýsir hann kaupendur um rétt sinn og gætir þess að ekki sé verið að fara á mis við réttindi þeirra. Ástandskoðun eignar er eitt atriði sem þyrfti að setja í lög áður en eignin er sett í sölu til að tryggja stöðu kaupenda. Fasteignasali kann að lesa úr slíkum gögnum og meta áhættu kaupanda. Einnig þurfa að vera tryggingar til staðar fyrir sveppamyndun og t.d. veggjatítlum. Langflestir kaupendur hafa takmarkaðan fjárhag til umráða til að setja í fasteignakaup og því mun söluprósentan frekar hafa áhrif á að seljendur geti hækkað verð eins bratt og raun ber vitni. Hærri söluprósenta gæti lækkað hlutfallslegan skyndigróða seljenda en ekki endilega hækkað heildarverð eignarinnar. Hins vegar gæti þetta haft þau áhrif að meira jafnvægi komi fram á markaði. Hærri söluprósenta mun þó helst bitna á þeim sem kaupa og selja í hagnaðarskyni. Í raun er það óheilbrigt að svo auðvelt sé að braska á fasteignamarkaði eins og hefur verið gert. Stefna stjórnvalda hefur ávallt verið eignastefna og því er það öryggisatriði fyrir almenning að verð á fasteignamarkaði haldist í jafnvægi. Jafnvægi er þó sjaldnast hér á landi og ber að vinna að því að slíkt náist varanlega. Hærri söluþóknun gæti verið einn liður í því. Rökin fyrir því að ódýrara sé að hafa einn fasteignasala halda ekki í sífellt hækkandi verðlagi á markaði sem er í stöðugu ójafnvægi, þar sem eftirlit er brotakennt og brögðum beitt vegna hraða og þekkingarskorts. Seljendamarkaðurinn mun alltaf fylla upp í hæsta verðlag með eða án sölulauna. Sé söluprósentan lægri fyllir markaðurinn upp í það með hærra verði. Hækkun söluprósentu sem þá skiptist á milli kaupenda og seljenda ætti hins vegar að stuðla að auknu jafnvægi milli kaupenda og seljenda og heilbrigðari viðskiptum. Mat okkar er það að staða kaupenda á íslenskum fasteignamarkaði sé og hafi verið veik. Verulega styrkingu þarf að setja í lög sem fyrst og hugmyndin um tvo fasteignasala er orðin krefjandi.
Fasteignasalar á hálum ís? Setning nýrra laga um fasteignaviðskipti árið 2015 var mikið gæfuspor fyrir fasteignasölu á Íslandi. Fagmennska hefur tekið við og nú eru flestir löggiltir fasteignasalar eða nemar í löggildingu sem vinna þetta starf. 19. mars 2021 07:31
Gerum betur í fasteignaviðskiptum Fyrir 10 árum gátu menn keypt sér lakkskó og lakrísbindi, jakkaföt í Dressmann og sagst svo vera fasteignasalar. Stórstígar framfarir hafa verið síðan þá. 31. mars 2021 08:00
Skoðun Það sem er ósagt varðandi vinnubrögð hjá Háskólanum á Akureyri Þóra Sigurðardóttir skrifar
Skoðun Hollar skólamáltíðir fyrir loftslagið og líðan barna Laufey Steingrímsdóttir,Anna Sigríður Ólafsdóttir skrifar
Skoðun Samskiptasáttmáli; skúffuskjal eða stórgott verkfæri Helena Katrín Hjaltadóttir,Íris Helga G. Baldursdóttir skrifar
Skoðun Reykjavíkurborg á flestar félagslegar íbúðir en Garðabær rekur lestina Heimir Már Pétursson skrifar
Skoðun Hittumst á rauðum sokkum 1. maí Finnbjörn A. Hermannsson,Kolbrún Halldórsdóttir,Magnús Þór Jónsson,Sonja Ýr Þorbergsdóttir skrifar
Skoðun Aðför ríkisstjórnar Kristrúnar Frostadóttur að flóttafólki Hópur stjórnarkvenna í Solaris skrifar