Fasteignamarkaðurinn á tímum Covid-19 Baldur Jezorski skrifar 17. apríl 2020 11:30 Nú er kaupendamarkaður. Á meðan framboð er mikið og flestir halda að sér höndum vegna ástands í samfélaginu leynast ótal tækifæri á fasteigmarkaði. Á fasteignavef Vísis eru u.þ.b. 3.200 eignir skráðar á sölu á höfuðborgarsvæðinu, þar af 1.590 nýbyggingar eða rúmlega helmingur eigna á skrá. Mikið framboð af nýbyggingum hefur valdið því að verðbil á milli nýrri og eldri eigna hefur minnkað undanfarin tvö ár. Margir sjá tækifæri í því að selja eldri eign sem þeir eiga og kaupa nýja eign á svipuðu verði. Stundum eru tækifæri á fasteignamarkaði bundin við sérstakar tegundir eigna eða afmörkuð svæði. Eins og staðan er í dag þá eru tækifærin alls staðar: Mikið af eignum er að koma inn á markaðinn á mjög sanngjörnu verði - Sumar eldri eignir sem hafa verið lengi í sölu bjóðast nú jafnvel á lækkuðu verði. Söluverð nýbygginga lækkaði í byrjun árs og hafa margar þeirra verið á markaðnum í þó nokkurn tíma án þess að seljast. Eins og sjá má af upplýsingum frá Samtökum Iðnaðarins frá því í febrúar á þessu ári (fyrir áhrif Covid-19) voru 42% færri íbúðir á fyrstu byggingarstigum á höfuðborgarsvæðinu miðað við sama tíma í fyrra. Ekki er ólíklegt að þetta geti leitt til þess að umframeftirspurn myndist á næstu 3 árum. Eftirspurn á fasteignamarkaði getur breyst snögglega og þess vegna snaraukist á nokkrum vikum en það tekur byggingariðnaðinn hins vegar alltaf töluvert langan tíma að bregðast við aukinni eftirspurn þar sem byggingatími íbúða er oft 1-2 ár. Það getur margt breyst á þessum tíma. Líkleg ástæða fyrir offramboði nýbygginga í dag er annaðhvort það að eftirspurnin hafi verið ofmetin á sínum tíma og of mikið hafi verið byggt eða það sem er líklegra að eftirspurnin hefur minnkað m.a. vegna falls WOW-Air, minnkandi hagvexti og auknu framboði af eldri eignum sem verið hafa í skammtímaútleigu. Ef ekkert verður að gert mun að öllum líkindum myndast mikill húsnæðiskortur á næstu 3-5 árum eins og Sigurður Hannesson, framkvæmdastjóri SI bendir á. Þetta er vítahringur sem óskandi væri að komast út úr. Nú er staðan þannig fyrir byggingaðila að það borgar sig ekki að byggja fyrr en eftirspurn og verð rýkur upp aftur, vegna skorts á íbúðarhúsnæði. Hvað er til ráða? Hlutdeildarlán gætu t.d. rétt þessar kúrfu af og aukið eftirspurn eftir nýbyggingum. Er fólk að kaupa og selja á tímum Covid-19? Á þessum tímum þegar við gerum öll okkar besta til þess að halda Covid-19 í skefjum hefur starf fasteignasala aldeilis breyst, nú eru gúmmíhanskar og sprittbrúsar staðalbúnaður við sýningar eigna, tveir metrar á milli manna og einum aðila í einu sýnd eign í staðin fyrir opin hús. Eins og flest fyrirtæki á Íslandi reyna fasteignasölur að aðlaga þjónustuna að breyttum tímum m.a. með myndsímtölum. Hingað til hefur fasteignasali alltaf þurft að koma í heimsókn til að finna nákvæmt söluverðmæti eignar en með þessari þjónustu er einfaldlega verið að nútímavæða þennan þjónustuþátt. Þessi þjónusta er fyrst og fremst ætluð þeim sem eru að byrja hugsa sér til hreyfings og vilja vita hvert áætlað söluverð eignarinnar er. Fasteignasalar mæta hins vegar alltaf á staðinn þegar verið er að skrá eign á sölu eða þegar um verðmat fyrir banka er að ræða t.d. vegna endurfjármögnunar. Leigumarkaðurinn á tímum Covid-19 Aukning virðist vera á framboði leiguhúsnæðis vegna mikillar fækkunar ferðamanna á síðustu vikum eftir landnáms Kórónavírusins. Við á 450 Fasteignasölu sjáum mikið af eignum koma inn á leigumarkað sem hafa verið í skammtímaleigu en standa nú tómar. Samkvæmt tölum frá þjóðskrá voru 6,9% fleiri þinglýstir leigusamningar í mars miðað við sama tíma fyrir ári og má reikna með að sú tala verði ennþá hærri í apríl. Leiguverð virðist hafa lækkað á síðustu vikum, það má bæði rekja til fjölda eigna sem koma nú inn á leigumarkað vegna færri ferðamanna, lægri vaxta og hagstæðari lána. Hluti af skýringunni kann að vera sú að leigusalar hafi lækkað verð tímabundið vegna covid-19, fryst vísitölu eða gert aðrar ráðstafanir til þess að koma til móts við leigutaka. Það eru ekki komnar formlegar tölur um hversu mikið leiguverð nýrra leigusamninga hefur lækkað en það má reikna með að það sé hátt í 10%. Þetta er mikil breyting á stuttum tíma en það er fátt sem bendir til þess að leiga komi til með að hækka mikið á næstunni. Höfundur er löggiltur fasteignasali. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Húsnæðismál Faraldur kórónuveiru (COVID-19) Athugið. Vísir hvetur lesendur til að skiptast á skoðunum. Allar athugasemdir eru á ábyrgð þeirra er þær rita. Lesendur skulu halda sig við málefnalega og hófstillta umræðu og áskilur Vísir sér rétt til að fjarlægja ummæli og/eða umræðu sem fer út fyrir þau mörk. Vísir mun loka á aðgang þeirra sem tjá sig ekki undir eigin nafni eða gerast ítrekað brotlegir við ofangreindar umgengnisreglur. Mest lesið Jarðakaup í nýjum tilgangi Halla Hrund Logadóttir Skoðun Forsetaframboð í Fellini stíl Stefán Ólafsson Skoðun Borgar þú 65 prósent skatt af þínum tekjum? Guðfinnur Sigurvinsson Skoðun Brúarsmið á Bessastaði Jóhanna Vigdís Guðmundsdóttir Skoðun Skipulagsmál og uppbygging í Árborg Bragi Bjarnason Skoðun Norska veiðistöðin Friðrik Erlingsson Skoðun Af auðvaldsmönnum og undirlægjuhætti Ester Hilmarsdóttir Skoðun Ég kýs… Gísli Ásgeirsson Skoðun Eru orkumálin að fara úr böndunum? Jónas Guðmundsson Skoðun Nú getum við brotið blað Ragnheiður Davíðsdóttir Skoðun Skoðun Skoðun Eru orkumálin að fara úr böndunum? Jónas Guðmundsson skrifar Skoðun Skipulagsmál og uppbygging í Árborg Bragi Bjarnason skrifar Skoðun Ég kýs… Gísli Ásgeirsson skrifar Skoðun Forsetaframboð í Fellini stíl Stefán Ólafsson skrifar Skoðun Borgar þú 65 prósent skatt af þínum tekjum? Guðfinnur Sigurvinsson skrifar Skoðun Brúarsmið á Bessastaði Jóhanna Vigdís Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Nú getum við brotið blað Ragnheiður Davíðsdóttir skrifar Skoðun Við þurfum loftslagsaðgerðir, ekki grænþvott Andrés Ingi Jónsson skrifar Skoðun Af hverju bara hálft skref áfram? Gísli Rafn Ólafsson skrifar Skoðun Baldur í þágu mannúðar og samfélags Anna María Gunnarsdóttir skrifar Skoðun Hvar er Reykjavegur? Ari Trausti Guðmundsson skrifar Skoðun Af auðvaldsmönnum og undirlægjuhætti Ester Hilmarsdóttir skrifar Skoðun Hafðu áhrif á líf barna Ída Björg Unnarsdóttir skrifar Skoðun Stórbætum samgöngur Logi Einarsson skrifar Skoðun Norska veiðistöðin Friðrik Erlingsson skrifar Skoðun Köllum það réttu nafni: Fordóma Derek Terell Allen skrifar Skoðun Ótrúverðugt plan að annars góðum markmiðum Þorbjörg Sigríður Gunnlaugsdóttir skrifar Skoðun Formleg uppgjöf Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Örlætisgerningur Vilhjálmur H. Vilhjálmsson skrifar Skoðun Fjármunum veitt þangað sem neyðin er mest Diljá Mist Einarsdóttir skrifar Skoðun Sjálfbær framtíð Vestfjarða Sigríður Ólöf Kristjánsdóttir,Aðalsteinn Óskarsson skrifar Skoðun Burt með pólitík á Bessastöðum Kristmundur Carter skrifar Skoðun Náttúran njóti vafans, ótímabundið Bjarkey Olsen Gunnarsdóttir skrifar Skoðun Íþróttir fyrir öll, jöfnum og bætum leikinn Hólmfríður Sigþórsdóttir,Anna Þorsteinsdóttir skrifar Skoðun Nýr „loftslagsvænn“ iðnaður - neikvæð áhrif á lífríki og fiskveiðar Sæunn Júlía Sigurjónsdóttir skrifar Skoðun „Almennings“ samgöngur? Bragi Gunnlaugsson skrifar Skoðun Góður forseti G. Pétur Matthíasson skrifar Skoðun Hvers vegna Halla Tómasdóttir? Guðjón Sigurðsson skrifar Skoðun Heimildin sem hvarf úr frumvarpi matvælaráðherra Vala Árnadóttir skrifar Skoðun Sníða sér stakk eftir vexti Guðni Magnús Ingvason skrifar Sjá meira
Nú er kaupendamarkaður. Á meðan framboð er mikið og flestir halda að sér höndum vegna ástands í samfélaginu leynast ótal tækifæri á fasteigmarkaði. Á fasteignavef Vísis eru u.þ.b. 3.200 eignir skráðar á sölu á höfuðborgarsvæðinu, þar af 1.590 nýbyggingar eða rúmlega helmingur eigna á skrá. Mikið framboð af nýbyggingum hefur valdið því að verðbil á milli nýrri og eldri eigna hefur minnkað undanfarin tvö ár. Margir sjá tækifæri í því að selja eldri eign sem þeir eiga og kaupa nýja eign á svipuðu verði. Stundum eru tækifæri á fasteignamarkaði bundin við sérstakar tegundir eigna eða afmörkuð svæði. Eins og staðan er í dag þá eru tækifærin alls staðar: Mikið af eignum er að koma inn á markaðinn á mjög sanngjörnu verði - Sumar eldri eignir sem hafa verið lengi í sölu bjóðast nú jafnvel á lækkuðu verði. Söluverð nýbygginga lækkaði í byrjun árs og hafa margar þeirra verið á markaðnum í þó nokkurn tíma án þess að seljast. Eins og sjá má af upplýsingum frá Samtökum Iðnaðarins frá því í febrúar á þessu ári (fyrir áhrif Covid-19) voru 42% færri íbúðir á fyrstu byggingarstigum á höfuðborgarsvæðinu miðað við sama tíma í fyrra. Ekki er ólíklegt að þetta geti leitt til þess að umframeftirspurn myndist á næstu 3 árum. Eftirspurn á fasteignamarkaði getur breyst snögglega og þess vegna snaraukist á nokkrum vikum en það tekur byggingariðnaðinn hins vegar alltaf töluvert langan tíma að bregðast við aukinni eftirspurn þar sem byggingatími íbúða er oft 1-2 ár. Það getur margt breyst á þessum tíma. Líkleg ástæða fyrir offramboði nýbygginga í dag er annaðhvort það að eftirspurnin hafi verið ofmetin á sínum tíma og of mikið hafi verið byggt eða það sem er líklegra að eftirspurnin hefur minnkað m.a. vegna falls WOW-Air, minnkandi hagvexti og auknu framboði af eldri eignum sem verið hafa í skammtímaútleigu. Ef ekkert verður að gert mun að öllum líkindum myndast mikill húsnæðiskortur á næstu 3-5 árum eins og Sigurður Hannesson, framkvæmdastjóri SI bendir á. Þetta er vítahringur sem óskandi væri að komast út úr. Nú er staðan þannig fyrir byggingaðila að það borgar sig ekki að byggja fyrr en eftirspurn og verð rýkur upp aftur, vegna skorts á íbúðarhúsnæði. Hvað er til ráða? Hlutdeildarlán gætu t.d. rétt þessar kúrfu af og aukið eftirspurn eftir nýbyggingum. Er fólk að kaupa og selja á tímum Covid-19? Á þessum tímum þegar við gerum öll okkar besta til þess að halda Covid-19 í skefjum hefur starf fasteignasala aldeilis breyst, nú eru gúmmíhanskar og sprittbrúsar staðalbúnaður við sýningar eigna, tveir metrar á milli manna og einum aðila í einu sýnd eign í staðin fyrir opin hús. Eins og flest fyrirtæki á Íslandi reyna fasteignasölur að aðlaga þjónustuna að breyttum tímum m.a. með myndsímtölum. Hingað til hefur fasteignasali alltaf þurft að koma í heimsókn til að finna nákvæmt söluverðmæti eignar en með þessari þjónustu er einfaldlega verið að nútímavæða þennan þjónustuþátt. Þessi þjónusta er fyrst og fremst ætluð þeim sem eru að byrja hugsa sér til hreyfings og vilja vita hvert áætlað söluverð eignarinnar er. Fasteignasalar mæta hins vegar alltaf á staðinn þegar verið er að skrá eign á sölu eða þegar um verðmat fyrir banka er að ræða t.d. vegna endurfjármögnunar. Leigumarkaðurinn á tímum Covid-19 Aukning virðist vera á framboði leiguhúsnæðis vegna mikillar fækkunar ferðamanna á síðustu vikum eftir landnáms Kórónavírusins. Við á 450 Fasteignasölu sjáum mikið af eignum koma inn á leigumarkað sem hafa verið í skammtímaleigu en standa nú tómar. Samkvæmt tölum frá þjóðskrá voru 6,9% fleiri þinglýstir leigusamningar í mars miðað við sama tíma fyrir ári og má reikna með að sú tala verði ennþá hærri í apríl. Leiguverð virðist hafa lækkað á síðustu vikum, það má bæði rekja til fjölda eigna sem koma nú inn á leigumarkað vegna færri ferðamanna, lægri vaxta og hagstæðari lána. Hluti af skýringunni kann að vera sú að leigusalar hafi lækkað verð tímabundið vegna covid-19, fryst vísitölu eða gert aðrar ráðstafanir til þess að koma til móts við leigutaka. Það eru ekki komnar formlegar tölur um hversu mikið leiguverð nýrra leigusamninga hefur lækkað en það má reikna með að það sé hátt í 10%. Þetta er mikil breyting á stuttum tíma en það er fátt sem bendir til þess að leiga komi til með að hækka mikið á næstunni. Höfundur er löggiltur fasteignasali.
Skoðun Íþróttir fyrir öll, jöfnum og bætum leikinn Hólmfríður Sigþórsdóttir,Anna Þorsteinsdóttir skrifar
Skoðun Nýr „loftslagsvænn“ iðnaður - neikvæð áhrif á lífríki og fiskveiðar Sæunn Júlía Sigurjónsdóttir skrifar