Eignasala Heimavalla gæti tekið fjögur ár

Gert er ráð fyrir því að íbúðaleigufélagið Heimavellir verði leyst upp og eignir þess seldar í skömmtum ef hluthafar félagsins samþykkja að taka það af hlutabréfamarkaði. Þetta herma heimildir Markaðarins.

Fram kom í máli fulltrúa verðbréfafyrirtækisins Arctica Finance á fundi með hluthöfum Heimavalla að það gæti tekið þrjú til fjögur ár að selja allar eignir leigufélagsins, sem eru um 1.900 talsins, til þess að mögulegt yrði að slíta félaginu. Tímafrekast er talið að það yrði að selja íbúðir félagsins á Suðurnesjum en þær voru um 840 talsins í lok september í fyrra.

Snorri Jakobsson, greinandi hjá ráðgjafarfyrirtækinu Capacent, segir að ef það kæmi til upplausnar félagsins myndi það draga mjög úr framboði á leiguhúsnæði og stuðla að hærra leiguverði. Andstaða verkalýðsfélaga gagnvart leigufélögum líkt og Heimavöllum sé í því ljósi óskiljanleg.

Af samtölum Markaðarins við hluthafa og aðra þá sem þekkja vel til innan Heimavalla að dæma er óvíst hvort margir hluthafar samþykki að ganga að tilboði sem fjárfestingafélagið Sigla og fjárfestingasjóður í rekstri Alfa Framtaks hafa gert í hlutabréf í leigufélaginu á genginu 1,3 krónur á hlut.

Til samanburðar jafngilti bókfært eigið fé Heimavalla genginu 1,7 í lok þriðja fjórðungs síðasta árs og miðað við nýlegar sölur leigufélagsins á fasteignum í sinni eigu samsvarar upplausnarvirði félagsins gengi í kringum 2. Er það ríflega 50 prósentum hærra en gengið í tilboði Siglu og Alfa Framtaks.

Hlutabréfaverð í Heimavöllum, sem er stærsta íbúðaleigufélag landsins, hefur hækkað um ríflega 2,5 prósent frá því að greint var frá bréfi sem nokkrir stærstu hluthafar félagsins skrifuðu stjórn þess síðasta föstudag en í bréfinu fara hluthafarnir, sem eru félög í eigu Finns Reyrs Stefánssonar, Steinunnar Jónsdóttur og Tómasar Kristjánssonar, fram á að stjórnin boði til hluthafafundar þar sem kosið verði um afskráningu félagsins úr Kauphöll.

Vilja frekari upplýsingar

Viðmælendur Markaðarins telja nokkuð skorta á að umræddir hluthafar geri markaðinum grein fyrir fyrirætlunum sínum, svo sem um mögulega eignasölu og upplausn félagsins, fari svo að hlutabréf Heimavalla verði tekin úr viðskiptum í Kauphöllinni. Einn viðmælandi bendir þannig á að erfitt sé fyrir hluthafa íbúðaleigufélagsins að taka afstöðu til tilboðsins og tillögu þeirra um afskráningu fyrr en áform þeirra skýrist frekar.

Af þessum sökum liti óvissa auk þess viðskipti með hlutabréf í Heimavöllum þessa dagana. Gengi bréfanna stóð í 1,22 krónum á hlut eftir lokun markaða í gær en það fór lægst í 1,08 krónur á hlut í nóvember síðastliðnum. Til samanburðar voru bréfin tekin til viðskipta í Kauphöll á útboðsgenginu 1,39 krónur á hlut í seinni hluta maímánaðar í fyrra.

Forsvarsmenn félaganna Gana, Snæbóls og Klasa, sem eiga samanlagt ríflega 18,9 prósenta hlut í Heimavöllum, skrifuðu stjórn félagsins umrætt bréf en þar segir að það sé mat hluthafanna að skráning félagsins hafi ekki skilað væntum ávinningi fyrir hluthafa og félagið.

Einn viðmælandi í hluthafahópi Heimavalla veltir því fyrir sér hvort hluthafarnir hafi fengið fyrirheit frá fasteignafélögum eða öðrum leigufélögum, svo sem Almenna leigufélaginu, um að kaupa hluta af eignasafni Heimavalla í kjölfar afskráningarinnar. Þess má geta að Sigla, sem er í eigu Gana og Snæbóls, er fjórði stærsti hluthafi Regins og þá er Tómas jafnframt stjórnarformaður fasteignafélagsins.

Snorri segir tillöguna um afskráningu ekki hafa komið á óvart. „Eins og við höfum ítrekað bent á er upplausn félagsins í raun eina vitið. Það felast töluverð hagnaðartækifæri í þessu fyrir hluthafa sem geta fengið eignirnar á útsöluverði,“ nefnir hann.

„Staðan er hins vegar að mörgu leyti ótrúlega sorgleg,“ bætir Snorri við og bendir á að upplausn félagsins muni að öðru óbreyttu draga mjög úr framboði á leiguhúsnæði og stuðla þannig að hærra leiguverði. „Leigufélög hafa átt gríðarlega erfitt uppdráttar á Íslandi og ég skil ekki þessa miklu andstöðu verkalýðsfélaga gagnvart þeim. Slík andstaða skilar sér í engu öðru en samdrætti á framboðnu leiguhúsnæði og hærra leiguverði. Hvaða hagsmuni eru verkalýðsleiðtogar að verja með því?“

Snorri nefnir einnig að lífeyrissjóðirnir, stærstu fjárfestarnir á íslenskum hlutabréfamarkaði, hafi ekki sýnt Heimavöllum mikinn áhuga. Félagið hafi mögulega ekki hentað þeirra eignasafni vel enda hafi sjóðirnir fremur viljað lána beint til sjóðfélaga á undanförnum árum. Markaðurinn hafi að öðru leyti ekki verið tilbúinn fyrir leigufélögin.

Afskráning rædd í fyrra

Óhætt er að segja að skráning Heimavalla á hlutabréfamarkað hafi valdið vonbrigðum. Hlutabréfin lækkuðu strax í verði á fyrsta viðskiptadegi og náðu sér aldrei á strik eftir það. Verðlækkunin undan­farna mánuði hefur gert það að verkum að bókfært virði eigin fjár leigufélagsins hefur haldist umtalsvert hærra en markaðsvirði þess. Nemur munurinn tæplega fimm milljörðum króna miðað við bókfært virði eigin fjár Heimavalla í lok septembermánaðar, sem var rúmir 18,7 milljarðar króna, og núverandi markaðsvirði félagsins, sem er um 13,7 milljarðar króna.

Lækkunarhrinan hefur reynt á þolinmæði hluthafa Heimavalla sem keyptu margir hverjir sig fyrst inn í félagið árið 2017 þegar markaðsvirði þess nam meira en 16 milljörðum króna.

Eins og greint hefur verið frá í Markaðinum kom það til tals í hópi stærstu hluthafa Heimavalla strax í kjölfar skráningar leigufélagsins síðasta sumar hvort réttast væri – í ljósi áðurnefndrar stöðu – að leysa félagið upp og selja eignir. Var sá möguleiki meðal annars ræddur á hluthafafundi Heimavalla snemmsumars.

Greinendur bentu einnig á þennan möguleika en í verðmati sem ráðgjafarfyrirtækið Capacent sendi frá sér um mitt sumar var tekið fram að „virði eigna félagsins endurspeglast ekki í markaðsverði, ef marka má meðalfermetraverð á starfssvæðum félagsins.

Því væri ekki óeðlilegt að eigendur félagsins myndu spyrja sig hvort það sé ekki hagstæðast að leysa félagið upp og selja eignir.“

Nokkrir hluthafar lýstu á þessum tíma vilja til þess að skoða þann kost gaumgæfilega en aðrir vildu bíða og sjá hvernig reksturinn og hlutabréfaverðið þróaðist. Bundu þeir í því sambandi sérstaklega vonir við að hagstæð endurfjármögnun félagsins yrði til þess fallin að auka tiltrú fjárfesta á félaginu.

Þá heyrðust einnig þær raddir í hluthafahópnum að ólíklega tækist að hámarka virði eignasafnsins með því að setja allar fasteignir félagsins, hátt í tvö þúsund talsins, á markað. Það myndi leiða til of mikillar framboðsaukningar á markaði sem hefði þegar sýnt ýmis merki kólnunar.