Heimsku­leg leigubremsa eða heimskulegir hag­fræðingar?

Íslenski leigumarkaðurinn hefur haft þá sérstöðu að búa við minni hömlur á hækkunum leigu en almennt tíðkast í grannríkjunum. Í Bandaríkjunum, landi hinna óheftu markaðshátta, hefur víða verið meira um hömlur á hækkunum leiguverðs en á Íslandi (sjá HMS – Vegvísir leigumarkaðarins 2025).

Íslenskir leigusalar hafa nýtt sér frelsið á markaðinum til hins ýtrasta. Afleiðingin hefur verið sú, að hér hefur leiga hækkað langt umfram almennt verðlag og þar með verið einn af drifkröftum verðbólgunnar.

Hækkanir leigu hér á landi hafa verið um þrisvar sinnum meiri en hjá frændþjóðum okkar á hinum Norðurlöndunum, sbr. meðfylgjandi mynd frá HMS (2025) og fleiri gögn hér. Hagnaður leigufélaga (sem hlutfall af veltu) hefur jafnvel verið meiri en hagnaður bankanna.

Nú hafa stjórnvöld lagt fram frumvarp um hömlur á hækkun leigu (leigubremsu) fyrir íbúðarhúsnæði og atvinnuhúsnæði (sjá hér). Það er líklegt til að hægja umtalsvert á hækkunum leiguverðs, þannig að þær verði að minnsta kosti ekki umfram aðrar verðhækkanir. Það er mjög mikilvægt, ekki bara fyrir leigjendur heldur líka til að draga úr þrýstingi á verðbólgu.

Seðlabankastjórinn Ásgeir Jónsson segir af þessu tilefni að „leigubremsa sé heimskuleg“ og líkleg til að draga úr framboði leiguhúsnæðis og hækka verðið enn meira! Hann virðist raunar ganga út frá því að banna eigi allar hækkanir á leigu, sem er rangt. Einungis er stefnt að því að halda þeim innan við almennra verðhækkanir í landinu.

Seðlabankastjóri sér hins vegar ekkert óskynsamlegt í því að hækkanir leigu hafi verið óhóflegar, langt umfram almennt verðlag og þar með sjálfstæður drifkraftur verðbólgunnar hér á landi. Samt á hann að heita sérfræðingur í verðbólgu.

Það sem ræður för hjá seðlabankastjóra og raunar öðrum markaðshyggju-múslimum er það sem þeim var kennt í prestaskólum markaðshyggjunnar (hagfræðideildum háskólanna). Það er að alltaf sé skynsamlegast að láta markaðsöflin óheft ráða för og banna beri öll afskipti af verðmyndun á hinum frjálsu mörkuðum.

Eru erlendir hagfræðingar skynsamari en íslenskir hagfræðingar?

Langtímareynsla er af því að þar sem óheftir markaðir hafa stýrt þróun húsnæðismála að mestu leyti þar hafa verðhækkanir almennt verið mestar og smám saman rekið tekjulægri hópa út af eigendamörkuðum og fest þá í óheftu leiguokri til frambúðar. Það er nú að gerast hér á landi.

Félagsleg úrræði á húsnæðismörkuðum hafa hins vegar styrkt stöðu tekjulægri hópa og haldið aftur af hækkunum í almenna markaðshlutanum.

Það er einmitt þess vegna sem flestar vestrænar þjóðir hafa sett meiri hömlur á verðhækkanir leigu en hér á landi hafa tíðkast og byggt upp öflug félagsleg úrræði.

Kannski erlendir hagfræðingar séu skynsamari en íslenskir hagfræðingar?

Óheftu markaðirnir eru einnig kjörlendur fyrir efnaða braskara sem breyta húsnæðismörkuðum í braskmarkaði, þar sem gróði fjárfesta er aðal markmiðið en ekki það að fullnægja húsnæðisþörf þjóðfélagshópa.

Skynsemi hagfræðinga er sem sagt ekki alltaf traust og raunar oft bæði óskynsamleg og óréttlát (sjá t.d. hér).

Ekki hlusta á úrtölurnar

Fyrir um 15 árum, þegar leiga var miklu lægri og arðsemi leigustarfsemi mun minni en nú er, þá var meira en nóg framboð af leiguhúsnæði í landinu. Það dregur úr trúverðugleika boðskaparins um að hófleg leigubremsa muni nú draga úr framboði og hækka verð.

Það er því rík ástæða til að hlusta ekki á úrtölur markaðshyggjumanna og talsmanna leigusala.

Vonandi nær frumvarp stjórnvalda um leigubremsu fram að ganga sem fyrst. Það mun draga kraft úr verðbólgunni sem hefur plagað okkur um of og færa leigjendum betri kjör og meira öryggi.

Höfundur er prófessor emeritus við HÍ og starfar hjá Eflingu