Í­búðir með froðu til sölu

Núna árið 2025 eru íbúðir sem eru til sölu á höfuðborgarsvæðinu almennt yfirverðlagðar um 20%. Síðustu 9 ár frá ársbyrjun 2016 til loka 2024 fór fasteignaverð langt framúr eðlilegum framleiðslukostnaði, froðan mun sjatna og verð lækka á næstu árum.

Ef við skoðum þróun verðlags frá des.2015 til des.2024 þá gerist þetta:

HMS vísitala íbúðaverðs hækkar um 142%

Byggingarvísitala hækkar um 51%

Verðlag hækkar um 48%

Launavísitala hækkar um 90%

Söluverð íbúða hækkar um 124%

Skoðaði söluverð íbúða á höfuðborgarsvæðinu sem voru nýjar/nýlegar í fjölbýli stærð 40-140 fm og hækkun á þesum 9 árum reiknast 124%. Prófaði að víkka og þrengja leitina, en það breytti litlu - fermetraverðið var alltaf að hækka úr tæpum 400 þús í tæp 900 þús.

Fermetra-söluverð var 250-300 þús árin 2012-2013, sem stóð ekki undir tilkostnaði nýbygginga.

Um áramótin 2015/2016, sem ég miða við, var engin veisla, en verðið stóð þó undir byggingarkostnaði. Eðlileg hækkun næstu 9 ár væri 75-90%, sem þýðir að 40 m.kr íbúð hækki um 35 m.kr í 75 m.kr, en ekki upp í 90 m.kr eins og raunin varð með 15 m.kr froðu.

Sundurliðuð er þessi 35 m.kr hækkun: 20 m.kr vegna almennra verðlagshækkana + 15 m.kr vegna lítillar framlegðar og lágs lóðarverðs 2015, auk þess hækka vextir og laun tæplega tvöfaldast á þessum 9 árum. Að sjálfsögðu er þessi niðurstaða matskennd. Lóðaverð þarf að standa undir bæði gatnagerð og brýnni þjónustu eins og leikskólum og þarf líklega að vera 50-100 þús/fm. Vaxtahækkun er lítil, en td. yfirdráttarvextir 2015 voru bara 2-3% lægri en nú. Hins vegar bítur það sárt þegar fullbúnar íbúðir hanga á sölu mánuðum saman.

HMS reiknar 142% hækkun íbúðaverðs og Hagstofan 51% hækkun byggingavísitölu, sem mælir hækkun byggingarkostnaðar. Þessi 91% munur á hækkun verðs og tilkostnaðar sýnir að eitthvað fór til fjandans. Hef engin marktæk gögn um þessar vísitölur og tek þeim með fyrirvara, en gögn um 120-130% hækkun fermetraverðs eru aðgengileg.

Meirihluti landsmanna býr í eigin húsnæði og fagnar því hækkandi fasteignaverði. Þeir sem byggja og selja voru í veislu og bíða nú eftir ríkisráðstöfunum til að auðvelda fyrstu kaupendum pláss á galeiðu bankanna. Þeir sem kaupa sína fyrstu eign langt yfir raunvirði munu gjalda þess dýru verði. Ef þú nurlar saman 20% með hjálp mömmu og bankinn lánar 80%, - þá mun bankinn eiga íbúðina eftir nokkur ár, en þú ekkert.

Það er ekki rangt sem umræðan hefur snúist um að lóðaframboð sé of lítið og vextir of háir.

Fasteignaverð hefur hins vegar af mestu spunnist upp vegna þess að á þeim markaði voru fjárfestar aðalleikararnir í lóðabraski og íbúðaklasakaupum, - en ekki Jón og Gunna sem voru að kaupa sína fyrstu íbúð eða stækka við sig.

Höfundur er byggingarverktaki