„Það er gjá að myndast á leigumarkaðnum“

Þetta er meðal þess sem fram kemur í nýrri skýrslu Hús- og mannvirkjastofnunar, Vegvísi um íslenskan leigumarkað sem kynntur var í morgun. Jónas Atli Gunnarsson, hagfræðingur og teymisstjóri hjá HMS segir einkennandi fyrir íslenskan leigumarkað hve mikið vægi einstaklingar hafa sem leigusalar.

„Það veldur því að leiguverð sveiflast svolítið mikið með greiðslubyrði á almennum húsnæðislánum og líka það að leigusamningar eru gerðir til skamms tíma, og svolítið skemri tíma heldur en það sem við sjáum í samanburðarlöndum,“ segir Jónas.

Leiguverð hærra á Íslandi en í samanburðarlöndum

Fram kemur í skýrslunni að alls búi 27% leigjenda á Íslandi við íþyngjandi húsnæðiskostnað, samanborið við 20% að meðaltali innan OECD. Þá hefur leiguverð hér á landi hækkað margfalt meira á Íslandi en annars staðar á Norðurlöndum og í Evrópu. Sé hins vegar tekið tillit til tekjuþróunar og fasteignaverðs er munurinn töluvert minni í erlendum samanburði. Engu að síður er leiguverð hér á landi sem hlutfall af tekjum nokkuð hærra á Íslandi en annars staðar.

Áhersla hafi verið lögð á séreign hjá íslenskum stjórnvöldum í gegnum tíðina. „Mun meiri kannski en í öðrum Evrópulöndum þannig að stjórnvöld hafa einbeitt sér að því að reyna að láta sem flesta eignast eigið húsnæði á meðan eftir situr fólk á leigumarkaði sem getur ekki eignast eigið húsnæði,“ segir Jónas.

Airbnb spili stóran þátt á framboðshliðinni

Líkt og gefur að skilja hefur húsnæðisframboð jafnframt töluverð áhrif á þróun leiguverðs en HMS áæglar að þörf sé fyrir yfir fjögur þúsund nýjar íbúðir á hverju ári til að mæta þörf til ársins 2050. Skammtímaleiga í gengum Airbnb er einnig meðal þess sem hefur áhrif á framboð. „Skammtímaleiga spilar mjög stóran þátt og er einn af stærstu áhrifaþáttum síðustu missera hérna á leigumarkaðnum þar sem mikill fjöldi skammtímaleiguíbúða hefur sprottið upp,“ segir Jónas. 

Þannig kom fram við kynningu skýrslunnar í morgun að nær fimmta hver íbúð í miðborg Reykjavíkur sé skráð á Airbnb. Nokkuð árstímabundnar sveiflur eru jafnframt hvað lítur að framboði á Airbnb, en í fyrrasumar voru um níu þúsund íbúðir til að mynda skráðar á Airbnb. „Við sjáum það þessi mikla fjölgun skammtímaleiguíbúða þrengir að leigjendum á langtímaleigumarkaði hér á Íslandi,“ segir Jónas. Athygli vekur einnig að tvær af hverjum þremur íbúðum sem eru leigðar út á Airbnb eru leigaðar út af leigusölum sem leiga út fleiri en eina eign.

Um 100 þúsund króna munur á mánuði

Þá segir Jónas athyglisvert hve mikill munur er á leiguverði á svoköllum óhagnaðardrifnum leiguíbúðum og þeirra sem leigaðar eru út á markaði. „Þeir sem eru í óhagnaðardrifnum leiguíbúðum eða greiða einhvers konar niðurgreidda leigu greiddu að jafnaði minna en 150 þúsund kall flestir í fyrra, 150 þúsund krónur á mánuði í leigu. Á meðan þeir sem voru á eiginlegum leigumarkaði greiddu meira en 250 þúsund krónur á mánuði í leigu. Það er gjá sem er að myndast þarna á leigumarkaðnum og bendir til þess að það skiptir sköpum fyrir fólk að komast í niðurgreitt leiguhúsnæði og það getur munað mjög miklu fyrir kjör þeirra,“ útskýrir Jónas. 

Rétt er að hafa í huga að nokkrir þættir, aðrir en bein hagnaðarsjónarmið, kunna að hafa áhrif á þennan mikla verðmun hjá hagnaðardrifnum og óhagnaðardrifnum leigufélögum. Þannig hljóta óhagnaðardrifin leigufélög til að mynda stofnframlög frá hinu opinbera, hafa aðgang að ódýrari lóðum og fá jafnvel undanþágur frá byggingarreglugerðum. Þetta felur í sér talsvert minni kostnað við uppbyggingu óhagnaðardrifins leiguhúsnæðis samanborið við markaðsdrifna uppbyggingu leiguhúsnæðis.

„Það eru tveir hlutir sem er hægt að gera til þess að jafna út þessa tvískiptingu á leigumarkaði. Það er annars vegar að einfalda framleiðslu eða uppbyggingu húsnæðis með þá skilvirkari byggingarreglugerð til dæmis og skilvirkari úthlutun á lóðum, til þess að byggingakostnaður og leiga þar af leiðandi geti verið lægri. En svo er líka hægt að fjölga íbúðum sem eru undir þessu almenna íbúðakerfi eins og við köllum það sem eru fjármagnaðar með hagkvæmum hætti og eru ódýrar og er hægt þá að fjölga íbúðum sem geta boðið út lægri leigu en nú þekkist,“ segir Jónas.