Sturlaðar arðsemiskröfur leigusala grafa undan lífskjörum leigjenda Guðmundur Hrafn Arngrímsson skrifar 5. mars 2024 07:31 Arðsemiskrafa leigusala á íslenskum leigumarkaði er um það bil tíu sinnum hærri en þeirra sem fjárfesta á almennum hlutabréfamarkaði. Slík krafa um arðsemi kemur til þrátt fyrir að ávöxtun á húsnæðismarkaði sé töluvert meiri en á hlutabréfamarkaði. Arðsemi af útleigu leiguhúsnæðis í formi leigugreiðslna hefur undnafarin ár verið á bilinu 6-7% af virði húsnæðis, á meðan að arðsemi af fjárfestingunum í hlutabréfum hefur verið í kringum 0.4 - 0.7% af virði þeirra. Áhættan af fjárfestingu í íbúðarhúsnæði er ekki bara mun minni en af fjárfestingum í hlutabréfum heldur hefur virði húsnæðis líka hækkað mun meira en hlutabréf á undanförnum 15 ár. Arðsemiskröfur á verðmætaskapandi stórfyrirtæki Það virðist vera fullkomið samkomulag um að fjárfestar á hlutabréfamarkaði geri ekki meiri kröfur en um 0.4 - 0.7% árlegar arðgreiðslur frá fyrirtækjum eða verðbréfasjóðum. Að minnsta kosti hefur engin krafa orðið uppi um að tífalda verði upphæðir þeirra, þó að fjármagn á bakvið virði og arð af hlutabréfum séu verðmætaskapandi stórfyrirtæki og stærstu peningaöfl í landinu. Fyrirtæki og verðbréfasjóðir sem fá afnot af fjármunum fjárfesta setja þá beint í verðmætasköpun, þar sem þeim er gert að draga til sín meiri auð. Sá auður er svo sóttur í stórar framleiðslu- og þjónustugreinar á heimsvísu þar sem aftur dregið er á stórt og öflugt fjármálakerfi eða hlutdeild innan hagkerfa og markaða er stækkuð. Þrátt fyrir að geta slíks fjármagns til að greiða arð sé margfalt meiri en hjá fjölskyldum á leigumarkaði þá dettur engum í hug að auka hana með slíkum hætti. Hægt er að slá því föstu að slíkar aðrsemiskröfur myndu draga úr mætti og heilbrigði fyrirtækjanna til að starfa til lengri tíma. Það er því algerlega lögmætt sjónarmið að tíföldun á arðgreiðslum myndu leiða til mikils tjóns á þeim fyrirtækjum og sjóðum sem þyrftu að standa undir slíku. Þrátt fyrir að allflest fyrirtæki og sjóðir sem taka á móti fjármunum fjárfesta nýti stóran hluta þeirra til að greiða stjórnendum sínum hærri laun, sem oftar en ekki eru tífalt hærri en laun launþega á leigumarkaði. Já, launin hjá stjórnendum þeirra fyrirtækja og sjóða sem fá fjármagn frá fjárfestum á hlutabréfamarkaði eru tífalt hærri en hjá leigjendum sem þurfa að greiða tífalt hærri arð til eigenda. Magnaður bisness! Siðlaus krafa á fjölskyldur á leigumarkaði Hvernig má það vera að fjárfestar að íbúðarhúsnæði sem er til útleigu á íslenskum leigumarkaði geti sett fram slíkar siðlausar arðsemis- og ávöxtunarkröfur sem eru margfalt hærri en við aðra fjárfestingu, sem þó inniheldur mun meiri áhættu? Við því er líklegast mjög einfalt svar. Af því að þeir geta það og skortur á siðferði kemur í veg fyrir einhversskonar samkennd eða ígrundun á athæfinu. Hugsanlega eru einhverjir þó til í að færa rök fyrir og réttlæta slíka siðferðishnignun með tilvísan í hagfræðilíkön eða frumskógarlögmálið. En hugum samt að því að á leigumarkaði eru það fjölskyldur, börn, ungmenni, fólk á vergangi, lágtekjufólk, innflytjendur, öryrkjar, gamalmenni, foreldrar í örvæntingu, sjúklingar og flóttafólk sem þurfa að standa undir tífalt hærri arði þeirra sem fjárfesta í húsnæði og það á tífalt lægri launum en þeir sem taka á móti fjárfestingum á hlutabréfamarkaði. Það er einfaldlega fullkomlega siðlaust athæfi sem þó virðist hafa fengið eitraða normaliseringu hjá þeim sem stjórna hér húsnæðismálum. En hvað með viðhald og fjármagnskostnað? Algengt er að heyra ramakvein leigusala um viðhalds- og fjármagnskostnað þegar reynt er að týna til einhverja réttlætingu á siðlausu framferði. Viðhaldskostnaður er í fyrsta lagi tengdur byggingakostnaði en ekki markaðsvirði, en að auki tryggir virðisaukning á íbúðarhúsnæði fjármuni til að standa undir auknu viðhaldi líkt og endurnýjun á lögnum, þaki og gluggum. Slíkt viðhald fer kannski fram einu sinni til tvisvar á hverjum 100 árum. Viðhald sem tengist endurnýjun á innréttingum, hurðum og gólfefnum fer að sama skapi einugis fram á nokkurra áratuga fresti og kostar ekki nema brot af þeirri virðisaukningu sem verður til á þeim tíma. Fjármagnskostnaður leigusala er hluti af persónulegum fjármálum þeirra, lánshæfi, eignastöðu og fjármálalæsi. Það er algerlega fráleitt að stærsu hagsmunir leigjenda skulir þurfa að lúta slíkum þáttum. Fyrir utan það að leigjendur eru á engan hátt þátttakendur í fjárhagsskuldbindingum leigusalans þá býr leigusalinn að stöðugri eignamyndun og virðishækkun á húsnæðinu. Hann ætti því að sjá sóma sinn í að vera ekki á óréttmætan hátt að krefja leigjanda sinn um að standa undir þeim skuldbindingum sem hann tók á sig við fjárfestinguna. Fjárfestar sem taka lán til að kaupa hlutabréf á markaði láta sér það varla detta í huga að berja upp á hjá forstjórum fyrirtækja og krefja þá um að greiða af lánum sínum? Varla, enda yrði slík heimsókn metin sem brjálæði og firra, sem gildir líka um sömu kröfur leigusala gagnvart leigjendum sínum. Sturluð menning Þessi frekja, ósvífni og yfirgangur leigusala á íslenskum leigumarkaði er með því siðlausasta sem íslenskt samfélag hefur séð á síðari tímum. Valdnýðsla, sjálfhverfa og hroki einkenna því miður margar sálir sem sjá tækifæri á því að níðast á fjölskyldum sem eru fastar á leigumarkaði. Íslenskur leigumarkaður dregur því miður fram það versta í mannlegu fari, og mjög margt gott fólk missir fótanna og hverfur ofan í hina sturluðu menningu sem þar ríkir. Því miður hafa þeir sér til haldreipis og hvatningar ýmsa “málsmetandi” aðila, bæði innan stjórnvalda og hagsmunasamtaka fjármagnsins sem sefa allar efasemdir um eigið siðferði eða réttlætingu fyrir valdnýðslunni sem þeir beita. Það fyrirfinnst nákvæmlega engin réttlæting fyrir því að húsaleiga skuli taka mið markaðsvirði húsnæðis, og hvað þá heldur að hún eigi að standa undir tífalt hærri arðsemi en fjárfesting á hlutabréfum. Það finnst heldur engin réttlæting fyrir því að leigjendur taki á sig persónulegar fjárhagsskuldbingar leigusalans né kosti eðlilegt reglubundið viðhald sem aftur eykur virði húsnæðisns og eykur ávöxtun leigusalans. Allt tal um slíkt ber vitni um brjálæði og firru. Leigjendur hrindi þessu ófyrirleitnu árásum Okkur hefur borið allsvakalega af leið. Ósvífni hrokafullra braskara hefur orðið að einhverju allsherjar viðmiði og meginstefi á íslenskum leigumarkaði. Það væri kannski í lagi ef viðfangsefni þeirra væru skreið eða malarnám en ekki fjölskyldur á vergangi í leit að athvarfi og heimili. Ég vil hvetja alla leigjendur til að ganga í Leigjendasamtökin, rúmlega fjörtíu þúsund heimili eru á leigumarkaði og sameinuð hrindum við þessum látlausa og ófyrirleitnu árásum á heimilishelgi okkar. Höfundur er formaður Leigjendasamtakanna. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Guðmundur Hrafn Arngrímsson Leigumarkaður Húsnæðismál Fasteignamarkaður Mest lesið Ef Veðurstofan spáði vitlausu veðri í 40 ár, væri það bara í lagi? Björn Ólafsson Skoðun Hægri sósíalismi Jón Ingi Hákonarson Skoðun 5 ára vegferð að skóla framtíðarinnar – eða ekki! Björgmundur Örn Guðmundsson Skoðun Það sem ekki má segja um það sem enginn vill sjá Viðar Hreinsson Skoðun Krónan, Nettó, Hagkaup, Bónus - það er kominn tími á formlega sniðgöngu Helen Ólafsdóttir Skoðun Þingmenn auðvaldsins Karl Héðinn Kristjánsson Skoðun Ójafnvægi í jöfnunarkerfinu Anna Sigríður Guðnadóttir,Halla Karen Kristjánsdóttir,Lovísa Jónsdóttir Skoðun Listin að verða fullkomlega ósammála sjálfri sér á mettíma Þórður Snær Júlíusson Skoðun Af hverju er verðbólga ennþá svona há? Ólafur Margeirsson Skoðun Stjórnarandstaðan er vannýtt auðlind Jón Daníelsson Skoðun Skoðun Skoðun Stjórnarandstaðan er vannýtt auðlind Jón Daníelsson skrifar Skoðun Ef Veðurstofan spáði vitlausu veðri í 40 ár, væri það bara í lagi? Björn Ólafsson skrifar Skoðun Hægri sósíalismi Jón Ingi Hákonarson skrifar Skoðun 5 ára vegferð að skóla framtíðarinnar – eða ekki! Björgmundur Örn Guðmundsson skrifar Skoðun Ójafnvægi í jöfnunarkerfinu Anna Sigríður Guðnadóttir,Halla Karen Kristjánsdóttir,Lovísa Jónsdóttir skrifar Skoðun Það sem ekki má segja um það sem enginn vill sjá Viðar Hreinsson skrifar Skoðun Krónan, Nettó, Hagkaup, Bónus - það er kominn tími á formlega sniðgöngu Helen Ólafsdóttir skrifar Skoðun Löggæslumál og aðstöðuleysi í Búðardal – ákall um viðbragð og aðgerðir Björn Bjarki Þorsteinsson skrifar Skoðun Listin að verða fullkomlega ósammála sjálfri sér á mettíma Þórður Snær Júlíusson skrifar Skoðun Þingmenn auðvaldsins Karl Héðinn Kristjánsson skrifar Skoðun Arðgreiðslur í sjávarútvegi: Staðreyndir gegn fullyrðingum Elliði Vignisson skrifar Skoðun Verðugur bandamaður? Steinar Harðarson skrifar Skoðun Við þurfum nýja sýn á stjórnmál okkar - Mamdani-sýn Hlynur Már Vilhjálmsson skrifar Skoðun Sósíalistaflokkurinn heimilislaus - hvað næst? Trausti Breiðfjörð Magnússon skrifar Skoðun Rán um hábjartan dag Guðbergur Egill Eyjólfsson skrifar Skoðun Af hverju er verðbólga ennþá svona há? Ólafur Margeirsson skrifar Skoðun Sól, sumar og símafriður: 10 ráð varðandi skjánotkun í sumarfríinu Anna Laufey Stefánsdóttir,Kristín Ólöf Grétarsdóttir,Skúli Bragi Geirdal skrifar Skoðun Uppbygging hjúkrunarheimila Jónína Björk Óskarsdóttir skrifar Skoðun Jafnrétti grundvallarforsenda friðar og öryggis í heiminum Þorgerður Katrín Gunnarsdóttir skrifar Skoðun Með skynsemina að vopni Anton Guðmundsson skrifar Skoðun Af hverju er ekki 100 klst. málþóf á Alþingi um alvarlega stöðu barna? Grímur Atlason skrifar Skoðun Knattspyrna kvenna í hálfa öld – þakkir til Eggerts Magnússonar Ingibjörg Hinriksdóttir skrifar Skoðun 80.000 manna klóakrennsli í Dýrafjörð í boði Arctic Fish Jón Kaldal skrifar Skoðun Malað dag eftir dag eftir dag Kolbrún Áslaugar Baldursdóttir skrifar Skoðun Að velja friðinn fram yfir réttlætið Þórdís Hólm Filipsdóttir skrifar Skoðun Af nashyrningum og færni - hvernig sköpum við verðmæti til framtíðar? Guðrún Högnadóttir skrifar Skoðun Hvað er þetta græna? Karlinn er að spræna Jóhanna Jakobsdóttir skrifar Skoðun Heilbrigðisþjónusta á krossgötum? Einar Magnússon,Gunnar Alexander Ólafsson skrifar Skoðun Frestur til að skila athugasemdum við nýtt deiliskipulag Heiðmerkur að renna út Einar Sveinbjörn Guðmundsson skrifar Skoðun Stjórnarandstaðan hindrar kjarabætur Rúnar Sigurjónsson skrifar Sjá meira
Arðsemiskrafa leigusala á íslenskum leigumarkaði er um það bil tíu sinnum hærri en þeirra sem fjárfesta á almennum hlutabréfamarkaði. Slík krafa um arðsemi kemur til þrátt fyrir að ávöxtun á húsnæðismarkaði sé töluvert meiri en á hlutabréfamarkaði. Arðsemi af útleigu leiguhúsnæðis í formi leigugreiðslna hefur undnafarin ár verið á bilinu 6-7% af virði húsnæðis, á meðan að arðsemi af fjárfestingunum í hlutabréfum hefur verið í kringum 0.4 - 0.7% af virði þeirra. Áhættan af fjárfestingu í íbúðarhúsnæði er ekki bara mun minni en af fjárfestingum í hlutabréfum heldur hefur virði húsnæðis líka hækkað mun meira en hlutabréf á undanförnum 15 ár. Arðsemiskröfur á verðmætaskapandi stórfyrirtæki Það virðist vera fullkomið samkomulag um að fjárfestar á hlutabréfamarkaði geri ekki meiri kröfur en um 0.4 - 0.7% árlegar arðgreiðslur frá fyrirtækjum eða verðbréfasjóðum. Að minnsta kosti hefur engin krafa orðið uppi um að tífalda verði upphæðir þeirra, þó að fjármagn á bakvið virði og arð af hlutabréfum séu verðmætaskapandi stórfyrirtæki og stærstu peningaöfl í landinu. Fyrirtæki og verðbréfasjóðir sem fá afnot af fjármunum fjárfesta setja þá beint í verðmætasköpun, þar sem þeim er gert að draga til sín meiri auð. Sá auður er svo sóttur í stórar framleiðslu- og þjónustugreinar á heimsvísu þar sem aftur dregið er á stórt og öflugt fjármálakerfi eða hlutdeild innan hagkerfa og markaða er stækkuð. Þrátt fyrir að geta slíks fjármagns til að greiða arð sé margfalt meiri en hjá fjölskyldum á leigumarkaði þá dettur engum í hug að auka hana með slíkum hætti. Hægt er að slá því föstu að slíkar aðrsemiskröfur myndu draga úr mætti og heilbrigði fyrirtækjanna til að starfa til lengri tíma. Það er því algerlega lögmætt sjónarmið að tíföldun á arðgreiðslum myndu leiða til mikils tjóns á þeim fyrirtækjum og sjóðum sem þyrftu að standa undir slíku. Þrátt fyrir að allflest fyrirtæki og sjóðir sem taka á móti fjármunum fjárfesta nýti stóran hluta þeirra til að greiða stjórnendum sínum hærri laun, sem oftar en ekki eru tífalt hærri en laun launþega á leigumarkaði. Já, launin hjá stjórnendum þeirra fyrirtækja og sjóða sem fá fjármagn frá fjárfestum á hlutabréfamarkaði eru tífalt hærri en hjá leigjendum sem þurfa að greiða tífalt hærri arð til eigenda. Magnaður bisness! Siðlaus krafa á fjölskyldur á leigumarkaði Hvernig má það vera að fjárfestar að íbúðarhúsnæði sem er til útleigu á íslenskum leigumarkaði geti sett fram slíkar siðlausar arðsemis- og ávöxtunarkröfur sem eru margfalt hærri en við aðra fjárfestingu, sem þó inniheldur mun meiri áhættu? Við því er líklegast mjög einfalt svar. Af því að þeir geta það og skortur á siðferði kemur í veg fyrir einhversskonar samkennd eða ígrundun á athæfinu. Hugsanlega eru einhverjir þó til í að færa rök fyrir og réttlæta slíka siðferðishnignun með tilvísan í hagfræðilíkön eða frumskógarlögmálið. En hugum samt að því að á leigumarkaði eru það fjölskyldur, börn, ungmenni, fólk á vergangi, lágtekjufólk, innflytjendur, öryrkjar, gamalmenni, foreldrar í örvæntingu, sjúklingar og flóttafólk sem þurfa að standa undir tífalt hærri arði þeirra sem fjárfesta í húsnæði og það á tífalt lægri launum en þeir sem taka á móti fjárfestingum á hlutabréfamarkaði. Það er einfaldlega fullkomlega siðlaust athæfi sem þó virðist hafa fengið eitraða normaliseringu hjá þeim sem stjórna hér húsnæðismálum. En hvað með viðhald og fjármagnskostnað? Algengt er að heyra ramakvein leigusala um viðhalds- og fjármagnskostnað þegar reynt er að týna til einhverja réttlætingu á siðlausu framferði. Viðhaldskostnaður er í fyrsta lagi tengdur byggingakostnaði en ekki markaðsvirði, en að auki tryggir virðisaukning á íbúðarhúsnæði fjármuni til að standa undir auknu viðhaldi líkt og endurnýjun á lögnum, þaki og gluggum. Slíkt viðhald fer kannski fram einu sinni til tvisvar á hverjum 100 árum. Viðhald sem tengist endurnýjun á innréttingum, hurðum og gólfefnum fer að sama skapi einugis fram á nokkurra áratuga fresti og kostar ekki nema brot af þeirri virðisaukningu sem verður til á þeim tíma. Fjármagnskostnaður leigusala er hluti af persónulegum fjármálum þeirra, lánshæfi, eignastöðu og fjármálalæsi. Það er algerlega fráleitt að stærsu hagsmunir leigjenda skulir þurfa að lúta slíkum þáttum. Fyrir utan það að leigjendur eru á engan hátt þátttakendur í fjárhagsskuldbindingum leigusalans þá býr leigusalinn að stöðugri eignamyndun og virðishækkun á húsnæðinu. Hann ætti því að sjá sóma sinn í að vera ekki á óréttmætan hátt að krefja leigjanda sinn um að standa undir þeim skuldbindingum sem hann tók á sig við fjárfestinguna. Fjárfestar sem taka lán til að kaupa hlutabréf á markaði láta sér það varla detta í huga að berja upp á hjá forstjórum fyrirtækja og krefja þá um að greiða af lánum sínum? Varla, enda yrði slík heimsókn metin sem brjálæði og firra, sem gildir líka um sömu kröfur leigusala gagnvart leigjendum sínum. Sturluð menning Þessi frekja, ósvífni og yfirgangur leigusala á íslenskum leigumarkaði er með því siðlausasta sem íslenskt samfélag hefur séð á síðari tímum. Valdnýðsla, sjálfhverfa og hroki einkenna því miður margar sálir sem sjá tækifæri á því að níðast á fjölskyldum sem eru fastar á leigumarkaði. Íslenskur leigumarkaður dregur því miður fram það versta í mannlegu fari, og mjög margt gott fólk missir fótanna og hverfur ofan í hina sturluðu menningu sem þar ríkir. Því miður hafa þeir sér til haldreipis og hvatningar ýmsa “málsmetandi” aðila, bæði innan stjórnvalda og hagsmunasamtaka fjármagnsins sem sefa allar efasemdir um eigið siðferði eða réttlætingu fyrir valdnýðslunni sem þeir beita. Það fyrirfinnst nákvæmlega engin réttlæting fyrir því að húsaleiga skuli taka mið markaðsvirði húsnæðis, og hvað þá heldur að hún eigi að standa undir tífalt hærri arðsemi en fjárfesting á hlutabréfum. Það finnst heldur engin réttlæting fyrir því að leigjendur taki á sig persónulegar fjárhagsskuldbingar leigusalans né kosti eðlilegt reglubundið viðhald sem aftur eykur virði húsnæðisns og eykur ávöxtun leigusalans. Allt tal um slíkt ber vitni um brjálæði og firru. Leigjendur hrindi þessu ófyrirleitnu árásum Okkur hefur borið allsvakalega af leið. Ósvífni hrokafullra braskara hefur orðið að einhverju allsherjar viðmiði og meginstefi á íslenskum leigumarkaði. Það væri kannski í lagi ef viðfangsefni þeirra væru skreið eða malarnám en ekki fjölskyldur á vergangi í leit að athvarfi og heimili. Ég vil hvetja alla leigjendur til að ganga í Leigjendasamtökin, rúmlega fjörtíu þúsund heimili eru á leigumarkaði og sameinuð hrindum við þessum látlausa og ófyrirleitnu árásum á heimilishelgi okkar. Höfundur er formaður Leigjendasamtakanna.
Ójafnvægi í jöfnunarkerfinu Anna Sigríður Guðnadóttir,Halla Karen Kristjánsdóttir,Lovísa Jónsdóttir Skoðun
Skoðun Ójafnvægi í jöfnunarkerfinu Anna Sigríður Guðnadóttir,Halla Karen Kristjánsdóttir,Lovísa Jónsdóttir skrifar
Skoðun Krónan, Nettó, Hagkaup, Bónus - það er kominn tími á formlega sniðgöngu Helen Ólafsdóttir skrifar
Skoðun Löggæslumál og aðstöðuleysi í Búðardal – ákall um viðbragð og aðgerðir Björn Bjarki Þorsteinsson skrifar
Skoðun Sól, sumar og símafriður: 10 ráð varðandi skjánotkun í sumarfríinu Anna Laufey Stefánsdóttir,Kristín Ólöf Grétarsdóttir,Skúli Bragi Geirdal skrifar
Skoðun Jafnrétti grundvallarforsenda friðar og öryggis í heiminum Þorgerður Katrín Gunnarsdóttir skrifar
Skoðun Af hverju er ekki 100 klst. málþóf á Alþingi um alvarlega stöðu barna? Grímur Atlason skrifar
Skoðun Knattspyrna kvenna í hálfa öld – þakkir til Eggerts Magnússonar Ingibjörg Hinriksdóttir skrifar
Skoðun Af nashyrningum og færni - hvernig sköpum við verðmæti til framtíðar? Guðrún Högnadóttir skrifar
Skoðun Frestur til að skila athugasemdum við nýtt deiliskipulag Heiðmerkur að renna út Einar Sveinbjörn Guðmundsson skrifar
Ójafnvægi í jöfnunarkerfinu Anna Sigríður Guðnadóttir,Halla Karen Kristjánsdóttir,Lovísa Jónsdóttir Skoðun