Heimilin ekki viðkvæm fyrir verðfalli

Sá reginmunur er á núverandi uppsveiflu á íbúðamarkaði og þeirri síðustu, á árunum fyrir fall bankanna, að hækkandi íbúðaverð er nú ekki drifið áfram af óhóflegri skuldsetningu heimilanna. Heimilin ættu því ekki að vera eins viðkvæm fyrir verðfalli á markaðinum. Þetta segir Ingólfur Bender, hagfræðingur Samtaka iðnaðarins.

Hann nefnir að á árunum fyrir hrun hafi veðsetningarhlutföll og hámarkslán verið hækkuð úr hófi fram og fjármálastofnanir stigið á bensíngjöfina, ef svo má segja. Það hafi þrýst íbúðaverði upp. Allt aðrar forsendur séu fyrir hækkun íbúðaverðs nú.

Samkvæmt nýjum reglum Fjármálaeftirlitsins (FME), sem voru birtar í fyrradag, má ekki lána fyrir meira en 85% af markaðsverði fasteignar. Við kaup á fyrstu fasteign er þó heimilt að lána allt að 90 prósent.

FME tók fram að reglurnar væru einkum settar til þess að tryggja að lánveitendur slökuðu ekki frekar á lánaskilyrðum í ljósi harðnandi samkeppni á íbúðalánamarkaði, nú þegar hækkanir á íbúðaverði eru miklar og vextir fara lækkandi.

Jón Þór Sturluson, aðstoðarforstjóri FME, segir reglurnar hafa þann tilgang að koma í veg fyrir það sem gerðist árið 2008, þegar staða lántakenda varð óviðráðanleg. „Þótt við búumst ekki við jafn slæmu áfalli og þá, er full ástæða til að sýna ýtrustu varkárni gagnvart lækkun fasteignaverðs í framtíðinni.“

Ari Skúlason, hagfræðingur hjá Landsbankanm, segir að reglurnar muni ekki breyta miklu, enda hafi bankarnir stigið varlega til jarðar í lánveitingum og láni ekki fyrir meira en 85 prósentum af markaðsvirði eignar. „Það er hugsanlega hægt að fá hærra lán einhvers staðar annars staðar, en nú er verið að koma í veg fyrir það. Að því leytinu til eru þessar reglur öryggistæki sem kemur í veg fyrir að fólk geti skuldsett eign sína fram úr hófi eins og gerðist fyrir hrun,“ segir hann.

Raunverð íbúða hefur hækkað umtalsvert undanfarin misseri og reyndist ársvöxtur þess til dæmis 21,2 prósent í síðasta mánuði.

Ingólfur segir raunverð húsnæðis standa hátt sögulega séð. Það hafi hækkað talsvert umfram undirliggjandi áhrifaþætti, eins og til dæmis kaupmáttarvöxt, að undanförnu, en stór hluti skýringarinnar sé viðvarandi skortur á framboði nýrra íbúða. „Það eru því viss hættumerki til staðar. Í því ljósi er það ábyrgðarefni að lána með mjög litlu eigin fé. Þá getur það gerst að heimili, sem taka lán fyrir slíkum fasteignakaupum, verði miklu viðkvæmari fyrir niðursveiflunni þegar að henni kemur,“ bendir hann á.

Hann segir veðsetningarhlutfallið þó aðeins eina hlið málsins. Einnig þurfi að líta til greiðslubyrðarinnar. „Oft er sagt að það skipti ekki höfuðmáli þótt eigið fé í húsnæði verði neikvætt um tíma, en það sem er alvarlegt er þegar lántakendur geta ekki staðið við afborganir sínar þegar að niðursveiflunni í efnahagslífinu kemur. Að því leyti þarf að hafa varann á og tryggja að greiðslumat byggist á raunhæfum áætlunum.“

Skýr merki séu um að greiðslumöt fjármálastofnana séu stífari en áður og það geti verið hluti ástæðunnar fyrir því að útlánavöxtur hafi ekki verið eins ör og í síðustu uppsveiflu.