Stærri íbúðir eru að detta úr tísku

Eftirspurn eftir litlum íbúðum hefur sjaldan verið meiri en um þessar mundir. 

Samkvæmt nýrri skýrslu Greiningar Íslandsbanka er fermetraverð íbúða í minnsta stærðarflokki (0 til 70 fermetrar) orðið 50 prósentum hærra en íbúða í stærsta stærðarflokki (210 fermetrar og þar yfir).

Munurinn nam 15 prósentum þegar íbúðaverð var með hæsta móti fyrir hrun. Ný rannsókn Jóhanns Sigurðssonar arkitekts sýnir að stórt húsnæði er lágt á forgangslistanum bæði hjá ungu fólki og svo eldra fólki með háar tekjur.

Þrátt fyrir vaxandi kaupmátt almennings virðist eftirspurn eftir stærra húsnæði ekki hafa vaxið eins og fyrir hrun. Ef til vill á eftirspurnin eftir stærra húsnæði hins vegar eftir að fylgja þegar við færumst frekar inn í þenslutímabilið að mati Ingólfs Bender, forstöðumanns Greiningar Íslandsbanka.

Jón Guðmundsson, annar eigenda Fasteignamarkaðarins, segist hafa fundið fyrir minni eftirspurn eftir stærri fasteignum að undanförnu, en staðsetning minni íbúðanna skýri að hluta til verðmuninn.

„Vegna aukinnar eftirspurnar og lítils framboðs af minni eignum þá hefur fermetraverð þeirra hækkað verulega. Það eru trúlega að uppistöðu til þær eignir sem eru miðsvæðis á höfuðborgarsvæðinu sem skapa þennan tilvitnaða þverskurð. Það er mun meiri eftirspurn eftir eignum miðsvæðis en í úthverfum,“ segir Jón.

Hann bendir einnig á að 80 prósent allra kaupsamninga á þessu tímabili varði minni eignir en 20 prósent varði stærri eignir og þar séu verðsveiflurnar miklu meiri.

Jón telur að breytingar á lánastarfsemi bankanna hafi að hluta til valdið þessari breytingu.

„Það hafa alltaf verið miklu fleiri kaupendur að minni eignum en stærri. Í uppsveiflunni fyrir hrun voru bankar að lána 90 og allt að 100 prósent af andvirði stórra eigna og þar af leiðandi voru miklu fleiri kaupendur að þeim eignum. Nú er mun erfiðara að fá lán fyrir stærri eignum og kaupendur þurfa að leggja fram meira eigið fé,“ segir Jón.

Aðspurður segir Jón að tíminn sem litlar íbúðir seljast á hafi styst en tíminn sem stærri og dýrari eignir seljast á hafi lengst síðustu mánuði. Hann telur trúlegt að verkföll og samningar sem staðið hafa yfir um launakjör fólks hafi spilað að einhverju leyti þar inn í.

„Við reiknum með að það tímabil sé yfirstigið þannig að markaðurinn gæti færst aftur í eðlilegra horf,“ segir Jón. Hann segir erfitt að meta sölutímann á stærri eignum en minni og vel staðsettar eignir seljist í fleiri tilfellum en færri á viku til tíu dögum.

Ingólfur tekur undir með Jóni að eftirspurn eftir stærra húsnæði eigi ef til vill eftir að aukast á komandi misserum, í efnahagsuppsveiflu hafa stærri íbúðirnar fylgt eftir síðar. „Þetta hefur byrjað í smáu og eftir að hagur heimilanna vænkast og fleiri hafa efni á því að búa stærra, þá fylgir eftirspurnin þar á eftir,“ segir Ingólfur.

Stór hús fá lítið vægi

Lokaverkefni Jóhanns Sigurðssonar arkitekts til MBA-prófs við Háskóla Íslands er að rannsaka þarfir og forgangsröðun fólks þegar kemur að íbúðarhúsnæði.

Í spurningakönnun bað hann fólk að forgangsraða eftir mikilvægi frítíma, stóru íbúðarhúsnæði og fjárhagslegu svigrúmi. Þar fékk stórt íbúðarhúsnæði aðeins 0,7 prósent atkvæða í fyrsta sæti. Fjárhagslegt svigrúm fékk 54 prósent atkvæða og frítími 45 prósent. Þetta átti við um alla aldurshópa en alveg sérstaklega hjá fólki 24 til 34 ára.

430 manns tóku þátt í rannsókninni. Jóhann segir að það sem lesa megi úr þessari könnun sé að mikil vöntun sé á minni íbúðum og að þær íbúðir sem eru í sölu séu mun stærri en yngri hópar kjósa.

„Það þarf að kanna þarfirnar til að einstakir hópar verði ekki út undan eins og nú hefur orðið. Það er ekki bara fólkið en líka eldri hópar og tekjuháir sem segjast vilja búa í minni íbúðum,“ segir Jóhann.

„Þessi kynslóð leggur meira upp úr upplifun og minna upp úr efnislegum gæðum en fyrri kynslóðir. Hún vill ekki láta skammta sér gæði. Hún er tilbúin að sætta sig við minna en vill fá að velja sjálf hvaða gæði hún fær.“