„Risinn er vaknaður af löngum svefni“

„Stærsta fasteignafélag landsins er núna að fara að starfa á réttum forsendum og það er að mínu mati stærsta fréttin að risinn er vaknaður af löngum svefni,“ segir Guðjón Auðunsson, forstjóri Reita.

Félagið lauk á mánudag 68 milljarða króna endurfjármögnun þar sem stærstu lífeyrissjóðir landsins keyptu 31 prósents hlut í Reitum, fyrir tólf milljarða króna, og skuldabréf af félaginu fyrir 25 milljarða. Sala á skuldabréfum og ný bankalán, þar með talið það sem tilkynnt var um í október síðastliðnum, skiluðu samtals 51 milljarði. Endurfjármögnunin á að vera að fullu frágengin fyrir áramót og stefnt er að skráningu Reita í Kauphöllina í apríl.

Langur aðdragandi

Viljayfirlýsing um endurfjármögnun Reita, með aðkomu Lífeyrissjóðs starfsmanna ríkisins, Lífeyrissjóðs verzlunarmanna, Gildis – lífeyrissjóðs og Eignastýringar fagfjárfesta hjá Arion banka, var undirrituð í júní 2013. Lengra komst félagið ekki því Seðlabanki Íslands taldi ákvæði í viðaukum þriggja lánasamninga Reita við Hypothekenbank Frankfurt AG brot á gjaldeyrislögum. Fasteignafélagið gekk frá sátt við Seðlabankann í sumar eins og kom fram í viðtali við Guðjón í Markaðinum í júlí síðastliðnum. Erlend lán félagsins voru síðan að mestu greidd upp í október.

„Fjárhagsstaða félagsins er nú gríðarlega sterk og við endurfjármögnunina var horft til þess að gera hana sem hagkvæmasta til lengri tíma litið. Við fórum því þá leið að veita sameiginlegar eða hliðstæðar tryggingar fyrir nýjum skuldabréfum og lánum en aftur á móti var eignasafn Reita ekki brotið niður eða aðgreint á annan hátt til tryggingar á einstökum lánveitingum.“

Guðjón segir fasteignafélagið því ekki þurfa að leita eftir sérstakri heimild lánardrottna fyrir nýrri fjármögnun eða breytingum á eignasafni Reita. Félagið geti því farið í fjárfestingar eða arðgreiðslur eftir því hvaða stefnu hluthafar kjósa og markaðsaðstæður bjóða.

„Svo lengi sem umsamin fjárhagsviðmið standast. Þetta gerir okkur kleift að vera virkari þátttakandi á leigumarkaði með atvinnuhúsnæði heldur en við höfum verið frá árinu 2009. Við ætlum hins vegar að stíga varlega til jarðar og það eru engin áform um sameiningar eða kaup á öðrum fasteignafélögum. Við munum byggja ofan á eignasafnið með kaupum á áhugaverðum fasteignum og vinna að spennandi þróunarverkefnum sem við höfum ekki komist í vegna þessara tafa.“

Kringlan næst á dagskrá

Verkefnin sem Guðjón nefnir tengjast áformum Reita um að stækka verslunarmiðstöðina Kringluna um 20 þúsund fermetra og framkvæmda upp á allt að 100 þúsund fermetra af nýju húsnæði á svæðinu öllu. Einnig horfir félagið nú til uppbyggingar atvinnuhúsnæðis á svæðinu í kringum Vatnsmýrina og á gamla slippsvæðinu.

„Kringlan er verðmætasta eign Reita og það er til á deiliskipulagi bygging á turni við norðurenda Kringlunnar sem gæti orðið 16 til 21 hæð. Þrjár neðstu hæðir turnsins færu þá undir verslunarrými en hinar undir hótel, skrifstofur eða aðra starfsemi. Síðan myndi Kringlan einnig stækka í átt að Morgunblaðshúsinu. Við munum nú einblína meira á þessi verkefni, nú þegar fjármögnuninni er lokið, en engin ákvörðun hefur verið tekin,“ segir Guðjón.

Í skýrslu ráðgjafafyrirtækisins McKinsey, sem kynnt var í fyrra, kom fram að hér á landi eru til um 3,7 fermetrar af verslunarhúsnæði á hvern Íslending að meðaltali. Á hinum Norðurlöndunum og á Bretlandi er talan nær 2,1 fermetrum. Aðspurður segir Guðjón að hann óttist ekki að Kringlan eigi eftir að finna fyrir samdrætti í eftirspurn eftir verslunarplássi.

„Með fullri virðingu fyrir þeirri skýrslu þá eru þeir fermetrar ekki í Kringlunni því hér er biðlisti og okkur vantar meira pláss.“

Arion banki á enn 31 prósent

Tafir á endurfjármögnun Reita höfðu einnig áhrif á skráningu félagsins í Kauphöllina. Eins og kom fram í gær ætlar stjórn Reita að óska eftir skráningu á hlutabréfum félagsins og skuldabréfaflokki í Kauphöllina í apríl á næsta ári.

„Fyrirtækjaráðgjöf Arion banka vinnur með okkur að undirbúningi að þessu en bankinn áformar að selja hluta af eignarhaldi sínu í félaginu við skráningu,“ segir Guðjón og bætir við að Arion banki sé enn stærsti hluthafinn með um 31 prósent.

„Við höfum hins vegar notað tímann sem þetta allt saman hefur tekið til að skoða alla innviði félagsins og verklag til að undirbúa félagið undir skráningu.“

Guðjón telur fyrirtækið áhugaverðan fjárfestingakost og segir að fasteignarekstur sé í mörgum tilvikum stöðugri en margur annar fyrirtækjarekstur.

„Við ætlum að vera þekkt fyrir það að vera með stöðugan rekstur, og stöðuga arðsemi og við munum klárlega fara í þessi þróunarverkefni. Aðalatriðið er þó að sýna nýjum eigendum félagsins að fjárfestingu þeirra sé vel borgið.“

Eldri hluthafar keyptu bréf fyrir 5 milljarða

Stærstu einstöku eigendur Reita eru eftir sem áður Arion banki með 31 prósents hlut og Landsbankinn með 22 prósent. Eldri hluthafar félagsins keyptu hlutabréf fyrir fimm milljarða í endurfjármögnuninni en nýr hluthafalisti verður ekki birtur fyrr en síðar í vikunni.

Reitir á eignir sem eru samtals 410 þúsund fermetrar og eru metnar á um 100 milljarða króna. Meðal þeirra eru Kringlan, Hótel Hilton, Kauphallarhúsið, Holtagarðar og Spöngin.